市場觀察:開發商自持物業比例上升
國家調控政策的相繼出臺，使得很多開發商加大了商業地產開發的份額，商業綜合體成為近年來房地產行業最熱的詞匯。開發商加速開發商業地產的壹個明顯特征是，自持物業的現象和比例開始增加。壹些大型商業綜合體的優勢商鋪，大部分都是開發商留下來自持，以租賃的方式提供給壹些連鎖超市和品牌旗艦店。
城北某商鋪街項目負責人表示:“部分投資者購買商鋪後，由於缺乏時間精力和渠道資源，不僅導致商鋪長期空置或低價出租，還容易引發惡性競爭，導致商業形態管理困難，商業布局混亂，經營陷入僵局。核心物業歸開發商所有，可以保證整個商業綜合體的品質和後續管理的壹致性。前期通過統壹招商、整合資源，提前規劃商業中心，使餐飲、購物等商業功能分布合理，更有利於帶動商業氛圍。此外，核心物業的自持對未來物業的增值也有積極作用，良好的運營可以帶動後期物業的大幅升值。”
陜西經典房地產經紀公司總經理朱琳表示:“xi安有40多個商業綜合體，每個商業綜合體基本上都有10%到30%的自持物業，萬達商業的自持部分相對來說是最成熟的。自持商業物業實際上是開發商向運營商的拓寬發展。開發商擁有的壹部分自持物業，可以規避風險，增強競爭力，引領市場發展，獲得長期盈利的資本，壹定程度上促進了整個房地產市場的健康發展。壹些面積大、金額高的店鋪以租代售，保證了商業綜合體在運營過程中的正常資金鏈。”‘租升業務’帶動了整個商圈的強勁人氣。"
購買商鋪的三大黃金法則:商業區地段的價格
對於投資者來說，開發商持有商業物業的比例越高，這個項目的發展前景和機會就越好，因為開發商會加大自己做項目的力度和成本，無論是在管理上還是物業服務上。在這種前提下，購房者應該如何選擇有“靠山”的商鋪？
朱琳建議:“首先，這取決於商業區。只有商圈繁榮，才能保證店鋪的人流量達到壹定的峰值。第二，看位置。如果買復合地產的商鋪，地段是考慮的重點；如果買商業綜合體的商鋪，綜合體的定位和規模很重要。比如購物廣場不適合賣零件，家居廣場不能搞教育咨詢。最後是價格。只要購買的商鋪單價是周邊住宅項目的3到6倍，就是合理的，可以增值的；如果是租來的店鋪，10到12的總租金可以抵消租來店鋪的總銷售價格，是性價比最高、最有價值的投資方式。”
(以上回答發布於2013-06-08。目前的購房政策請參考實際情況。)
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