摘要:投資性房地產的後續計量有兩種模式:成本模式和公允價值模式。采用兩種不同的計量模式處理投資性房地產，必然會對企業的財務狀況產生不同的結果。
論文關鍵詞:投資性房地產；成本模型；公允價值模型；對比
投資性房地產是指賺取租金或資本增值或兩者兼而有之的房地產。《企業會計準則第3號》明確規定了投資性房地產的計量，即企業的投資性房地產應當按照成本進行初始計量；對其後續計量規定了兩種計量模式，即企業投資性房地產的後續計量可以采用成本模式和公允價值模式，並對兩種模式的適用進行了明確規定。企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行計量，但有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠連續可靠地獲得的，可以采用公允價值模式對投資性房地產進行計量。換言之，投資性房地產準則中適當引入了公允價值模式，投資性房地產在壹定條件下可以采用公允價值模式計量。同壹企業未來只能使用壹種模式計量所有投資性房地產，不能同時使用兩種計量模式。根據新準則，投資性房地產的計量模式壹經確定，不得隨意變更。成本模式變更為公允價值模式的，應當變更會計政策，按照《企業會計準則第28號》執行。采用公允價值模式的，不得由公允價值模式變更為成本模式。采用兩種不同的計量模式處理企業的投資性房地產，必然會對企業的財務狀況產生不同的結果。
1後續計量模式的會計選擇
①成本模型。根據《企業會計準則》的規定，資產負債表日，采用成本模式進行後續計量的投資性房地產，應當按照《企業會計準則第4號》和《企業會計準則第6號》的相關規定計量租入的建築物或土地使用權，並按期（按月）計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照《企業會計準則第8號》的相關規定進行減值測試，並計提相應的減值準備。已計提減值準備的投資性房地產的減值損失在以後會計期間不予轉回。②公允價值模式。只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠連續可靠地取得時，企業才能對投資性房地產進行後續公允價值計量。采用公允價值模式的，應當同時滿足以下條件:壹是投資性房地產所在地存在活躍的房地產交易市場；二是企業可以從活躍的房地產交易市場獲取相同或類似房地產的市場價格等相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理估計。企業壹旦選擇公允價值計量模式，就應當采用公允價值模式對其所有投資性房地產進行後續計量。采用投資性房地產公允價值進行後續計量的，投資性房地產不計提折舊或攤銷，以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與賬面價值的差額計入當期損益。
2後續計量模式的會計處理
1成本模式下的會計處理
2008年2月，壹家房地產公司購買了壹棟辦公樓並將其出租。65438+2月65438+5月A房地產公司與B公司簽訂經營租賃合同，約定辦公樓自購買之日起租賃給B公司三年，B公司支付每月租金65438萬元。某房地產公司於65438年2月5日實際購買了壹棟辦公樓，並支付了1.2萬元的價格。折舊按照直線法計提，使用年限為20年，預計凈殘值為零。2009年6月5438日+2月365438日+0日，該建築出現減值跡象。經減值測試後，其可收回金額為10萬元。某房地產公司采用成本模式進行後續計量。
A公司的會計處理①A房地產公司購買壹棟辦公樓。借:投資性房地產-辦公樓1.2萬元；貸款:銀行存款654.38+02萬元。②每月計提折舊。1200÷20÷12=5（萬元）。借:其他業務費用5萬元；貸款:投資性房地產累計折舊5萬元。③確認租金。借方:銀行存款654.38+萬元；貸款:其他業務收入65438+萬元。④減值準備。1200-5×12-1000 = 140（萬元）。借方:計提資產減值準備654.38+0.4萬元；借:投資性房地產減值準備654.38+0.4萬元。
2公允價值計量模式的處理
例:A是壹家從事房地產開發的企業。2008年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃合同，約定甲公司開發的新辦公樓在開發完成後出租給乙公司使用，期限為65，438+00年，乙公司每月向甲公司支付租金80，000美元。當年6月65438+10月1開發出租辦公樓，辦公樓造價18萬元。由於該辦公樓位於繁華地段，市區有活躍的房地產交易市場，可從房地產交易市場獲取類似房地產的市場報價，A企業決定采用公允價值模式對該辦公樓進行後續計量。2008年6月5438日+2月365438日+0日，辦公樓價值為2000萬元。2009年6月5438+2月31日，辦公樓的公允價值為21萬元。
企業A的會計處理①辦公樓於200年6月1日開發租出。借:投資性房地產-成本為654.38+08萬元；貸款:其開發產品為18萬元。②確認租金。借:銀行存款8萬元；貸款:其他業務收入8萬元。③2008年6月365438日+2月365438日+10月，公允價值發生變動。借:投資性房地產——公允價值變動200萬元；借:公允價值變動損益200萬元。④2009年6月5438日+2月365438日+0日公允價值變動。借:投資性房地產-公允價值變動654.38+0萬元；貸款:公允價值變動損益654.38+0萬元。
3後續測量模式的比較
1相似性
①在兩種後續計量模式下，當企業購入或自建的投資性房地產達到預定可使用狀態時，按企業取得的實際成本借記投資性房地產賬戶；貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。②兩種後續計量模式下，企業確認投資性房地產租金收入時，借記“應收賬款”等賬戶；貸記“其他業務收入”等科目。實際收到租金時，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“應收賬款”等賬戶。
2個差異
①采用成本模式時，投資性房地產應計提折舊或攤銷。企業按照固定資產或無形資產的有關規定，按期（按月）對投資性房地產計提折舊或攤銷，借記“其他業務成本”科目，貸記“投資性房地產——累計折舊（攤銷）”科目。但是，公允價值計量模式不要求對投資性房地產進行折舊或攤銷；資產負債表日，企業應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整投資性房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。
（2）采用成本模式的投資性房地產存在減值跡象的，企業應當按照資產減值相關規定對其進行減值測試。投資性房地產發生減值的，計提減值準備。會計分錄，借記“資產減值損失”等科目；貸記“投資性房地產減值準備”等科目。
③成本模式下，企業只需調整受折舊金額影響的所得稅調整；在公允價值計量模式下，企業不僅要對投資性房地產的公允價值與賬面價值之間的差額進行調整，還應根據稅法規定的折舊年限對調整後的金額進行重新折舊。同時，利潤表的納稅額應隨著投資性房地產在未來資產負債表日公允價值的變化而相應調整。總之，使用公允價值後續計量模式進行所得稅調整的工作量和復雜性比成本模式更復雜。
（4）采用成本模式，企業投資性房地產賬面余額不變，需要折舊或攤銷，甚至可能計提折舊，這降低了資產的賬面價值，增加了費用，進壹步減少了當期利潤。但是，公允價值計量模式不需要對投資性房地產計提折舊或攤銷，這減少了當期費用，相應地增加了當期利潤。此外，由於近年來房地產大幅升值，以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整賬面價值，壹方面將增加資產的賬面價值，同時由於重估增值將計入當期收入，盡管這壹收入沒有實際現金流的支持，但它構成了公司利潤的壹部分，從而大大提高了公司的利潤。壹般來說，在房地產大幅升值的背景下，采用公允價值計量模式對投資性房地產進行後續計量可以對財務報表產生有利影響。
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崔剛。會計治理理論【D】。大連:東北財經大學，2006。
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