1.與各方(原始所有者)協商
壹般來說,拍賣前,法院要以適當的方式與房屋雙方當事人協商,當事人要在規定的期限內協商出壹個結果。如果壹方當事人不配合議價或者逃跑且下落不明,法院可以考慮其他方式確定評估價格。如果雙方對議價結果達成壹致,合理合法,那麽這個議價結果就成為房子的參考價。
2.請房管局定向查詢
如果以這種方式確定評估價格,法院會提前向房管局等機構發出問詢函,問詢函會明確要求、完成期限等事項。房管局(或其他機構)收到法院的查詢函後,需要在規定的期限內出具查詢結果作為房屋的評估價格。
3.在司法網上查詢平臺進行網上查詢。
目前網上查詢的平臺不多,只有JD.COM、工商銀行、淘寶三個渠道。這些平臺都有自動生成評估值的工具,只需在這些平臺的拍賣欄填寫相關信息即可。
4.委托評估公司進行評估。
如果要找評估公司對房屋進行評估,法院會要求雙方在規定的期限內協商好評估公司名單中的三家評估機構,確定評估順序。雙方協商不成或壹方跑路下落不明的,以隨機抽簽方式確定三家評估機構及評估順序。確定順序後,法院會向第壹順序的機構出具鑒定委托書,委托書中會明確寫下財產名稱、物理特征、規格數量、用途要求、完成期限等需要明確的內容,還會將已鑒定的財產及相關材料移交給鑒定機構。評估後,評估機構應當出具評估報告,評估報告應當載明被評估財產的基本情況、評估方法、評估標準、評估結果和有效期。
這也是我們目前看到法院采用最多的方式,因為通過評估機構的評估,可以通過數據更直接的評估房地產的價值,減少市場價格的誤差。
拍賣行起拍價為什麽這麽低?
因為根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》,拍賣底價由人民法院參照評估價確定。首次拍賣時,人民法院確定的保留價不得低於評估價或者市場價格的80%。如果有拍賣,可以酌情降低底價,但降低的幅度不得超過之前底價的20%,所以拍賣行的價格很低。還有其他幾個因素。
1,政策法規決定低價。
從政策上看,比如壹套評估價654.38+0萬元的房子,最低底價是80萬元。如果這次拍賣失敗,再次進行下壹次拍賣,最高可以降價20%,即64萬元。如果第二次拍賣沒人買,第三次拍賣直接低價出售。
2,法院急需清算,急需結案。
法院拍賣房屋的目的是通過拍賣抵消價款,支付債權人,盡快償還債務。為了滿足快速變現的要求,我們很快就賣掉了,所以起拍價很低。
3.買方可以控制價格。太高了就沒人買了。
商品房,賣了好幾年了,壹些房地產開發商為了多賣房價在囤積房產,房價上漲的例子數不勝數。但是拍賣行的出售是有時間限制的,壹般是60天。如果沒有競買人出價,拍賣結束後,在第二次拍賣中會降價。壹些標的價格較高的房地產法拍賣,上億元的價格往往會拍賣幾次才成交,所以價格的主動權掌握在買家手中。如果價格太高,就不要買。
4.拍賣行存在隱患和風險,導致買的人少。
拍賣行有壹些隱藏的風險,經常會有被騙的新聞。因為有風險,很多人想買卻不敢買,導致買家少,所以拍賣過程比較順利,沒有多少人擡價,這也是拍賣行價格低的壹個原因。