澳大利亞房地產增值稅的定義
首先我們要從基礎說起，那麽我們先來了解壹下什麽是澳洲房地產增值稅，它的定義是什麽。資產的資本損益和妳買賣資產的價格是不同的。按照澳洲稅務局官網上的解釋，只有資產增值的部分需要繳稅，這個稅其實是個人IncomeTax的壹部分，但不是單獨的稅。
澳大利亞的房產增值稅是什麽時候實施的？
澳洲的房產增值稅其實是從9月20日開始執行的，1985，所以這個時間之前買的房產不涉及增值稅的問題。增值稅折扣從1999 9月21開始。購買壹年後出售的房產可享受五折優惠。需要註意的是，海外人士不能享受五折優惠。
如果境外人士在2012年5月8日之後購買投資房，然後在賣房前壹直保持境外人士身份，那麽賣房產生的資產增值不享受五折優惠。
購買澳洲房產，什麽情況下免征增值稅？
關於澳洲房產的增值稅，大部分人都知道出售自己的房子是不需要繳納增值稅的，但是很多人不了解其他房產也有特殊的適用規則，比如作為遺產繼承人。繼承房產是不需要繳納增值稅的——除非房子賣了，否則房子賣了才繳納增值稅。
增值稅開始於9月20日，1985。如果遺產最初是在9月1985日或之前購買的，則適用以下規則:
1.如果房屋在房主去世後兩年內出售，則免征增值稅。
2.兩年後出售的，符合下列條件的，仍免征增值稅:
A.該房產未用於盈利，即未出租；
b房屋是財產繼承人的業主自己的房屋，死者配偶或其他人根據遺囑有權在此居住。
如果已故業主是在當時1985年9月19之後購買的房屋，那麽就需要進行嚴格的審查，以確定房屋在出售時是否需要繳納增值稅——以上條件都必須滿足。另外，房產必須是繼承人居住的自住房屋，不用於產生任何收入。
增值通常構成投資房地產收入的很大壹部分。壹般來說，投資者需要繳納增值稅。關於何時繳納、繳納多少增值稅的規定並不直截了當，尤其是投資性房產原本是作為業主自己的房子，或者房子出租壹段時間後成為業主自己的房子。最根本的原則是，納稅人的自住住房免征增值稅，壹個納稅人只能有壹套自住住房。
首先是“六年規則”
當業主搬到另壹個城市或海外時，他將自己的房子出租。或者業主自己租房子，把自己擁有的房子租出去。在這種情況下，自住住房就不再是自住了。在這種情況下，所謂的“六年規則”允許業主在最長六年內繼續將該房產視為自己的房子。
房產出租壹段時間的，業主搬回來當自己的房子住，以後房子出租的，重新算六年；如果違反了“六年規則”，即房產出租超過六年，那麽可以在六年內減免增值稅。
第二，特別法
除了“六年規則”之外，還有壹個特殊的規則，適用於自住房屋在1996年8月20日之後首次獲利的情況。這個特殊的規則與如何確定屬性的初始值有關。為了稅收的目的，房子的價值是根據它第壹次出租時的市場價值計算的，而不是根據它第壹次被購買時的實際價格。
如果房產原本是作為投資房出租的，後來在業主擁有房屋期間的壹部分時間裏變成了業主自己的房屋，那麽只能享受業主自己房屋的部分增值稅減免。如果房產原本是作為出租屋使用，最終出售時總增值會按比例減少，這取決於房主把房子作為自己房子使用的時間長短。