房價上漲，賣家違約怎麽辦？

最近房價漲的很快，以至於有些房屋買賣合同還沒履行，房價漲了不少。因此，壹些二手房買賣合同的賣方已經開始以各種理由拒絕履行已經簽訂的合同。這兩天收到很多二手房交易的咨詢，大部分都是關於房價上漲和賣家毀約的。在這類糾紛中，買賣雙方在中介的主持下簽訂了二手房買賣合同或三方合同，合同中詳細約定了房屋買賣的主要條款，買方支付了壹定的定金或購房款。但由於房價上漲，賣家表示要麽加價，要麽不賣。面對這種情況，買方最關心的是“應該采取什麽措施，可以向賣方要求什麽賠償？”其實賣方是受房價暴漲的利益驅動，真正違約也不是買方能控制的。雖然合同壹般會約定違約條款，但如果違約成本小於賣方的收益，賣方還是會毫不猶豫地撕毀協議。這時候賣家往往消極回避，根本不願意見面，基本不可能通過協商解決。所以我認為買方應該采取壹些措施來最大限度的保護自己的利益。1.取得賣方要求漲價或拒絕繼續履行合同事實的證據。主要包括:中介主持下的談判，中介作為第三方見證人；記錄溝通過程；通過短信獲取對方違約的信息；向公證處申請證據保全等。第二，在這個階段，賣方往往會回避談判，或者找各種理由不接受買方的購買價格。此時，買方應及時向賣方發出書面信函，要求按合同履行雙方的義務。包括自願履行付款義務的要求，以防止將來賣方說買方沒有按時履行。信要用快遞寄出，建議買家委托律師寄“律師函”。因此，在簽訂銷售合同時，應註意在合同中明確規定雙方的服務地址。第三，賣方違約分為兩種情況。壹種是他拒絕繼續履行合同，但不把房子賣給別人。這種情況下，賣方往往以家庭成員反對或不去銀行解除抵押等方式阻撓合同的履行；還有壹種情況，賣家直接把房子賣給出價更高的買家，辦理過戶手續。在這兩種情況下，買受人都可以向出賣人主張違約責任，其損失主要包括:雙倍定金或違約金(註:定金和違約金不能壹起使用，只能選擇其壹，買受人支付的中介費往往是最高的)，房屋的差價損失。這兩種情況的區別在於，確定房價差價損失的方式不同。前者因為損失不明確具體，法院可能通過價格評估，取中間值來確定；因為後者的價格是明確的，法院會直接確定前後交易的差價來確定買方的損失。也就是說，買家可以通過訴訟彌補賣家遭受的損失，賣家忙活半天賺到的差價最終還是壹場空。