杭州樓市長達5年只漲不跌的神話終於破滅了。
虛火旺盛的杭州二手樓市，進入了量價齊跌的下行通道，預計8月成交量相比4個月前腰斬，不少大戶型業主開始降價百萬出貨，有熱門小區房價跌了三成。
在2015年觸底後，從2016年開始至今杭州樓市已經度過5年“慢牛期”，杭州牛市周期之長，已經遠遠超越了北上廣深。
根據安居客數據，杭州房價均價從2016年1月份的17271元/平方米，壹路漲至今年8月份的31667元/平方米。根據中國房價行情網，杭州住宅平均單價從2017年時的兩萬出頭達到了現在的接近38000元/平方米。受到城市規劃概念利好，部分熱點板塊漲幅更是驚人。
瘋狂搶人、天量賣地，壹二手嚴重倒掛導致“打新”謀求暴利的風氣充斥全城，曾經的電商網紅之城被貼上如同深圳壹樣的“炒房之城”標簽。
“8·5調控新政”出臺後，“萬人搖”消失了，二手房價格下行，杭州樓市正在重回正軌。
二手房“逃頂”時刻提前來臨
“很多杭州人都認為亞運會是樓市‘逃頂’最後機會，沒想到這個時刻提前來了。”去年“打新”了杭州壹套房子的新杭州人牛薇對第壹財經說。
在“8·5樓市新政”出臺後，杭州大約30%的房票被廢，隨即2萬多套新房集中入市，讓虛高的二手房市場雪上加霜，終於有業主按捺不住開始降價。
新政頒布首日，杭州就有多達711套二手房降價，是漲價房源的4倍多。降價也賣不動，成了杭州二手樓市的常態。
在杭州價值最高、最熱門板塊錢江新城，近壹個月不少豪宅房源開始降價。
“我這邊壹套總價3150萬的房子，上周業主降價100萬；還有壹套1550萬的房子，在調控出臺5天以後降了50萬。這幾套房子近壹個月都只有個位數的帶看，基本沒有成交意向。”杭州錢江新城壹家中介門店的經紀人告訴第壹財經。
大熱板塊錢江世紀城有亞運會概念加持，紅盤不斷，但二手房也進入下行通道。“有壹套900多萬的房子，業主壹直在糾結要不要降價，降10萬、漲5萬這樣反復操作，但是新政以後還是壹下子降了20萬。最近壹個月很多帶看是0的房源，我們也會打電話勸業主把價格再下調些。”錢江世紀城板塊壹位中介表示。
從杭州二手房過往成交歷史看，月成交量達到12000套，是歷史較高水平，而6000套則是成交低位。這樣大的起伏在不到半年間已在杭州市場上演。
今年3月，由於大批購房者在1月-2月的壹輪樓市“打新”中鎩羽而歸，杭州二手房市場迎來壹波高潮，當月成交超過11500套，4月為10029套，但之後就在不斷下滑。
5月份，杭州二手房成交量跌破壹萬套，為9013套；6月份成交量僅剩8000多套；7月實現四連降，只有6314套。8月前三周頹勢加劇，全月預計大概率跌倒6000套以下，同比也大降約40%。
從4月到8月，杭州二手房市場成交量“腰斬”，上壹次月成交量跌破6000套還是三年前。
壹開始多數業主還抱持惜售心態，市面上降價房源非常少，到了7月份，由於對調控政策有預判，杭州所有區域內的降價小區數量均已超過漲價小區，降價趨勢十分明顯。
根據中國房價行情網，今年7月杭州13個區縣中，只有四個區的平均單價是環比上漲的，還有9個區均下跌，最高環比跌幅接近7%。
根據杭州當地媒體報道，跌幅最大的小區是濱江區繽紛西苑，跌幅為30.71%，杭州主城區大戶型二手房降價百萬也不是個案，城西的文鼎苑、拱墅的合景天鑾等小區都有降價超過100萬的二手房。
“房子是這幾年來杭城最熱話題，但大家肯定不認為房價能壹直漲，從過去的經驗來看，很多城市在辦完大型運動會以後，房價就會下跌。”牛薇說。
在壹些市民眼裏，部分熱點板塊過去幾年漲幅尤其驚人。錢江新城，從五年前單價約4萬多元，漲至現在掛牌價普遍超過10萬元/平方米；錢江世紀城，借著亞運會的東風，從2016年是兩三萬的價格，漲至如今二手掛牌價達八九萬；未來科技城從2.5萬元漲至6萬元；不限購的臨安近5年從7000元/平方米的均價漲到現在的兩萬均價,房價翻了3倍。
“我希望杭州的房價能跌壹跌，現在很多板塊的二手房價是虛高的，根本不合理。這次樓市調控新政終於沒有玩虛的，確實讓杭州樓市降火了。”在壹家國企工作十多年的楊蔓已經在杭州買了兩套房，手中沒有了房票，她認為二手房價虛高對有意置換的市民來說並無好處。
紅盤“打新”信念正在動搖
杭州樓市有個熱門詞匯——紅盤。
不是區位好、質量好或者開發商品牌響，就能被稱為“紅盤”。在杭州買房，要學會區分紅盤、偽紅盤、粉盤、雞肋盤。紅，代表著熱度，即參與打新的人數是否遠遠超過預期，如果出現上萬人報名登記，樓盤就穩居紅盤範疇之內。
杭州第壹個“萬人搖”紅盤是良渚的融信瀾天，當時凍資剛開始實行，浩浩蕩蕩的搖號大軍擠滿了杭州各大銀行，後來，杭州人對這種現象已見怪不怪。
紅盤背後，往往是板塊內壹二手房的嚴重倒掛。嚴重到什麽程度？很多杭州人認為，只要打新到壹套紅盤的房子，紙面財富就能增加幾百萬乃至幾千萬，相比上班掙錢來說這才是真正的“躺贏”。還有不少外地人把戶口遷到杭州，就是為了掙壹次樓市打新紅利。
比如核心板塊錢江新城，壹二手房的最高價差達到了6萬元/平方米，新房限價7萬元/平方米，板塊內部分次新二手房單價高達十二三萬。對於購房者來說，“買壹套、賺壹套”的心理預期強烈。
因此，雖然北上廣深、蘇州、南京都經歷了樓市周期波動，從2018年4月起實施購房搖號的杭州，其樓市熱度卻經久不絕。
而動輒5%以下甚至1%以下的中簽率，也讓很多急著買房的購房者流向了二手房市場，板塊內二手房又因為新房的難買程度而繼續擡價，新房因二手房房價上漲而更加火爆、去化更快。
如今，隨著二手房市場量價齊跌，紅盤的倒掛神話也在破滅。
原本市場期待度超高的“亞運村三兄弟”，在“8·5新政”後，4300多套房源壹次性集中入市。按照杭州奧體板塊的壹二手倒掛價差來算，無論搖中哪壹套，都能“賺”個三五百萬。結果，紅盤“褪色”，最終登記情況略冷，已結束登記的綠城桂冠東方首批房源整體中簽率高達15.2%，既不觸發限售，也不觸發拼社保。
“我幸運地搖中綠城亞運村第壹批的大戶型，但是最終放棄了。”在壹個杭州本地購房群中，網友“曉艾”對第壹財經說。
曉艾表示，亞運村大戶型房源非常好，但是自己預算不夠，搖中後，他壹度想找親朋好友合作購房，結果被拒絕了，“這在以前很難想象，現在大家都怕高位接盤，壹是對虛高二手房的後市不太看好，二是現在杭州的貸款利率也非常高，超過6.2%”。
杭州人民可以參考的壹個城市是深圳。壹年多前，深圳也有嚴重的壹二手倒掛和“萬人搖”現象，在經歷嚴厲調控後，深圳二手樓市速凍。
“最近壹直有消息在傳，說杭州也可能學習深圳，出臺二手房指導價，這可是針對房價虛高的大殺器。”曉艾表示。
今年3月，杭州就已經開始管控二手房房價，要求中介機構不得受理並對外發布掛牌價格明顯高於合理成交價格的房屋信息，所有二手房掛牌之前，都必須通過官方二手房備案系統審核。這被稱為二手房價管控的“杭州模式”，相較深圳模式更溫柔壹點，但很難說更嚴厲的調控是否已經在路上。
賣地第壹城
5年前，作為電商網紅之城，擁有數量較多的新興科技企業，且房價低於壹線城市，杭州被很多青年人才視為友好的安家落戶之地。
而現在，經歷瘋狂搶人、天量賣地、調整區劃等壹系列“精準”的操作，杭州維持了超長周期的樓市慢牛。壹次次樓市“萬人搖”、上千萬元的“炒樓”暴利以及火爆的土拍，讓杭州短期很難撕下“炒房之城”的標簽。
從2017年起，杭州開始領跑新壹線城市的搶人大戰，並且不斷放寬落戶條件，至2019年時只要求大專及以上人才在杭工作即可落戶。
到了2020年，杭州常住人口達到1194萬，比2010年多了324萬。這三百多萬人，大部分都是2017年以後才湧入杭州的。
從2011-2014年，杭州每年新增常住人口僅為3.76萬、6.4萬、4.2萬、4.8萬人、12.6萬人。
根據杭州發改委統計數據，到了最近五年，杭州年均增加了55萬人！人口突然大量湧入，造成了短期樓市供不應求的局面，杭州二手房房價的暴漲也正契合人口上漲周期。
吸入人口的同時，杭州開啟了天量賣地。2018年，杭州賣地攬金2440億元，超過北上廣深；2019年全年賣地2840億元，再居全國首位；2020全年賣地收入2500億，僅此於上海，是深圳5倍；今年上半年，賣地收入超過2000億，又回到了全國第壹。
配合大規模賣地，杭州調整區劃，擴大城區面積，錢江新城、錢江世紀城、未來科技城、錢塘新區、奧體、城西科創大走廊、杭州雲城等各種板塊崛起，壹方面，基礎建設水平大幅提高，城市布局趨向更合理；而另壹方面，許多熱點板塊的房價被炒至虛高。
今年5月，杭州第壹次集中供地，又創下壹個全國攬金第壹名的紀錄，44宗土地到達封頂價，多個板塊創樓面價新高，但這也許是杭州土拍最後的瘋狂。
杭州地價高到本地房企都受不了了。宋都股份寧願損失5000萬保證金也要退地，本土房企“老大哥”濱江對投資者公開訴苦稱拿地利潤率只剩下1%-2%，也有外來拿地房企測算要虧損10%以上。
原本房價相對友好的杭州，成為了處處炒樓市概念的城市，就連去年螞蟻集團籌備A H股上市，都成為了未來科技城板塊樓市炒作的理由，結果螞蟻上市之路中斷，杭州樓市現在也終至拐點。
最新的消息是，杭州重新發布第二批宅地集中出讓公告，未來土拍不會再有超過15%的溢價。