求壹篇 畢業論文用的 我國房地產價格波動與消費關系的實證分析

分析篇周守亮 我國房地產價格波動對消費的影響分析 —基於 VAR 模型的實證研究 —— 房地產價格的波動會直接 內容提要： 房地產業價格波動會對消費行為產生影響， 進而波及到 期和未來的消費。因此， 影響消費者尤其是租賃房屋者的購買房地產商品 我國整體宏觀經濟。 本文首先分析了房地產業價格波動影響消費的內在 從而影響其儲蓄和預算決策， 結果便是會 機制； 其次， VAR 模型框架下， 在 通過脈沖響應函數和方差分解的方法， 的決策， 說明房地產業價格波動對消費具有顯著的負影響，而且這種影響迅速， 直接導致居民消費行為的變化。 3．成本效應。 房地產價格的上升會帶來顯著的 並集中在短期； 最後， 提出了穩定房地產價格的對策。 成本效應， 進而影響到居民消費。因為， 對於租房 關鍵詞： 房地產價格 消費 傳導機制 VAR 模型 者而言，房地產價格的上升壹般是與租金的上漲 作為國民經濟支柱產業之壹的房地產業， 在我國經濟增 從 但是， 近年來房價上漲過快等壹系列問題， 緊密聯系的，這樣就直接導致租房者的生活成本的上升， 長中的貢獻很大。 由於房地產價格的上漲， 社區物業費， 裝 而會使其減少消費。 阻礙了我國宏觀經濟的健康發展。 尤其是 2009 年， 房地產業 修費， 停車費等水漲船高， 居民維持居住的消費支出的增加， “地王” 頻出， 從而推動相關地塊的地價， 房價快速上升。 如 中 房地產價格的上升會導致企 進而使得生活成本增加。另外， 何遏制房價過快上漲， 已經成為政府和百姓最關心的熱點問 業的運營成本的增加， 這裏所說的運營成本包括員工生活成 題之壹。房地產市場的健康穩定， 不僅僅是壹個行業的發展 本增加導致的企業面對的工資上漲的壓力和上漲的租金和 房地產的消費能帶動其 問題， 更關系到國計民生， 百姓福利。 使用費用， 從而影響企業的經濟行為。 他各行業的發展， 這種乘數效應會拉動內需， 從而維持我國 4．流動性約束效應。我國大多數居民， 都是通過貸款的 經濟持續、 快速、 穩定的發展。因此， 研究房地產價格波動與 方式購買商品房。居民商品房抵押貸款是我國大多數商業 消費的關系尤為重要。 銀行收入的重要來源。如果中央政府不對信貸額度進行調 控， 貸款購房這種使銀行與居民獲得雙贏的行為會創造出大 壹、 房地產價格波動對消費影響的內在機制 量的貨幣， 對市場的流動性造成巨大的沖擊。 流動性的過剩， 房地產價格波動會通過各種渠道影響我國宏觀經濟， 其 自 必然導致通貨膨脹。當居民敏感意識到 CPI 上漲的時候， 中消費是重要渠道之壹。 房地產價格波動對消費影響的內在 同樣， 如果房 然會收緊腰包減少消費， 而去購買保值的商品。 機制主要有如下幾點： 地產價格飛漲超出人們的理性預期， 銀行會對風險進行嚴格 1．財富效應。 房地產價格的波動會對供給者產生財富效 管理， 對房地產商品的價值進行重新評估。融資渠道的收緊 應， 具體包括實現的財富效應和潛在的財富效應。前者指所 會降低企業及居民的當期甚至未來消費預期，增加流動性 有者因為房地產價格的上漲而出售其住宅或利用其價值的 約束。 上升進行了再融資， 此時房地產價格的上升直接推動了實際 財富的增加， 擴大了當期的消費水平。後者是指所有者雖然 二、 房地產業價格波動對消費影響的實證分析 沒有變現， 即房地產商品所有者即使在房地產價格上升時沒 1．變量的選取和數據說明。本文的被解釋變量為社會消 有出售或是進行再融資， 但是這種由於房地產價格上升帶來 費品零售總額變動率 LSRt①， 由於居民的消費主要受到消費 大的潛在的價值上升使居民感受到了財富的增加， 從而擴大 者的收入和財富水平的影響， 因此， 本文的解釋變量除了選 了邊際消費傾向。 而且， 由於房地產價格的上漲， 居民也會對 擇商品房平均銷售價格變動率 FQt②以外，還選取城市人均可 未來的產生壹個良好的預期， 增加當期消費。 支配收入變動率 SRRt③，以 1995 年第壹季度至 2008 年第四 2．預算約束效應。相對而言， 房地產價格的波動會對需 季度的數據為樣本， 來分析房地產價格波動對消費的影響。 求者產生預算約束效應。我國近年來人口流動量巨大， 截至 2．模型建立。建立計量模型之前， 必須先檢驗數據的平 2008 年底就有 3 億人之多。從各個地方湧入城市的人群當 穩性， 如果數據是平穩的， 則可以直接進行最小二乘估計； 如 中， 大部分對房地產品具有剛性需求。 對於租房者來說， 房地 果數據非平穩， 則需檢驗各變量之間是否存在協整關系。結 產價格的迅速上升會增加出租房屋的機會成本， 從而引起租 果表明各變量的是非平穩的， 而對序列的壹階差分以後是平 金的上升， 進而使得這些租房者會減少當期消費。而這種效 協整檢驗主要用於分析變量之間是否具有長期均衡關 應對於想買房子的居民影響更大。對於房屋的潛在消費者， 穩的。 系， 其基本思想是： 如果兩個 （或兩個以上） 的時間序列是非 房地產價格的上漲， 會增加還款壓力， 從而使買房者減少當 ①它用社會消費品零售總額除以上年同期數值以後減去 1 以後再乘以 100 來代表。②它用商品住宅銷售價格指數 （上年同期 ＝100 減 100 ） 來代表。③它用城市人均可支配收入除以上年同期數值以後減去 1 以後再乘以 100 來代表。 57 PRICE : THEORY & PRACTICE 平穩的， 但它們的某種線性組合卻表現出平穩性， 則這些變 量之間存在長期穩定性， 即協整關系。由於本文建立的系統 包含兩個以上的時間序列，所以本文采用 Johansen 檢驗方 法。根據赤池信息準則 （AIC 和施瓦茨準則 ） 確定由 ） （SC ， LSRt、 t、 t 組成的 VAR 模型的最大滯後期 K 為 3，所以 FQ SRR 協整選擇滯後期為 3。以上協整檢驗結果表明 LSRt、 t、 FQ 序列存在 1 個協整關系，因此各序列存在長期的均衡 SRRt 關系， 並且可以得到壹下協整向量： · 分析預測 · 1 ， ） 在整個 10 期的方差分解中， 社會消費品零售總額變動率 自身的滯後影響最大， 這說明社會消費品零售總額變動率有 很強的慣性， 並且衰減比較緩慢。這主要是消費包括了很大 壹部分的生活必需品的消費。 在收入和房價波動兩個自變量 當中， 收入波動的對消費影響增加最快， 從第 2 期的 0．486％ 增加到 5．26％，而房價波動對消費波動的方差貢獻相對穩 定， 2．5％左右。 為表 1 社會消費品零售總額波動的方差分解表 從各變量之間的協整關系我們可以看出， 城市人均可支 配收入的波動對社會消費品零售總額波動有正的影響， 而房 地產價格的波動對社會消費品零售總額的波動有負的影響。 當城市人均可支配收入的增長率上升 1 個百分點時， 社會消 費品零售總額增長率上漲 3．057 個百分點； 而當房地產價格 增長率上升 1 個百分點時， 社會消費品零售總額下降 1．211 並 個百分點。這說明我國居民的消費主要是受收入的影響， 且彈性系數大於 1； 而房地產價格的波動對消費行為的影響 也非常明顯， 當房價上漲過快時， 居民為了購買房子而節衣 縮食， 減少當前的消費支出， 且這種減少當前的消費而增加 未來消費的擠出效應要大於房價的增長而帶來的財富效應 和成本效應。 3．利用 VAR 模型進行房地產價格影響的動態分析。脈 沖響應函數可以衡量來自隨機擾動項的壹個標準沖擊對內 生變量當前和未來取值的影響， 通過對解釋變量的方差進行 分解， 提供在每壹解釋變量的方差中， 其他解釋變量所能解 釋的比例，從而了解隨機信息對模型內生變量的相對重要 性。 脈沖響應函數的結果依賴於各變量進入 VAR 的順序。 收 入的波動是消費變動的先導因素， 而房價的波動對消費的影 響要通過壹套復雜的傳導機制，所以設置各變量進入 VAR 的 順序為：LSRt、 t、 t 分別給 LSRt、 t、 t 壹個標準差大 SRR FQ SRR FQ 小的沖擊，得到關於社會消費品零售總額變動率的壹個脈沖 （圖 1 ， ） 社會消費品 響應函數圖。從脈沖響應圖中可以看出④ 社會消費 零售總額變動率 LSRt 房地產價格波動的動態過程。 品零售總額的波動對房地產價格的波動有負向的響應， 且響 應速度比較塊， 幾乎在第 2 個季度就達到了最大值， 並且衰 減的速度也比較慢， 壹直延續到 7 期之後。房地產價格的波 動不會對消費造成長期的影響， 主要是因為居民已經將房地 產價格的波動消化， 並且理性預期房地產價格的未來波動。 為了深入了解各變量信息對消費波動的相對重要性， 本 文對房價指數進行方差分解。從方差分解的結果看出 （表 三、 結論與對策建議根據實證研究結果， 房地產價格波動分別與消費之間具 房地產價格的上漲會迅速降低居民消費 有長期的均衡關系。 支出， 從而有悖於我國目前擴大內需， 維持經濟穩定增長的 基本方針。因此， 控制房價的過快上漲也是擴大內需的壹種 房屋的消費會刺激和帶動其他行業的發展。因 途徑。另外， 此， 房地產價格的穩定對拉動內需的作用巨大， 對於目前穩 定房地產價格的對策建議如下： 1．增加保障性住房的供給。 保障性住房的增加， 壹方面會 促進商品房市場的競爭， 降低均衡價格； 另壹方面會迅速釋放 居民對住房的潛在需求。住房需求的實現，能夠刺激其他消 費， 從而擴大內需， 帶動我國國民經濟持續、 穩定的發展。 2．影響投資預期。房地產品具有普通商品和投資品的雙 重特性。 由於投資者對於房地產價格上漲和未來通貨膨脹的 預期， 選擇房地產投資。 因此， 政府和央行應采取穩健的貨幣 政策和財政政策， 影響匯率， 利率和通貨膨脹的預期， 進而改 變資源配置， 降低投資者對房地產業的投資熱情。 3．抑制投機性消費。在中央各部委通力合作和地方政府 積極配合下， 通過貸款利率和稅率的變化， 對自住性消費和 投機性消費進行差別化。 完善商品房預售制度。 規範發展二 手房市場， 倡導住房租賃消費， 盤活住房租賃市場。 4．整頓和規範房地產市場秩序， 嚴格房地產企業市場準 入和退出的條件。完善我國土地拍賣和收入管理辦法， 抑制 土地價格的過快上漲。 依法查處閑置、 囤積土地房源， 捂盤惜 售， 哄擡房價等違法違規行為。 參考文獻： 〔1〕張紅．房地產經濟學〔M〕．北京： 清華大學出版社，2005 〔2〕梁雲芳，高鐵梅，賀書平．房地產市場與國民經濟協調 發展的實證分析〔J〕．中國社會科學，2006（3） 〔3〕楊朝軍，廖士光，孫潔．房地產業與國民經濟協調發展 的國際經驗及啟示〔J〕．統計研究，2006（6） 〔4〕王先柱．VAR 模型框架下房地產業與經濟增長關系的 實證檢驗〔J〕．經濟問題，2007（7） 〔5〕陳秀梅，韓和林，趙元兵．我國房地產價格波動對經濟 —兼論我國房地產宏觀調控〔J〕．價格理論與實 的影響分析—— 踐，2009（8） （作者單位： 東北財經大學 ） 圖 1 消費對房價的脈沖響應 58 ④在圖中， 橫軸表示沖擊作用的滯後期間數 （單位： 季度 ， ） 縱軸表示社會消費品零售總額變動率， 實線表示分別表示社會消費品零售總額變 動率 LSRt 對 FQt 的沖擊的響應程度。