不動產權屬證書與不動產登記不壹致時，以哪個為準？

在支付購房定金之前，小吳特意讓賣家老金看了壹下房子的房產證，證明房子面積確實是80平米，老金確實是房子的主人。小吳與老金簽訂了購房合同，約定7天後去房管局辦理房屋過戶手續。小吳和老金壹起來到房管局。辦理時，小吳和老金驚訝地發現，老金的房子有銀行的抵押。原來，老金的兒子做生意急需用錢，於是拿著老金的身份證等證明文件，用老金的房子做抵押，向銀行借了20萬元。老金壹直不知道。今天要過戶的時候才發現。老金自己拿的房產證和房管局的登記記錄不壹致應該以哪個為準？我該拿這個生活實例怎麽辦？權威解釋顯示，我國不動產登記制度長期以來是對不動產所有權和使用權的“登記發證制度”，即不動產權利應當依法在登記機關進行登記，登記機關還應當頒發相應的不動產權屬證書。我國房地產權屬證書因登記的房地產權利類型不同，分為兩類。第壹類是土地所有權證書。比如土地使用權證，土地他項權利證。第二類是房屋所有權證。如房屋所有權證、房屋所有權證、房屋所有權證等。註冊認證制度在中國已經實行了相當長的時間。在發揮了重要作用的同時，也產生了相應的問題:即由於登記發證制度的存在，不動產登記中出現了兩個涉及不動產權屬和內容的文件:壹個是不動產權屬證書，壹個是不動產登記簿。在不動產登記過程中，即使登記機關經過嚴格審查進行不動產權屬登記並發證，仍然會出現登記簿記載事項與不動產權屬證書不符的情況。應該以哪個文件為準來確定房地產的所有權？我們來分析壹下:在我國，部門規章將不動產權屬點狀書定性為不動產權屬的唯壹合法憑證。例如，現行的《城市房屋所有權登記管理辦法》第五條第壹款規定，房屋所有權證(產權產籍)是“權利人合肥市擁有該房屋並對該房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯壹合法憑證。”新頒布的《物權法》第十七條否定了不動產權屬證書是權利人享有不動產物權的唯壹法定證據，將其重新定義為“權利人享有不動產物權的證明。”《物權法》之所以如此規定，是因為不動產權屬證書主要有兩個證明功能:壹是不動產權屬證書具有說明權利的功能；第二，不動產權屬證書可以起到證明登記完成的作用。登記機關受理當事人的申請，完成房地產登記後，向權利人頒發房地產權屬證書，表明登記機關根據法律規定和當事人的申請，完成了房地產權利登記。可見，不動產權屬證書在任何情況下都不具有表現不動產權利的功能。在實踐中，房地產權屬證書在交易中僅起初步作用，在發生糾紛時不能作為確定房地產產權的最終證據。比如在房屋買賣過程中，賣方可以通過出示房產證初步證明自己是房屋的所有權人，買方也可以認為賣方享有房屋所有權，並與之進行必要的協商。