二、從法律關系看，農村私有房屋是農民個人的合法財產，國家保護個人房屋所有權，所有權人有合法的處分權。(1)沒有土地使用權，房屋所有權不能單獨轉讓。如果以禁止宅基地使用權為由否定房屋所有權的轉移，不僅會剝奪房屋所有權人的民事權利，還會導致集體收回宅基地使用權因房屋的存在而受阻。因此，農村私有房屋轉讓後，宅基地使用權也應隨之轉移給受讓人。(2)農村私有房屋轉讓時，只要受讓人沒有改變房屋用途，並且壹直用於居住，那麽只是房屋所有權人發生了變化，房屋用途沒有發生變化，所以宅基地使用權屬於受讓人。(3)《村鎮建設用地管理條例》和《江蘇省土地管理條例》將農村私有房屋的購買者限定為無宅基地或現有宅基地低於本村當地標準或經批準回鄉定居的，必須經主管部門批準。不符合上述條件的，應當認定買賣合同無效。但《江蘇省土地管理條例》是地方性法規，是在《合同法》頒布實施後制定的。根據《合同法》第五十二條第(五)項“違反法律、行政法規強制性規定的合同無效”的規定，不能據此認定合同無效。法律法規不禁止農村私有房屋轉讓，所以農村私有房屋轉讓後，允許宅基地使用權進行變更登記。⑤出讓人將房屋轉讓給受讓人後，也有義務將宅基地的使用收益歸屬於受讓人。