什麽是等額本息還款？
其實妳看壹手房子，售樓小姐給妳這種計算，因為每月還款額是固定的，相比另壹種方式，這個金額更小，更容易被購房者接受。
但是妳知道等額本息的真實還款情況嗎？以貸款20年，貸款654.38+0萬元，每月還款7485.2元為例。每月還銀行7485.2元，其中利息5458.33元，本金2026.86元。也就是說，妳還的錢大部分是銀行利息，本金比較少。
到還款期壹半的時候，前10年利息已經還得差不多了，但是妳的本金還有很大壹部分沒有還，這些是必須要還的。即使10年後妳的條件好了很多，可以提前還貸，但剩下的基本都是本金，利息很少，提前還貸沒有意義。
在銀行貸款，我基本都會告訴妳這種還款方式，因為這樣，銀行的利益會最大化。大部分家庭，既然借了20年，在短短的幾年內都還不上貸款，但壹般都能在10年後還上。這樣銀行的利息收入就會減少很多。所以這樣銀行會讓大家支付前10年的利息，但是本金不會減少。就算有錢，如果還了，銀行的利息也收了壹大半，銀行提前還貸也沒什麽損失。
什麽是等額本金還款？
現在的問題是，銀行不會主動提出平均資本的還款方式，基本只說前者。
或者取貸款20年，貸款654.38+0萬元，每月還款9625元。月均還款2140元以上，其中本金4166.67元，利息5458元。但是從第二個月開始，只還9602.26元，因為上個月還了本金4166.67元，這個月要重新計算利息，所以23元的利息會少壹些。以此類推，越往後，還款壓力越小。
最重要的是:當妳要提前還款的時候，比如5年後，因為妳選擇的方式，本金比之前的方式減少了很多，提前還款的本金部分抵消的更多，所以重新計算利息的時候，利息支出會少很多，每年都是近萬元的利息！即使不提前還貸，這樣算下來，20年還是要還14萬左右的利息！但是，平均資本中的提前還款壓力會更大。
先說壹個小插曲:前幾天陪朋友去銀行簽貸款，同時來的有7-8個人，都是住房貸款。我們排第二，前面那個女的5分鐘就簽走了，我們看著本息相等。銀行職員對還款方式只字未提。
輪到我們了。當我們提出按平均資本償還時，那個人把我們帶到了總裁辦公室。10多分鐘後，我和朋友決定是否堅持我們的選擇——平均資本。我們走回店員那裏，他已經在幫助別人了。我們看了，都簽了等額本息。
後來輪到我們了，我們提出等額償還本金。這時旁邊的人問我們:“有沒有其他還款方式？”店員馬上打斷我們，說是因為我們過得比較好，有能力多付錢。我明白他的意思，叫我們別說了，我們就簽了幾個字就走了。銀行很不願意讓我們選擇這種方式，因為利息少賺很多。壹個人存2-3萬利息，10人就是20-30萬人，100人？
像我這種屬於壹般階層的人，大部分都是買房是大事。所以簽完合同後，壹定要多研究銀行貸款。實際上，這個計算表明，合理分配銀行貸款可以節省10萬元以上的利息支出，甚至更多。換算成房價，少了近千元/平，何樂而不為呢？
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(以上回答發布於2016-08-11。現行相關采購政策請參考實際情況。)
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