新浪金融
2022-11-14 14:39新浪財經官方賬號。
密切註意
來源:新京報
6月165438+10月11日，央行、銀監會聯合發布254號文《關於做好金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，提出了16的六項要求。
此次通知中關於金融支持房地產市場的表述更加明確。其中提到，要穩定房地產開發貸款放貸，堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產企業壹視同仁；支持個人住房貸款合理需求，支持各地根據國家政策實施差別化住房信貸政策，合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。
房地產市場信心增強，銀行股受益。沈寂許久的銀行股今早翻紅(165438+10月14)。wind數據顯示，招商銀行、平安銀行等上市銀行股價早盤漲幅均超過7%。市場人士認為，這主要得益於央行和銀監會近期發布的《支持房地產市場穩定發展的16措施》(以下簡稱“金融16措施”)，對銀行股形成利好。
有業內人士指出，“金融16條”是當前金融支持房地產市場平穩健康發展的又壹重要舉措。這些措施的核心目標是為與住房有關的項目提供融資，並完成保證建築物交付的任務。如果措施得以實施，現有房地產的風險緩釋模型和資金提供者將更加清晰，更具可執行性，銀行的潛在損失敞口有望得到控制。
金融支持房地產政策全面加碼。
東方金誠首席宏觀經濟學家王慶指出，“金融16條”措施的出臺，表明金融對房地產政策支持力度全面加大，目標是引導房地產行業盡快實現軟著陸。背景是樓市“金九銀十”底氣不足，近期部分頭部房企信貸風險仍在暴露。目前，房地產市場仍然是宏觀經濟運行的拖累。圍繞四季度和明年初穩增長、控風險，“金融16”措施覆蓋面廣、針對性強，政策力度明顯加大。
此外，在“金融16條”中，供給側支持政策最為豐富，涵蓋了除股市融資以外的各類融資渠道，包括商業銀行貸款、政策性銀行貸款、債券市場融資、資產並購、信托及其他資產管理產品融資等。對於金融機構，也明確要求“延長房地產貸款集中管理政策的過渡性安排”。
銀河證券房地產行業分析師王秋恒也表示，“金融16條”提振了市場信心，是近壹段時間以來力度最大的扶持政策。央行、銀監會發布的《關於做好金融支持房地產市場平穩健康發展有關工作的通知》，明確了當前房地產相關各方的主要任務和方向，供需雙方雙管齊下，是本輪下行周期以來最有力的支持政策，極大提振了各方信心。
王慶認為，這些措施不僅將加快四季度“保底交樓”進度——預計商品房竣工面積在10當月同比轉正，並在今年前兩個月保持快速正增長，還將有效緩解房企流動性壓力，控制房企信用風險，遏制房地產投資下行趨勢。
在需求端，“金融16”要求“支持個人住房貸款合理需求”，特別是鼓勵受疫情等因素影響的個人住房貸款延期還本付息，不影響個人征信。這些措施主要集中在適度降低首付比例和合理降低房貸利率，加大對剛性住房需求和改善性住房需求的金融支持，穩定市場情緒。
王慶指出，當前，促進房地產市場盡快回暖的關鍵是需求端，其中降低居民房貸利率是關鍵，其他如放松限購、放寬住房公積金貸款條件、適當降低房地產交易稅費等措施也可以起到輔助作用。
根據王慶的判斷，年底前仍有15至30個基點的空間下調5年期LPR報價。這是目前“支持個人住房貸款合理需求”最有效的出發點，最早可能定在11。如果各項政策調整到位，年底前後樓市可能會出現回暖的趨勢，即經過季節調整後的商品房月銷售額會比上月穩步上升。
最後，“金融16條”還涵蓋了住房租賃市場發展的支持措施。這主要集中在建立房地產市場調控的長效機制，堅持房住不炒的基調。因此，目前包括“金融16條”在內的扶持政策，並不意味著政策充斥房地產行業；未來的房地產支持政策，包括降低房貸利率等措施，也將本著逐步調整的原則推進。
信貸、債券、股權“三支箭”有序推進。
值得註意的是，在人民銀行的支持和指導下，民營房地產企業的融資正在有序推進。165438+10月8日，交易商協會表示，將繼續推廣和擴大民營企業債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產企業在內的民營企業發行債券進行融資。
“第二支箭”由中國人民銀行的再貸款提供資金。它委托專業機構，通過擔保增信、創設信用風險緩釋證書、直接購買債券等方式，支持民營企業按照市場化、法治化原則發行債券、融資。預計可支持2500億元左右的民營企業債券融資，根據情況可進壹步擴大。
165438+10月10日，交易商協會再次表示接受龍湖集團200億元上架登記發行，中債促進公司同步接受企業增信業務意向。除了龍湖集團，多家民營房企也在溝通註冊對接發債意向。交易商協會和中債促進公司正在積極推進驗收評估工作。
下壹步，交易商協會將堅持“兩個不動搖”，組織中債促公司紮實落實“第二支箭”政策，不斷加大對包括民營房企在內的民營企業的融資支持力度，充分發揮穩定市場發展的積極作用。
申萬宏源首席債券分析師孟指出，幫助民營企業融資的三支箭是指通過信貸、債券和股權三種方式推動民營企業融資。交易商協會“第二支箭”融資支持涉及民營企業範圍廣，信號意義強。
受利好消息影響，上周(165438+10月7日-165438+10月11)房地產債券市場情緒明顯提振，尤其是未脫險的民營房企國內債券價格普遍上漲。波動較大的中國美元債中，信誠、碧桂園、遠洋集團、龍湖、金地的美元債本周領漲。
銀河期貨研究員王超對新京報貝殼財經表示，銀行間交易商協會提出的“第二支箭”對民營房企來說是雪中送炭，可以在很大程度上解決目前房企現金流緊張的問題。
王超指出，“第二支箭”仍側重於改善民營房企現金流，對商品價格的影響仍側重於未來需求預期。未來隨著發債範圍擴大到民營房企，房企在順利完成樓保後有可能增加新開工面積，從而對商品需求形成實質性的提振。
銀行股大漲，集體翻紅。
有業內人士認為，“金融16條”在支持房地產市場平穩發展方面力度較大，增加了市場信心，有利於銀行。事實上，盡管今年以來上市銀行高管壹直在說“房地產市場銀行風險可控”，但房地產市場的風險已經成為今年以來市場上銀行最擔心的風險之壹。某上市銀行行長直言，銀行風險資產的來源主要是房地產等領域的貸款。
“當前疫情防控和房地產風險化解出現積極變化，有望形成* * *震動。”浙商證券銀行研究團隊認為，總體來看，如果《辦法》得以落實，現有房地產的風險緩釋模型和資金提供方將更加清晰，更具可執行性，銀行潛在損失敞口有望得到控制。
光大證券金融行業首席分析師王亦豐也表示，該政策具有承前啟後的作用，涵蓋了房地產供需雙方。以“金融16條”支持房地產市場穩定發展、交易商協會“第二支箭”支持房企發債融資為代表的維穩政策進壹步出臺，有助於減緩房地產風險，減輕銀行體系資產質量壓力。
根據《金融16條》規定，商業銀行自本文件下發之日起六個月內向專項貸款支持項目發放配套融資，貸款期限內不下調風險分類。王亦豐認為，該文件將對延長期做出明確的制度安排，這將有助於房企更好地安排融資。
王亦豐還指出，未來銀行分紅會有很多有利因素。存款掛牌利率調整的紅利持續釋放，有助於緩解息差壓力。隨著疫情防控措施的優化，經濟景氣度和市場化融資需求有望恢復，有利於改善微觀資產負債表，提振有效信貸需求。同時，在各項“穩增長”措施持續發力的背景下，全年經營業績具備穩定基礎。
“整體來看，銀行板塊有壹定的上行空間，優質銀行仍有望取得較好的業績。”王亦豐說。
房企融資環境持續改善。
“從全文內容來看，此輪新政主要有四個方面值得關註，涉及短期和中長期政策，給房地產市場吃了壹顆‘定心丸’。”置信投資研究所高級研究員馬洪表示，這部分主要涉及銀行信貸、債券、信托三類與房地產相關的金融工具。與之前的政策相比，新的變化在於合理延長了開發貸、信托貸等部分存量融資。近期我們看到房企融資邊際有明顯改善，預計下壹階段房企資金來源將繼續改善。
光大銀行金融市場部宏觀研究員周也指出，從趨勢上看，國內防疫政策有所調整，防疫精準度提高，經濟活動復蘇加快，國內救市穩增長政策持續發力，金融對房地產市場支持力度較大。樓市信心有望逐步恢復，房地產供需兩端有望逐步進入良性循環。
今年以來，金融監管部門多次強調，金融機構要滿足房地產市場的合理融資需求。據新京報貝殼財經記者了解，多家銀行正在行動，不斷調整房企相關融資策略，在風險可控的情況下對相關房企進行融資。如今房企融資環境有所改善。
中信銀行公司銀行部(鄉村振興部)副總經理梁音表示，中信銀行通過支持表內房地產貸款、支持公開市場債券投資和債券承銷等方式，積極支持房地產合理融資需求，同時區分項目風險和企業集團風險，不盲目放貸、斷貸、壓貸。
在“保交樓”政策方面，梁音表示，我行運用中信集團產融合作的創新模式化解風險，在中信集團和地方政府的大力支持下，通過“註入流動資金+設立信托封閉運作”的模式，成功化解了壹個民營房企項目的風險，實現了救助民營房企的效果，促進了項目復產。 以及盤活數百億項目價值，提供了可借鑒和推廣的風險化解和房地產疏解新思路。
招商銀行行長王良在該行第三季度業績發布會上也指出，該行將繼續堅決執行國家關於房地產行業的相關政策，加強房地產風險形勢的前瞻性預測，繼續調整房地產客戶、區域、業務和產品結構，聚焦中心城市和戰略客戶，關註頭部企業並購融資，進壹步加強投後和貸款管理， 嚴格落實房地產貸款管理要求，加強項目風險監測和分析，根據具體項目風險情況逐壹充分計提，及時優化風險管理。
值得註意的是，近期房地產市場信貸逐步回暖。數據顯示，2022年三季度末，人民幣房地產貸款余額53.29萬億元，同比增長3.2%，較去年末增速回落4.7個百分點；前三季度增加8488億元，占同期各項貸款增量的4.7%。三季度末，房地產開發貸款余額12.67萬億元，同比增長2.2%，增速比上半年提高2.4個百分點，比上年末提高1.3個百分點，結束了余額增速連續15個季度下降的趨勢。據統計，年內房地產開發貸款增加6600億元，同比增長1.6倍。
此外，周建議，對於金融機構來說，確實需要發揮主觀能動性，減少順周期影響，支持因短期沖擊而陷入困境、專註於主業、資質較好的房企合理融資需求。同時，他們應該滿足住房需求，促進房地產市場加速回到穩定，健康和可持續發展的軌道。
"金融機構也應該確保資金得到有效利用."周表示，銀行需要其他部門配合，減少信息不對稱，銀行部門要各司其職，對民營中小房企做出最好的調整。同時，建立賬戶資金閉環管理，加強貸後管理。