8月27日下午，佳兆業於香港舉行2019年中期業績會，集團主席兼執行董事郭英成帶隊獨立非執行董事饒永、行政總裁兼執行董事麥帆、副總裁吳建新、高級顧問譚禮寧、首席財務官劉富強均出席了本次業績會。
盡管上半年房地產行業經歷降溫、房企融資收緊，佳兆業仍然交出了壹份讓投資者和市場滿意成績單。
下半年1200億貨值將入市
完成年度目標無壓力
上半年，佳兆業實現合約銷售人民幣347億元，同比增長37％。合約銷售面積196萬平方米，同比上漲38％。其中，大灣區合約銷售貢獻了58％，大本營深圳合約銷售額占整體的30％。
此外，舊改項目占整體銷售額的33％，鹽田佳兆業城市廣場、深圳佳兆業未來城、深圳平湖佳兆業廣場三個舊改項目銷售情況強勁。
按此前佳兆業公布的全年875億目標計算，當前佳兆業已完成年度目標約40％。
盈利能力方面，佳兆業也顯示向上攀升的勢頭。上半年佳兆業營收同比上升34％至人民幣201.1億。公司毛利率達33.4％，同比增長1.8％，公司凈利潤上漲24％，提升至27.8億元。
截止期末，佳兆業資產負債率降至82.7％，在佳兆業副總裁吳建新指看來，“這在行業內算是壹個比較好的水平”。
凈負債率方面，原定降至200％的目標提前達成，於6月底已降至191％，相比2018年底下降了45%。佳兆業首席財務官劉富強透露，下半年佳兆業要將凈負債率繼續下至180％。
截至6月30日，佳兆業現金及銀行存款（包括銀行存款、現金及銀行結余及受限制現金）為人民幣299.8億元，速動比率維持在1.3倍的良好水平，流動性較充裕。
佳兆業降負債舉措
最新數據顯示，截止7月的銷售額為400億，接近完成目標的壹半。吳建新表示，下半年公司還有1200億的貨值，且絕大部分位於大灣區，按計劃集中於9-12月入市，不到50％的去化率就可以完成全年的目標。
重註粵港澳大灣區
約2萬億舊改貨值待釋放
上半年，佳兆業繼續重點布局大灣區、長三角、華中、華西及環渤海五大城市群，新增土儲15個項目，***計246萬平方米，平均土地成本約為每平方米人民幣6600元。
按權益建築面積計，期內大灣區新增土地儲備占整體新增土地儲備的60%，長三角及華中區域分別占19%及13%
截止期末，佳兆業***計擁有2600萬平方米的土地儲備，預估貨值逾5000億元。其中，壹線和重點二線城市占比達到76%，大灣區占比達到55%，大灣區貨值占比達7成。
截止6月底土儲分布
舊改方面，截至6月底，佳兆業擁有舊改土儲面積近730萬平方米，舊改土儲貨值達近人民幣2000億元，占比近40％。
此外，逾3200萬平方米占地面積的舊改項目尚未納入土儲，其中在大灣區內***有128個舊改項目，包括深圳的88個項目、廣州的12個項目及中山的18個項目，預計可帶來近兩萬億的總貨值。
未來佳兆業計劃每年轉化80-100萬平方米舊改土地。據了解，佳兆業舊改土儲成本僅約3000元/平方米，通過低成本的舊改方式獲取土地，使得佳兆業得以保持較高的毛利率和收益。
據悉，未來1-2年，佳兆業預計將有9個舊改項目計劃供地，貨值約1140億元；未來3-5年計劃有13個深圳及廣州項目供地，貨值約4200億元；
麥帆在業績會上提到具體案例，上半年佳兆業已轉化三個舊改項目，分別是深圳福田口岸項目、上海徐行鎮項目、廣州小坪村項目，實現轉化可售面積達73萬平方米，可售貨值人民幣404億元。下半年，在大本營深圳，深圳福田東山項目、深圳南門墩項目、深圳百靈達項目預計會納入土儲，其中，深圳福田東山項目已進入開發階段。
舊改項目轉化詳情
今年以來，土拍市場競爭激烈，基於行業下行風險及融資不斷收緊，不少房企拿地愈發謹慎，部分頭部企業甚至表態將停止拿地。
對此，郭英成表示，佳兆業看好大灣區的發展和購買力，未來將在大灣區將繼續收儲，通過多元渠道尋找優質的土地，而小的城市或者不適合的地方會逐步減少拿地，優化投資結構。
此前，國務院常務會議在今年6月提出要“加快改造城鎮老舊小區”、“加大金融對舊改的支持”，這對於“舊改之王”佳兆業來說，是壹個利好因素。
掘金“深圳先行示範區”
今年2月初，粵港澳大灣區發展規劃綱要正式出爐。8月18日,《中***中央國務院關於支持深圳建設中國特色 社會 主義先行示範區的意見》正式發布。深圳接連承接兩大政策紅包，是繼改革開放後迎來第二次 歷史 性機遇。
他補充說道：“以往我們是做壹個房地產企業，現在定位是做壹個城市運營商。”目前，佳兆業除地產以外，還擁有文體、航運、 科技 、互聯網等產業。
“關於先行示範區，當然是鼓勵大家到深圳去 旅遊 ，鼓勵大家到深圳看看或者到深圳置業。中國房地產市場從整體上來看，我覺得大灣區特別是深圳是相對平穩的，同時也符合我們的投資目標。”郭英成稱。
以下為佳兆業2019年中期業績發布會現場問答實錄（有刪減）：
麥帆 ：我們上半年賣了347億，完成全年875億約40%；下半年有1200億貨值，鋪排在三四季度，且集中在灣區的城市，現在的銷售量還OK，所以我們覺得完成今年的任務是沒有問題的。另外，我們認為下半年市場不會有大起大落的情況。
劉富強： 政府債我們會繼續做下去，我們今年制定的降負債率目標，本來在3月份發布的時候是打算年底做到200%，現在半年已經做到190%了。當然要看公司整體情況，比如銷售等等， 我們的目標是在年底降到180%。
吳建新 ：我再補充壹下，除了凈負債率下降之外，可以看看我們資產債率已經下降到82.7%，這在行業內是比較好的水平。
郭英成： 其實我們是運氣好壹點，作為廣東的企業，首先要感謝國務院、感謝黨中央對我們廣東的關愛和照顧，特別是這種特殊的支持，粵港澳大灣區公告完以後，又來了深圳先行示範區。
我們真是運氣不錯，從以往我們只是壹個房地產企業，現在我們定位做壹個城市運營商，所以我們除了地產以外，我們有航運、有文體，包括足球等。
先行示範區，國家最希望發展的肯定是 科技 和金融，我們在國內也有壹個上市企業是佳雲 科技 ，主要是互聯網類的；最終更重要的是我們的土地，城市更新是我們比較有競爭力的板塊，我想這應該是未來我們比較具備競爭力的部分。
從今年上半年來說，我們各項的財務指標來看，不管是從負債還是利潤率、還是銷售價格，我們都逐步在改善，我們希望把負債控制在行業可接受的水平；目前我們負債的結構也相對比較合理，在繼續優化過程當中。
中國房地產從整體上來看，我覺得大灣區特別是深圳是相對平穩的，同時也符合我們的投資目標。
今年以來壹二線城市比較不錯，這塊我們的占比達到80%左右，我們還是對經濟各方面的因素是有抗風險的能力條件的。
現場提問：凈負債率降到180左右，具體怎麽降？中央現在各種融資在收緊，大家對於買房，銷售端在控制，融資端也是控制，對於市場來講大家都在收緊，剛提到要加快供貨和銷售，公司好多貨值會不會不擔心完不成？現在同行都在說不拿地，佳兆業怎麽看？
郭英成： 我們會花兩年時間，讓我們的負債比例達到行業有競爭的水平。債務結構來說，不論境內境外，哪裏融資便宜我們就往哪裏去追。
降負債具體舉措上，我們有很多用法，首先盡量減少重資產比例，這是我們壹直在努力的，我們以前很多小型資產在出租的，我們想方設法把它變現。大宗資產，優質資產，比如深圳佳兆業中心、上海佳兆業中心這壹類的，我們還是會保持壹個長期持有的情況。
關於房地產方面，國家樓市調控、收緊，主要是讓房地產 健康 發展。我們有壹個明顯的優勢，主要是深圳，上周深圳推的項目銷售還是不錯的，另外大灣區人民相對比較富裕。
關於拿不拿地，其實每個公司都不壹樣，假如有錢的話，我們在大灣區還是繼續性找壹些好的優質土地。小的地方或者不符合的地方，我們逐步在減少，我們投資結構希望繼續逐步優化。
饒永 ：補充壹下，根據政府工作的數字，2018年我們人口凈增長58萬，等於內地壹個中等城市，很多青年人把深圳看作壹個創業熱土，所以這裏人氣比較旺、購買力比較強。
譚禮寧 ：剛才妳提到很多時候外界喜歡看負債比率，因為房地產會計準則來講，我們賣的資產都是以原始的價格進賬，特別是從佳兆業情況來講，我們很多是舊改的項目，我們成本是很便宜的，不是招拍掛，所以單看比率的時候沒有反映公司實際情況。
房地產行業，第壹當然是看負債率，第二當然更重要的公司資產變現能力，能產生多少的現金流覆蓋利息，這是最核心的指標，和同行對比，我們是差不多達到2倍左右。因此，我們不但要看負債比率這個指標，還要看利息覆蓋率這個數據。
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