前不久，國家統計局公布了《2021年國民經濟和 社會 發展統計公報》。報告數據顯示， 全國常住人口城鎮化率為64.7%，比上年末提高0.83個百分點。過去四十余年城鎮人口數量從1.7億快速增至9.1億，凈增7.4億，整體城鎮化率從17.9%提升至64.72%。 根據北大光華管理學院教授估算，未來30年內，我國城市化仍有20%的提升空間，進入世界前列水平。
說到底，城鎮化的本質就是人口從農村流向城市，勞動力從第壹產業向第二、第三、第四產業的轉移，改善了地區的產業結構、提高工業生產的效率、也實現了科學技術的進步和信息化的推進，推進城鎮化也是無數國家走向發達必經之路。與此同時城市中也迎來了翻天覆地的變化，壹座座高樓大廈拔地而起，人們紛紛進入高層生活辦公，就連許多縣城也開始建造高層。壹個比較直觀的感受就是近些年高層住宅數量越來越高、越來越多，也越來越密集。
不得不承認的是，早期高層住宅的建設還是利大於弊的，提高了城市土地的利用率，同時解決了與日俱增的住房需求問題，不少購房者紛紛搬入高層，享受更好的光照通風效果，視野也更加開闊。但隨著時間的流逝，不少代表性的專家發表了自己對於高層的看法：1、城市規劃設計研究院院長李曉江認為： 許多城市已經成為“水泥森林”，高層住宅以後會是壹個沈重的負擔 ；2、北大教授朱國忠直言 ：高層住宅未來將會淪為“貧民窟” ；3、東北 財經 大學經濟中心主任周天勇也表示： 伴隨著壹系列問題出現，高層住宅未來將會變得壹文不值。
從購房者的角度來看，如今高層住宅主要存在以下三個問題：
1、性價比越來越低
壹般來說，隨著樓層不斷增加，相應的電梯、樓梯等公***設施也會變多，因此導致整體的“公攤面積”也就越來越大。比如前陣子青島某樓盤被曝公攤面積高達46%，原本146 的房子拿到手後只有78 ，表面上是高樓大平層，實際上卻是“鴿子籠”，這幾棟樓就高達65層。雖然絕大多數高層住宅的公攤比例不會有這麽離譜，但公攤比例達到30%的高層卻並不少見，意味著原本100平米的房子，拿到手後只有不到70平米，得房率較低。
對於購房者來說，得房率越低意味著性價比越低，正因如此當前許多購房者寧願去買多層、洋房，盡管單價高壹些，但由於公攤比例比較小，因此整體算上單價和高層住宅差不了多少。更為重要的是，公攤面積業主用不上，卻還要為此承擔壹系列的費用，比如物業費、取暖費、個人所得稅等，進壹步降低了高層住宅的性價比。
2、居住體驗越來越差
壹般來說，業內通常使用“容積率”來作為衡量居住體驗的標準，容積率越高居住體驗越差。按照市場標準，多層住宅容積率為0.8-1.2之間，但是高層住宅的容積率高達3.0-5.0，更有部分高達7.0，嚴重降低了生活質量。舉個簡單的例子，由於小區住戶過多，各種公***資源都要承受很大的壓力，加劇了老化速度，每逢節假日或者傍晚散步的時候，小區會出現特別多的人，那麽原本安靜的環境也會嘈雜起來，就不利於散心和休息了。與此同時，由於住宅之間的樓間距逐漸縮小，導致中間往下的住戶采光通風效果都受到影響，室內長期陰暗潮濕。
除了居住體驗以外，火災也是不容忽視的安全隱患問題。隨著房齡的增加，壹些不穩定的因素也會增加，比如電線短路、設備老化等，這些都有可能導致火災。對於壹些物業疏於管理的小區來說，隨意停放的車輛可能會妨礙消防車運行。由於樓層過高，消防救援也存在壹定困難。公開資料顯示，現有車輛裝備最大舉升救援高度為101米，大概為34層的高度，因此對於40層以上的住宅來說，無論是救援還是逃生難度都比較大。
3、拆遷問題
對於購房者來說，未來房屋是否能拆遷是直接關乎切身利益的問題。不少人認為，壹旦高層住宅達到壹定的年限，也能夠像過去城中村壹樣拆遷重建，但事實真會如此嗎？對此業內人士給出了答案：過去房屋之所以能夠拆遷，主要原因是多層住宅拆掉後能夠重新建造更高的住房，但對於如今普遍都是三四十層的房屋來說，按照150%的賠付比，需要建造50層以上的住宅才能夠回本，要想盈利需要建造60層的住宅，因此基本上不可能拆遷。
事實上，無論是專家學者對於高層住宅的擔憂，還是購房者認為高層住宅存在的壹系列弊端，對於這些問題國家早已經註意到了，近兩年相關部門也多次提出要“推進城市更新和建設方式的轉型”，住建部也已明確：2022年起住宅要按照“新標準”處理。自2020年以來壹直在發布新規進行調控，比如《關於進壹步加強城市與建築風貌管理的通知》，《關於加強縣城綠色低碳建設的意見》，去年9月更是發布了《關於加強超高層建築規劃建設管理的通知（征求意見稿）》，具體要求如下：
對此我們不難得出兩個結論： 第壹，未來開發商難以建造三四十層以上的住宅， 新規明確指出要與當地消防救援能力相匹配，但上文已經提到過，目前消防極限救援能力為101米，壹些縣城的救援高度更低。 第二，作為重大公***建設項目報城市黨委政府審定，實行責任終身追究。
高層或將“停建”？
除了“停拆”以外，未來高層住宅可能還要面臨“停建”的問題，主要有兩方面的原因，其壹是隨著高層住宅問題暴露，越來越多的購房者未來不會選擇高層住宅，因此開發商更加願意迎合市場需求建設多層住宅。第二個原因在於在上述壹系列新規的要求下，對於如今遍地都是百米高度的住宅來說，開發商不會去拆遷，因此也不會重建高層。
與此同時，還有兩道新規可能會對高層住宅產生影響， 第壹是當前北京、江蘇、浙江、上海等地已經明確要求新建4層以上的多層住宅加裝電梯。 如今建房技術早已成熟，住房加裝電梯已不是難事，因此未來多層住宅同樣能夠配置電梯 。第二是隨著“舊改”的不斷推進，目前許多老舊小區也能夠加裝電梯，改善生活居住環境的同時，也解決了無數“懸空老人”難以出行的問題。
由此可見，對於當前的高層住宅來說，壹方面是越來越不受歡迎，另壹方面是在限高令、多層住宅加裝電梯、舊改等壹系列新規的要求下，未來開發商可能會以多層住宅建設為主，對於我們住房發展方向也會產生深遠影響。 目前來看，2022年起，這2類房子將會吃香：
第壹類是加裝電梯的多層住宅。 相較於公攤大、容積率高、性價比低的高層住宅而言，加裝電梯的多層住宅優勢更大，原因在於這類住宅公攤比例較小，並且容積率也不高，因此整體性價比自然也會更高，與此同時火災等安全隱患也小得多，並且隨著未來市場需求不斷增加，這類房源無論是出租還是出售都會更加受歡迎。
第二類是符合加裝條件電梯的老舊小區住宅。 事實上，對於這些老舊小區來說，本身就處於城市核心地段，周邊各類資源配置都比較到位，在經歷改造後，無論是生活品質還是生活質量都得到了明顯提升，特別是加裝電梯後更是彌補了出行的不足。因此未來存在更大的升值空間。