2065438+2009年8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了《關於修改土地管理法的決定》。這次修改主要圍繞農村土地制度改革，在打破集體建設用地入市、打造城鄉統壹建設用地市場方面有所突破。
新《土地管理法》刪除了原《土地管理法》第四十三條中“任何單位和個人需要使用土地的，必須使用國有土地”的規定，明確農村集體建設用地可以由農村集體經濟組織以外的單位或者個人通過出讓或者租賃等方式直接使用，只要符合規劃並依法登記， 並經本集體經濟組織三分之二以上成員同意，且“通過出讓或者其他方式取得的集體建設用地使用權可以轉讓。
此次修訂正式拉開了城鄉統壹建設用地市場建設的序幕，不僅打破了“存量開發”時期的土地資源瓶頸，也改變了城鄉土地要素流動和土地用途分配的格局。修訂後的《土地管理法》從制度上釋放了房地產開發的新活力，為呂雯楊康房地產項目盤活存量土地掃清了重要的制度障礙。
市場機遇:文旅康養融合的黃金期
隨著人口老齡化的到來和居民消費升級，中國人對大健康的消費需求不斷上升，文化旅遊、度假、健康、養老產業市場不斷擴大，相應帶動了特色房地產市場的快速增長。截至2018年底，我國60歲及以上人口達到24949萬人，占總人口的65.438+07.9%，接近20%的中度老齡化社會標準，比2017增加859萬人，增長0.6%。其中，65歲及以上人口16658萬人，占總人口的11.9%，比2017年增加827萬人，增長0.5%。預計2030年中國將進入重度老齡化社會，2050年達到深度老齡化。老齡化時代的快速到來，催生了大量的養老服務需求；壹方面，年輕勞動力的短缺導致社會養老能力差距擴大；另壹方面，現有公共養老設施供不應求，數量和質量嚴重滯後於經濟社會發展需要。商業養老設施成為彌補短板的必然選擇。
與此同時，隨著我國大城市生態環境問題突出，生活節奏加快，上班族壓力增大，社會主要勞動力群體和主要消費階層普遍亞健康，閑暇時間有限，高品質的生態醫療保健、醫療康復、健康體育、農業觀光、鄉村體驗等消費需求，特別是城市周邊地區相應的服務需求呈爆發式增長。根據市場調查，中房智庫估算，中國GDP過萬億的10城市(包括北京、上海、深圳、廣州、重慶、成都、天津、武漢、蘇州、杭州)總人口已超過1.7億，第三產業平均占比超過60%，文化旅遊、健康養老服務需求不低於2億人次/年。2020年規劃的20個都市圈總人口將達到7億，中等收入群體近4億。按照2018年全國社會消費9%的增速，並考慮消費結構升級趨勢，2025年我國文化旅遊和健康醫療服務消費市場規模將達到10萬億~15萬億元。
巨大市場空間的打開和房地產行業的轉型期相結合，為呂雯楊康房地產市場打開了壹個快速增長的通道。思路清晰，特色定位精準，滿足都市人的消費預期，定制化、高端化的文化、旅遊、健康、養生壹體化業態正在成為當下潮流的前沿。據中房智庫不完全統計，截至2065438+2009年6月，全國上市房企正在開發的呂雯楊康概念地產項目超過1200個。
政策機遇:全面實施健康中國戰略。
黨的十九大指出，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。近年來，中央和地方政府出臺了壹系列促進產業發展和引導社會投資的政策，以應對老齡化的挑戰，滿足中國人民對健康、休閑和醫療保健服務不斷升級的需求。特別是在醫療保健行業，根據“健康中國”戰略的指導，進行了漸進式的政策安排。
壹系列政策體現了我國積極應對人口老齡化，發展健康產業，推進醫養結合，鼓勵民間投資進入養老、醫療等領域，並從土地利用、養老設施建設、醫養結合、金融支持等方面提供配套政策，為休閑旅遊產業發展提供了日益完善的內外部環境。
在市場需求和政策扶持的雙重利好下，很多與文化旅遊、健康旅遊相關的概念備受市場和資本關註。鐘芳智庫認為，新時代呂雯楊康地產屬於“現代地產產業+”概念，基於傳統健康產業、休閑產業、文化產業、旅遊產業的深度融合、關聯配置和產業鏈重塑。它以現代文化旅遊設計理念容納多種物業形態，通過房地產開發項目的景觀重塑、空間格局梳理、資源要素整合，構建載體。再者，以中國傳統養生理念與現代醫學相融合的理念，以“休閑、度假、養生、養老、保健”為核心功能，實現為包括老年人、工作壓力大的人群在內的特定群體提供全方位、定制化、針對性的身心健康保健服務的高層次地產產業形態。
開發格式:五種典型的項目模型
當前，國家發展的內外部環境和房地產的政策走向都發生了深刻的變化。中國房地產行業正在經歷發展方式的轉型期、行業規模和發展路徑的分化期、不確定性增加的風險期和新的增長點的機遇期。“四期疊加”下，轉型突破成為房企的必然選擇；在壹些對市場高度敏感的行業龍頭帶動下，不少房企出現了“去地產化”的趨勢。除了徹底轉型大數據、人工智能等高科技領域，大部分房企都瞄準了現代服務業，呂雯楊康地產的新業態是主要關註點之壹。目前，萬達、恒大、融創、保利等大型地產商紛紛在資源稀缺地區布局，打造以生態資源、文化旅遊、健康養老為賣點的楊康地產項目，探索出具有自身特色和品牌效應的“楊康+文化旅遊+地產”模式。同時也與生態保護、精準扶貧等理念相結合，提升企業社會形象。目前，國內房地產企業開發運營的楊康房地產項目模式可分為五大類。
其中，醫療保健項目最為典型。以鐘芳智庫調研的成都溫江國際醫學城項目為例。醫療城總面積65平方公裏，包括醫療服務區、康復區、商業配套園三個區域。不僅為市民、老年人和社會群體提供現代周到的健康休閑服務，還為西部中高收入人群和長期居住的外國人提供高水平的醫療服務，集就醫、生態觀光、休閑旅遊、國際交流等功能於壹體。以聯眾集團的城市仙居項目為例。聯眾集團在全國布局美麗鄉村，圍繞鄉村景區建設度假物業，將鄉村旅遊與鄉村公寓融為壹體，為城市家庭提供專業的鄉村度假服務，滿足城市人回歸鄉村的精神渴望。
發展載體:呂雯楊康+農村建設用地的必由之路
呂雯楊康地產不僅要整合養老醫療資源，挖掘和培育特色文化，還要獲得項目的土地使用權，這也是其業態發展的壹個核心關鍵。由於國家規劃控制下的大中城市土地供應緊張，利用農村土地資源特別是存量土地資源發展文化旅遊、度假休閑等鄉村綜合體成為突破口。壹方面，鄉村位於城市的邊界，是城市最大的自然生態空間。對於城市消費群體來說，鄉村擁有良好的自然生態環境、豐富的文化旅遊資源和便利的交通區位條件，天然具有發展田園旅遊、休閑娛樂等業態的優勢。另壹方面，目前我國的空間規劃正逐步從擴張性規劃轉向界定城市邊界、優化空間結構的規劃。劃定生態紅線、永久基本農田、城市邊界三條底線，嚴格控制新增建設用地規模。城市邊界的擴張是有限的，農村作為城市最大的後備土地資源來源，是承接城市有效需求的主要潛在用地。發展特色小鎮、鄉村綜合體等文化旅遊復興項目，需要大量土地資源，但增量建設用地有限。因此，利用閑置宅基地、低效建設用地等閑置農村土地資源，發展康復、民俗、鄉村旅遊是必由之路。
四大影響:打開市場，創造機會。
《土地管理法》的修訂對呂雯楊康房地產發展的影響主要體現在以下四個方面。
壹是簡化呂雯楊康房地產項目的征地環節，降低征地成本。從征地的角度來說，根據現行土地管理法的規定，使用農村集體建設用地的楊康項目開發建設，在征地開發建設之前，必須作為國有建設用地征收。根據新《土地管理法》，農村集體建設用地可以直接入市，土地流轉環節進壹步減少，有利於呂雯楊康項目開發商以比以前更低的時間成本獲得土地資源。此外，呂雯楊康項目的落地可以解決當地就業，改善當地基礎設施，開發商可以通過談判以較低的土地成本獲得項目用地。
二是增強企業投資呂雯楊康房地產的信心，產業規模將進壹步擴大。目前，縣、鄉、鎮等農村地區是房地產開發商開發呂雯楊康項目的首選地點。征地制度障礙消除後，為呂雯楊康房地產獲得建設用地使用權提供了法律依據，增強了房地產開發商和其他投資者對農村土地市場的信心，刺激了開發商投資布局呂雯楊康產業的意願。尤其是在鄉村振興戰略背景下，與生產生活生態相適應、工農城鄉壹體化的度假式民宿、休閑農業、鄉村醫療等新型業態將獲得更多機遇。
三是增加征地渠道，確保呂雯楊康工業用地。農民集體所有的土地，成本低，自然生態環境好，非常適合復耕和居住項目。土地管理法的修訂增加了農村建設用地的供應，這符合呂雯楊康房地產的土地需求。許多開發商已經開始探索利用農村集體建設用地進行楊康房地產開發。如韓晶實業通過競價方式競得成都市郫都區集體經營性建設用地，分別以654.38+0773.3萬元和654.38+0490.2萬元競得兩塊地塊，擬按舊村進行規劃建設，發展健康養老產業。另壹個例子是廣西北流市的草藥城項目，它位於北流市何惠嫻公園的西部。是集旅遊、醫療、商業、居住於壹體的綜合性項目。南窯科技園是百草堂的配套項目之壹。項目區甘村、九代村通過農村集體建設用地入市，為部分草藥小鎮項目保障用地。
第四，為企業進入農村市場打開了通道，有助於農村文化旅遊和健康醫療產業升級，進入新業態。雖然農村集體建設用地嚴禁商品房開發(涉及現有小產權房處置、農地保護等問題)，但入市後可作為商業經營和服務用地，有利於提高城鄉土地資源綜合利用效率，增加農民財產性收入，也可促進農村產業升級和新業態進入，帶動健康醫療等相關業態成長。以成都市郫都區為例，作為全國33個農村土地制度改革試點之壹，該區已完成農村集體建設用地350多畝，帶動了160多個醫養結合養老中心、創意農業基地、農耕體驗園的發展，相關村集體和個人獲得土地收益1.7億元。宅基地制度的改革探索，也可以與呂雯房地產項目的開發相協調，讓已落戶城市的農民自願有償退出，騰出壹定數量的建設用地作為鄉村旅遊復興項目的載體，既有利於增加農民財產性收入，也有利於呂雯復興房地產項目的發展。“農業+文創+新農村”的綜合發展模式將有較大突破。
未來，隨著我國新土地管理法的實施和深入發展，在控制農村建設用地總量、不占用永久基本農田的前提下，農村存量建設用地的活力將被充分激發，支持農村休閑、旅遊、養老產業和農村第三產業的融合發展，未來楊康房地產將朝著更加成熟、多元化的方向發展。