迫切需求:住宅市場四象限模型的原理與應用！

四象限模型是分析房地產市場的工具。通過定性分析和定量研究相結合，研究房地產市場的變化。本質上，四象限模型是壹個相對靜態的模型。四象限模型基於兩個市場的劃分，即房地產資產市場和房地產使用市場。所謂房地產資產市場是指買賣房地產用於投資，而房地產使用市場是指出租或購買房地產供自己使用。2.四象限基於對兩個市場的劃分，該模型建立了四個象限，即象限I和象限IV是房地產使用市場，而象限II和象限III是房地產資產市場。3.資產市場和使用市場之間有兩個交匯點:壹是使用市場中形成的租金水平是決定資產需求的關鍵因素；其次，兩個市場在開發或建設方面也有結合點。（二）四象限模型法的基本意義1。之所以將兩個市場劃分為兩個市場，是因為從經濟學中最基本的供求關系分析可以發現，如果將房地產市場作為壹個整體來研究，會有模糊的區域，因此有必要對其進行細分，而劃分為房地產資產市場和房地產使用市場是基於影響兩個市場供求關系的因素的差異。當然，兩個市場之間也有著密切的聯系。2.科學的經濟分析通過建立四象限模型，可以進行規範的經濟分析，即通過數學模型推導出各因素的邏輯關系，最重要的是實現了對外部因素如何影響房地產市場內部變量的研究。同時，四象限模型使房地產市場變化的研究定量化。二、中國宏觀政策與房地產業1的原理第壹階段:1998-2002年1998年，城鎮居民住房制度改革全面推進，全面啟動住房分配、供應、市場、金融、物業管理、中介、行政管理和調控等七項制度改革，取消了實行了40多年的住房福利。明確了居民住房產權私有化和購房渠道市場化，調動了居民購房積極性，居民住房需求開始集中釋放。更好的經濟環境創造了更多的住房需求。同時，國家對房地產行業發展的政策支持從供給和需求兩方面促進了房地產行業的快速發展。為了擴大內需，中國政府將住房作為居民新的消費熱點。截至2002年，中國已連續八次降息，提供優惠抵押貸款、減稅和免稅，鼓勵購房，刺激住房消費。與此同時，作為經濟增長的支柱產業，國家對房地產行業的可持續發展給予了政策支持，包括放松商品房信貸規模控制，實施房屋預售制度，整頓和取消部分行政事業性收費，促進房地產行業快速增長。四象限模型分析:中國經濟近年來持續快速增長，這對房地產價格產生了非常顯著的影響。當經濟增長時，中國政府擴大內需，將房地產視為居民新的消費熱點，從而刺激需求增長。圖1所示的房地產市場四象限模型第壹象限中的需求曲線將向右上方移動，市場的租金水平和需求將同時增加或增加。房地產市場租金水平的提高，長期利率的降低，房地產預期投資風險的降低，優惠抵押貸款，稅收減免和其他政策支持鼓勵購房，刺激房地產投資和消費。這些政策降低了投資者對投資收益的需求，即第二象限的資本化率曲線向左下方旋轉，從而導致資產價格上升。房地產價格的上漲以及國家對房地產行業可持續發展給予的優惠政策，包括放松商品房信貸規模控制、實施房屋預售制度、整頓和取消部分行政事業性收費等，導致第三象限的新開發建設增加。從而增加了住房的開發成本和市場供應。同時，大量的城市拆遷和改造增加了房地產市場的需求。在第四象限中，開發建設量已轉化為存量。最後，在使用市場的需求和供應之間以及在資產市場的轉讓價格和開發成本之間形成了新的平衡。顯而易見，在經濟擴張期間，均衡方案形成的矩形位於主要市場的均衡線之外。無論是租金、價格、新開發建設，還是存量，都不能低於初始均衡狀態下的原值。因此，經濟增長將使住宅市場以擴散的方式發展。如圖2所示。圖2四象限模型圖2第二階段:2003-2007年從2003年下半年開始，房地產行業出現了房地產投資過熱和部分地區房價漲幅過大的現象，房地產景氣度超過了經濟發展階段水平，呈現出與經濟增長不協調的特征。針對房地產價格上漲，國家綜合運用經濟、法律和必要的行政手段，有區別、有步驟地出臺了壹系列房地產宏觀調控政策。信貸、稅收、利率、外資、邢弢結構、市場信息、土地出讓和監管制度、土地收益分配管理等領域的調控。具體來說，有“國八條”“國六條”“國十五條”等壹系列政策，總結起來就是調控需求和供給兩方面。（1）從控制需求的角度來看，自2004年以來，中國提高了存款準備金率，貸款利率為10次，僅2007年就提高了6次。提高首付比例、提高房地產稅率、對二手房轉讓征收個人所得稅、提高二套房首付比例和貸款利率、嚴格管理房地產開發貸款、控制拆遷規模等壹系列措施都是為了抑制房地產的投機性和非投機性需求。通過四象限模型分析，宏觀政策通過利率、貸款、稅收等控制房地產資產需求。當長期利率上升、稅收增加、房地產投資的預期風險上升和折舊政策變化時，投資者對房地產投資收益的需求即租金上升。資本化率的提高體現在圖3中的射線（實線）向右上方旋轉到新的位置（虛線），改變了原來的平衡狀態。當預期收入租金上升時，資本化率的提高將降低資產價格（如圖3所示），這將導致第三象限的開發和建設減少。最終，這種情況將導致房地產存量的減少和房地產市場租金的增加。結果，新平衡狀態下的矩形與初始平衡矩形相比向上移動，整個矩形收縮到原點。當長期存量和維持這壹存量規模的新開發建設金額相對較低時，資產價格將較低，租金將較高。如果租金相對較低，存量可以保持在相同的規模，這無法與較低的資產價格和較低的新開發和建設相平衡。長期來看，通過租金的預期上漲和資本化率的提高，將降低房地產資產的價格，並減少新開發和建設的金額，從而穩定房地產市場。短期內，政策可以有效減少投機性需求和非投機性需求。然而，在現實中，中國目前的住房市場情況復雜，地區發展差異很大，各地政策不同，因此房地產市場的調整相對緩慢。但是，從長期來看，資本化率的調整仍然有效地抑制了房價的過快增長。圖3四象限模型圖（2）控制供應控制供應，包括住房供應結構、稅收、信貸、土地等。土地供應按照國土資源局制定的《國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓規範》和《國有土地使用權協議出讓規範》執行，規範了土地市場，增加了土地成本。房地產開發貸款的嚴格管理增加了開發商的融資難度和稅收的調整，增加了房地產開發的成本。從四象限模型的角度來看，控制土地供應、控制信貸規模、增加稅收、限制公寓結構增加了開發商的融資難度，同時大大增加了開發成本，從而抑制了房地產的開發和供應。房地產成本的增加反映在圖4中的射線（實線）移動到新的位置（虛線）以改變原來的平衡狀態。開發建設的減少將導致物業存量的減少和租金的增加。同時，拆遷規模得到了控制，存量減少相對較少，租金漲幅也不會很多。從圖中可以看出租金上漲帶動房地產價格上漲。因此，處於新平衡狀態的整個矩形向左上方平移。從長期來看，這反映了促進中國房地產業穩定持續增長的長期調控目標。但從短期供應來看，由於房地產行業的時滯性，短期內供應不會減少，但投資需求和投機需求都會減少。根據供求理論（如圖4所示），如果在壹定時期內供應保持不變，需求減少，房地產價格必然下降，這也實現了政府控制房價的目標。但在現實中，房地產價格並沒有降低，相反，房價上漲更快，主要是因為盡管開發商的貸款成本增加了，但市場處於賣方市場，房地產公司主要將成本轉嫁給了購房者。短期內效果可能並不明顯，這也取決於宏觀政策的系統性，這些調控能否有效傳導需求和供給層面，最終調控房地產價格。圖4四象限模型圖3第三階段:2008年第三季度-房地產行業經歷了未來65，438+00年的“黃金期”，但在2007年底開始發生變化:價格漲幅回落，市場交易量大幅萎縮。同時，國際金融危機，經濟下滑，影響國內經濟發展，房地產行業不可避免地受到嚴重影響。2008年6月22日，10，中央政府發布了七項救市措施:降低房地產稅率，免征交易印花稅，暫免征收土地增值稅，降低抵押貸款利率，降低首付比例，降低公積金貸款利率，允許地方政府實施自救項目。通過四象限模型，在經濟衰退期間，需求減少。如果房地產的供應保持不變，如果對房地產的需求等於可以使用的房地產，租金就會相應減少。原來的均衡狀態發生變化，需求曲線向左下方移動，房地產的投機性和非投機性需求都減少，這導致第二象限的房地產價格下降，這又會導致第三象限的新開發和建設減少，最終導致第四象限的物業存量減少。當達到均衡狀態時，四象限模型整體收縮到原點，這與經濟擴張正好相反。如圖5所示。圖5四象限模式圖此時，國家的宏觀調控政策由控制轉向保障，重點是支持居民解決住房問題。宏觀政策與房價上漲時期相反。降低房地產稅率、免除交易印花稅、降低抵押貸款利率、降低首付比例和降低公積金貸款利率將有助於增加房地產需求。允許地方政府實施自救項目，暫免征收土地增值稅等優惠開發成本，促進增加開發量和供應量，穩定房地產投資。整個變化過程與圖2中的變化方向相反。三。結論四象限模型可以跟蹤和分析宏觀經濟對房地產市場的各種影響，對解釋外部環境變化導致的新均衡非常有效。清楚地了解國民經濟和房地產行業的原理有利於中國對房地產市場的長期宏觀政策和調控。同時，要提前預見房地產市場存在的問題，對房地產市場運行大局的變化作出準確判斷，對其未來走勢作出正確預期和評估，以便及早采取監管和調控措施，最大程度地促進房地產業和房地產市場持續良好運行，有效防止房地產市場大起大落，保持房地產市場健康穩定。但與此同時，四象限模型也存在缺陷。這種模型只能顯示某壹時刻的市場均衡狀態，而不能反映整個市場從失衡逐漸調整到均衡的動態過程。因此，有必要建立壹個能夠反映住房市場短期動態的住房市場信息系統，並將其與四象限模型結合使用，以描述房地產市場的長期均衡並分析房地產市場的短期動態變化。