經過幾輪政策調整，公積金如何認定二套房？二套房使用公積金和商業貸款在首付比例和利率上有什麽區別？專家提醒，目前，在第二套住房的認定上，公積金貸款和商業貸款有壹些區別。公積金“認房不認貸”，商貸“認貸不認房”。
案例研究:
吳女士曾經貸款買房。貸款已經結清，房子還沒賣。公積金貸款政策調整後，吳女士曾經咨詢過像她這種情況如何判斷再次買房的銀行。
當時吳女士得到的答復是，根據最新政策，她用銀行貸款買房，已經可以認定為首套房，享受首套房優惠貸款政策。
由於單位公積金繳存未中斷，吳女士想再次使用公積金買房，希望能貸到公積金額度上限654.38+0.2萬元。但她咨詢公積金管理中心後發現，想用公積金買房，只能認定為二套房，最高貸款80萬，最低首付比例30%。
咨詢專家後，吳女士得知:
目前商業貸款的政策是“認貸不認房”，購房者只要還清名下貸款，重新買房，就可以算作首套房。
如果購房人名下有壹套全款購買的住房，只要沒有貸款記錄，買房還是首套房，首付比例25%。
與商業貸款不同，公積金貸款的判斷標準是“認房不認貸”。對於名下有壹套未售房屋的，按現行政策算作二套房，首付比例為30%。部分城市自9月1，2015起調整為20%。
相關知識:
“認房不認貸”“認貸不認房”是什麽鬼？
“認房不認貸”:是指只要購房者證明自己名下沒有房子，就可以按照第壹套買房，只要自己名下只有壹套，就可以按照第二套申請。銀行在辦理貸款時，不會考慮購房者的歷史貸款記錄。
“認貸不認房”意味著房貸新政不再以家庭擁有的住房數量來決定。二套房購房者只要還清首貸，二貸也會按照首套房來定。
“認房不認貸”和“認貸不認房”是為了定義什麽是二套房而提出的通俗易記的說法。
根據現行政策，“二套房”主要是指經借款人家庭(包括借款人本人、配偶及未成年子女)認可，借款人家庭人均住房面積高於當地平均水平，再向商業銀行申請住房貸款的抵押住房。
所購房產是首套房還是二套房，會影響購房人支付的首付比例和執行的信貸政策。雖然國家有統壹規定，但不同城市會根據自己城市的特點調整首付比例。
最新的首套房和二套房首付比例是多少？
算算首套房的情況:
1，貸款已買了壹套房，商貸已結清，再貸款買房；
2.全款買了壹套房，貸款買房；
3、全款買了壹套房，賣了，房屋登記查不到房產，然後貸款買房；
4.如果當地暫時不具備房屋登記系統的查詢條件，銀行進行盡職調查，核實購房人有壹套住房，就貸款買房；
5.個人名下有兩套房的商業貸款記錄，已全部還清並出售，同時能提供出售兩套住房的證明；
6.個人名下壹套房商業貸款已還清，另壹套公積金貸款也已還清，再申請商業貸款買房；
7.夫妻壹方婚前有房但無貸款記錄，另壹方婚前有貸款記錄但名下無房，婚後買房申請貸款；
8.貸款買了兩套以上的房產，後來都賣了。通過房屋登記系統查不到房產，但是可以在銀行征信系統查到貸款記錄，然後貸款買房。
算算第二套房的情況:
1，貸款買了壹套房，商貸沒結清，然後貸款買房；
2.個人名下有兩套房商業貸款記錄，壹套已還清，壹套未還清，然後貸款買房；
3.夫妻兩人，壹人婚前使用商業貸款買房，壹人婚前使用公積金貸款買房。婚後，他們想以夫妻名義借錢。貸款已還清的，銀行業金融機構可根據借款人償債能力、信用狀況等具體因素，靈活把握貸款利率和首付比例。貸款還沒還清的，算二套房。
(以上回答發布於2016-05-23。目前的購房政策請參考實際情況。)
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