小產權房
國務院《關於繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中規定：凡按市場價購買的公房，購房 者能夠擁有全部產權。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格。國家和地方政府不予壓低和擡高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場價購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權、使用權、收益權和處分權。
在這裏，房屋的全部產權與房屋的所有權是等同的，只不過是二者的提法有所不同。相對於“部分產權”而言，“全部產權”才有存在的意義。
小產權房
第壹類小產權房：占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用於商品住宅開發的違法建築。
第二類小產權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，並將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房。
第三類小產權房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之後賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。
國家發產權證的叫“大產權房”，國家不發產權證的叫“小產權房”。“小產權房”、“鄉產權房”有兩種：壹種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民根本不能夠購買；另壹種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的。
和壹般意義上的商品房相比，“小產權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產權房”的價格，壹般僅是同地區商品房價格的1/3甚至更低。“廉價”是大量城鎮居民頂著產權風險購買“小產權房”的根本原因。說明壹開始相當多的農民本身自己沒有建設能力為了盡快建好自己的房屋把壹部分小產權的房子賣出去。差不多以集資的形式把自己的房子建起來。雖然暫時沒有權證，還是有相當多城鎮居民和外來人員購買了小產權房。既購買了相當便宜的房子自己居住，同時也是很大程度上幫助了農民解決了的建房資金難題。
城市房價過高
小產權房最吸引人的地方就在於其價格優勢，這從另壹個角度也說明了現在全國許多大中城市高企的房價正是催生小產權房的重要原因之壹。2006年和2007年我國的房地產市場價格經歷了壹次全國性的上漲。根據國家統計局發布的數據，2006年全年，全國房價平均上漲5.5%。北京、深圳是
小產權房房價上漲最快的城市，分別達到北京 10.4%、深圳10.0%。截至2007年6月北京普通住宅開盤整體均價10280元/平方米，比5月上漲了20.4%。雖然年後稍有回落，據預測2007年北京市房地產均價仍上漲了11.74%。由於我國經濟社會發展並不平衡，若幹大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當地壹般就業人員的收入水平。與此同時，政府經濟適用房、廉租房的建設卻始終無法滿足這些住房需求。小產權房存在著大量現實的購買群。
產權認可
有不少人認為隨著《物權法》的出臺，公民的財產權利全面被肯定，鄉產權房也會被法律所認可，最終可以轉化為合法的產權房。那鄉產權房屋究竟能轉化為真正意義上的產權房嗎？從我國目前的相關法律規定來看，鄉產權房屋轉化為產權房還缺乏法律依據。而從我國對土地的管理理念與土地管理的價值取向來分析，短期內我國還不會放開集體土地的流轉。因此，鄉產權房屋向產權房的轉化還需要壹段較長的時間。同時，即便今後鄉產權房屋可以轉化為產權房，從現有的土地制度來看，購房人還會需要繳納土地出讓金。如此壹來購房人購買鄉產權房屋的費用也就與購買商品房相差無幾。 [1]
國土資源部再次嚴厲地指出，小產權房實質是違法建築，違反土地管理法律，集體土地不得用於商品住宅開發，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文明確表示,小產權房違法,絕對不允許再建設。對於那些已經在農村購買了小產權房的消費者,國家相關部門正在研究制定具體的解決措施。
法律風險
鄉產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為鄉產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其實並不是商品房。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對鄉產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及鄉產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。同時，由於購買鄉產權房的合同是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款並按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉產權房仍然購買的，由於己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發商違約，由於合同無效，購買人的權利將無法得到保障。由於鄉產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管範圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到壹些房屋質量問題、公***設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。
小產權房
最典型的案子就是1994年全國各地的畫家入駐通州宋莊，逐漸形成全國最大的畫家聚集地。但由於房價飛漲等多方面原因，陸續發生賣房農民因反悔賣房起訴畫家的案件，至今已經形成13起討房訴訟。 2007年7月，畫家李玉蘭第壹個接到了壹審敗訴判決書，法院判決合同無效，要求原房主按照評估價給李玉蘭9.3萬元補償款，李玉蘭於判決生效90日內騰房。李玉蘭遂向市二中院上訴。
2007年12月，二中院終審首次認定“畫家村”農村房屋買賣合同無效，但判決中指出合同無效主要責任在於農民反悔，李玉蘭可就賠償問題另行主張。
政策風險
在購買的是在建鄉產權房，購房人與開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那麽結果只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房後如果遇到國家征地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人並非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。
監管缺位
目前，鄉產權房屋的開發建設還沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管同樣存在缺位。而鄉產權房屋的開發得不到銀行貸款支持，開發過程中其大量的開發資金沒有政府和銀行進行監管，主要依靠開發商自律進行開發建設，壹旦開發單位的資金或其它環節出現問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預交給沒有任何資質和監管的開發單位，對購房者而言，資金的安全，開發商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售後保修難以保證。而且，入住後的物業管理也極易出現問題。
轉讓風險
根據《中華人民***和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由此可見，鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這並不是說鄉產權房就不能轉讓，而是說購買後也不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有很大影響。
政策出臺
《關於農村集體土地確權登記發證的若幹意見》日前發布，其中明確了相關工作的重大政策問題。2011年11月9日，，國土資源部召開通氣會表示，將力爭在2012年年底前基本完成全國農村集體土地的確權登記發證工作，並明確指出，小產權房不得登記發證。目前，農村集體土地的確權登記已完成70%-80%。
小產權房不得發證[3]
《意見》提出，要嚴格規範農村集體土地確權登記發證行為，嚴禁搞虛假土地登記，嚴禁對違法用地未經依法處理就登記發證。
《意見》明確規定，“對於借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經法定征收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用於非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發證。對於不依法依規進行土地確權登記發證或登記簿規範造成嚴重後果的，嚴肅追究有關人員責任”。
對於在確權登記中出現的土地糾紛矛盾，朱留華稱，農村集體土地確權登記的原則是糾紛矛盾不調解完，將不予以登記發證。
朱留華稱，目前在全國範圍來看，城鄉接合部的土地登記確權發證工作做得很好，將為農民合法維權提供依據。
《意見》規定，對於“撤村建居”後，未征收的原集體土地，只調查統計，不登記發證。調查統計時在新建單位名稱後載明原農民集體名稱，以給國家下壹步出臺相關法律政策後妥善處理該問題提供依據。
國土資源部執法監察局巡視員王宗亞在發布會上表示，小產權房不受法律保護，今年，全國將選擇部分城市開展小產權房試點清理工作。[4]小產權房是占用集體土地搞建設，並向集體經濟組織以外的成員銷售的商品住宅，國家對這個問題有明確的規定。城鎮居民不得購買農村的宅基地建房，也不可以購買小產權房。目前國家要求各地對農村集體土地進行確權登記發展，但是對小產權房違法用地不允許發證，小產權房不受法律保護。
社會問題
“小產權房”主要是四個問題，壹個是法，壹個是理，壹個是權益，壹個是利益。
從法上講，國家法律土地制度規定的非常明確，集體土地它的宅基地包括它的土地轉讓性質，就是只能在屬於農民範疇內運轉，城市不能運轉。因為這是從農民的根本利益出發，在社會保障不健全的情況下，這壹條不能動。
第二方面就是理，農民賣“小產權房”能夠致富，為什麽不讓？城裏人買“小產權房”便宜，為啥不讓買？其實，這裏涉及的問題不是那麽簡單，“小產權房”就這樣賣了，沒有把它的土地效益發揮到最大化。
再就是權益問題和利益問題。農民的問題，就是城鄉差別，兩元結構的問題，以及農民保障問題，在沒有解決和建立起來的情況下，最主要是保護農民利益的問題。
農村的宅基地是有限的，如果把大批農村的宅基地叫城市居民買到以後，將來可能出現他們的居住、生活問題。