住房問題涉及面很廣。歷年政府工作報告都將此作為壹項重要任務進行部署。雖然側重點有所不同，但目標只有壹個，就是“讓全體人民住上壹套房子”，促進房地產市場平穩健康發展。
今年政府工作報告的重點是“保障人民住房需求”。在強調了“房住不炒”的導向，穩定地價、房價和預期之後，直接指出了當前住房市場最突出的問題，並提出了解決方案:解決大城市突出的住房問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等方式，切實增加保障性租賃房和共有產權住房的供應，規範發展長租住房市場，降低租賃住房稅收負擔，千方百計，
四年多來，房地產調控長效機制更加豐富和接地氣，財政、土地、金融、稅收、投資、立法紛紛出招，房地產領域風險階梯下降。目前“住而不炒”的風氣已成大氣候。
近日，記者采訪了代表、委員、行業專家、企業等。結合最新的政府工作報告關於房地產開發的精神，從房貸、土地、房產稅、房企、房屋租賃、房屋中介六個方面為解決新市民和年輕人的住房困難獻計獻策。
從限貸到“房貸集中管理”
炒房被“精準打擊”
在房地產市場的調控中，信貸手段運用廣泛且有力。從最初的限貸到現在的房貸催收，“準確率”越來越高。比如今年上海的“121新政”，讓樓市回歸正常。其中，“嚴格執行差別化住房信貸政策”三項措施對炒房殺傷力極大，包括實行房貸集中管理，嚴控個人住房貸款節奏和增速，防止突擊發放房貸；加強貸款審核管理，加強對購房人首付資金來源和債務收入比的核查；嚴防信用貸款、消費貸款、經營性貸款等資金違規流入房地產市場。
對於信貸手段在樓市調控中的作用，全國政協委員、畢馬威中國前副主席、華南區首席合夥人龔永德在接受記者采訪時表示，當前，國家靈活運用多元化的調控手段，如引入信貸、稅收等經濟手段，可以從根本上穩定樓市和金融體系的穩定，有助於各地打造差異化的調控政策，進壹步落實市場的長遠發展。比如“房貸集中管理”出臺後，各地陸續出臺了“房貸集中管理”的地方細則。該政策明確了不同檔次銀行貸款的貸款集中度上限，也體現了“壹城壹策”房地產調控政策的落實和執行，有助於地方銀行靈活執行中央房貸政策。目前樓市調控行政和經濟手段並存，調控力度有所升級，有利於有效優化市場結構，平衡供求關系，促進行業健康長遠發展。
龔永德表示，過去房地產調控主要以行政手段為主，比如限購限貸。從商品房均價、成交價格等指標來看，樓市調控立竿見影，壹定程度上緩解了樓市“過熱”，優化了供應結構，維護了市場良好秩序。但與此同時，行政調控手段也有局限性，只能作為短期的調控手段。
目前，我國住房金融體系主要包括抵押貸款和公積金制度。去年5月發布的《中共中央國務院關於新時期加快完善社會主義市場經濟體制的意見》明確提出，改革住房公積金制度。
龔永德認為，中國的公積金制度壹直金融化程度低，沒有“用武之地”；另壹方面，繳納公積金的職工存在貸款難的問題。擴大單壹公積金制度上的居民住房融資渠道，實施公積金制度改革迫在眉睫。但是，住房銀行模式是否應該取代公積金模式，還需要結合我國國情和居民對住房的需求來分析。
嚴格管理房貸，壹方面“精準打擊”炒房，另壹方面也有助於化解房地產風險。“我們相信房地產問題會逐漸好轉。”3月2日，銀監會主席郭樹清在國新辦舉行的新聞發布會上指出，房地產金融化的泡沫已經得到遏制，2020年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速。
重點城市壹年只賣三次地。
從源頭穩定房價
“增加土地供應”是今年政府工作報告中提出的增加保障性租賃房和共有產權住房供應的途徑之壹。
“住房和土地制度改革是房地產基本制度的組成部分，是長效機制的重要骨架。”RealData首席市場分析師徐小樂告訴記者，“在目前大城市新市民住房問題突出的情況下，未來的土地供應應該與城市住房需求相匹配，需求更多的城市應該增加土地供應。”
近期重點城市土地供應“兩集中”制度，試圖切斷資金與土地的正反饋，減少地方對土地財政和土地財政的依賴，重塑市場格局。“兩個集中”簡單來說就是:核心壹線二線城市壹年只賣三次地，集中公示，集中招拍掛。
“把過去分散土地出讓的涓涓細流變成集中土地出讓的重磅供地，壹些地方政府‘先來後好’的供地秩序無法延續，集中供地必然帶來項目的集中入市，帶來穩定的住房供應預期，壹定程度上平抑房價上漲壓力。"同策研究院分析師方玉峰告訴記者，此外，在市場周期的正常格局下，部分房企會轉移陣地，將土地出讓分散的三四線城市作為投資的補充，引導各城市房地產均衡發展。
“‘兩集中’土地流轉模式是‘冰袋物理降溫’，核心是資源配置。從建立長效機制、從市場角度配置土地資源等方面，還有待完善，在很多細節上下功夫。”北京市房地產業協會副會長兼秘書長陳至告訴記者，要提高市場信息的透明度，比如哪塊地要拍賣，土地收益如何，對周邊有什麽影響，細節要透明，讓想拿的開發商想清楚，引導地價回歸理性。
“在土地長效機制方面，要明確城市土地資源的稀缺性，‘優質優價’是市場規律。因此，在城市規劃中，應盡量考慮公共資源、產業發展和區域規劃的空間平衡，在壹定程度上解決資源過度集中導致的‘地王’問題。”RealData高級分析師潘浩告訴記者，土地集中出讓讓土地市場從價高者得變成了贏者通吃，打破了頭部開發商的壟斷格局，其影響不亞於招拍掛制度，但同時也建議各城市錯開出讓時間，合理安排節奏，避免“趕大集”式的集中搶購。
總的來說，“國家對於房地產調控的目標是進入長效機制調控階段。在20多年的商品房發展史上，我們經歷了從供需端——融資端——到現在建立長效機制的調控階段。”方玉峰告訴記者，隨著土地端和金融端長效機制的建立，意味著房地產源頭的長效機制建立起來了。從理論上講，從源頭上控制地價，對於未來房地產市場的健康發展意義重大。
兩年的房地產稅缺失報告
最強的杠桿作用不減。
對於房地產市場來說，房地產稅是最強的調控杠桿。
2019的政府工作報告中，並未提及“不準炒房”，但將2018提出的“穩步推進房地產稅立法”調整為“穩步推進房地產稅立法”，引發各界熱議。2020年和今年的政府工作報告都沒有提到房地產稅。
“稅收對房地產市場影響很大。更好地運用稅收政策工具，可以更準確有效地調控房地產市場。”龔永德告訴記者，中國與房地產業相關的稅種其實很多，比如契稅、個稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅等。大家關心的房地產稅也可能成為有力的調控工具。
去年5月發布的《中共中央國務院關於新時期加快完善社會主義市場經濟體制的意見》提出，穩步推進房地產稅立法。
同年11月，財政部部長劉昆在《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標的建議》中撰文:在輔導讀本中撰寫了《建立現代財稅制度》壹文，詳細闡述了“十四五”期間財稅改革的任務。在談到進壹步完善現代稅制時，劉昆在文章中提到，要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。
“我認為迫切需要系統梳理和研究與房地產行業相關的各類稅收，更有效地發揮稅收工具的威力，制定差異化的調控政策。”龔永德建議，未來房地產稅的實施要根據房屋持有時間、家庭持有總套數等因素進行調整。
目前我國房產稅征收的試點是上海和重慶。
“三條紅線”築起防火墻
促進房企穩步發展
雖然政府工作報告中沒有對房企提出要求，但落實“保障人民群眾住房需求”的要求，需要房企重要的供給側發生變化。房企當前需要做的壹項重要工作，就是滿足“三條紅線”的調控要求，走出壹條健康穩定有序發展的新路。房企穩定了，樓市供應也就穩定了，解決新市民和年輕人的住房困難也就有了針對性的基礎。
從商品房30年的發展歷程來看，“股票、債券成為融資工具後，1993‘終止房地產上市，全面控制銀行資金進入房地產’是房地產金融領域的第壹個規定。”RealData高級分析師潘浩告訴記者，經過以房拉動內需、逐步規範房地產金融、加強個貸管理、收緊購地資金監管、審慎房地產金融等幾個階段，目前的房地產金融調控政策具有長效機制的特點，為住房規劃設定了可操作的空間邊界。
不得不說，從誕生到年銷售額突破6000億，用了不到30年的企業少之又少，年銷售額17萬億的行業也少之又少，這些都來自於中國的房地產行業，但在高速發展的背後，也存在壹些行業亂象。比如房企不斷加杠桿，高負債，高周轉，債務風險與日俱增。部分房企經營現金流無法覆蓋支出，亟待解決這些潛在的行業經營風險甚至系統性風險。
“自2016以來，我國金融政策對房地產行業的調控力度不斷加大，逐漸從渠道監管轉向去杠桿。”同策研究院分析師陳萌萌告訴記者，直到“三條紅線”設立，房地產企業的金融監管上升到壹個新的高度，更強的降杠桿階段全面開啟。從調整路徑來看，從土地出讓金、商業地產項目等有限的資金來源，到更多流向房地產行業的資金開始受到規範，再到非標融資等融資亂象得到整治，央行和銀監會調整房地產銀行業金融貸款比例，建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度，凸顯了國家不投機的堅定決心。
但房企的合理融資並沒有受到限制。陳萌萌強調，國家真正打擊的是“非法金融操作”，並沒有打壓有利於房地產行業平穩健康發展的合理杠桿行為。
北京市房地產業協會副會長兼秘書長陳至對記者表示，對於房企來說，隨著“三條紅線”和各項嚴格的金融調控政策的實施，過度依賴杠桿融資的時代將會結束，整個行業將呈現出房企集中、小房企逐漸出現的格局。
“‘三條紅線’是‘樓市防火墻’的進壹步體現。短期內可以避免資金流入高負債房企(壹般為高周轉企業)，客觀上減緩房企投資，達到防範風險的目的。”陳萌萌告訴記者，在未來，房地產行業的調控和監督將繼續。
規範發展住房租賃市場
我們只需要壹所房子住。
今年政府工作報告在強調“房住不炒”的同時，明確提出解決大城市突出住房問題，措施是切實增加保障性租賃房和共有產權住房供應，規範發展長期租賃住房市場。
全國人大代表、林達集團董事局主席李曉林認為，政府工作報告提出了增加住房供應、發展租賃住房的具體措施，為今年房地產行業的發展提供了方向。
隨著去年《住房租賃條例(征求意見稿)》的頒布，住房租賃立法已經進入程序。通過立法，可以確立國內租賃住房在住房體系中的地位，明確政府、市場和家庭在租賃住房體系中的角色。2月20日，北京市人大常委會法制辦公室發言人王愛生表示，包括《住房租賃條例》在內，共有五大類54個立法項目。
中原地產首席分析師張大偉在接受記者采訪時表示，目前租賃市場很大的問題是部分城市的二房東租賃模式難以為繼，但因為市場需求，未來應該大力發展租賃行業，租售並舉是必然趨勢。
隨著經濟的穩定和需求的穩定，過去幾年住房租賃市場的租金價格漲幅明顯放緩，部分地區甚至下調了租金，這對二房東類型的租賃企業影響很大，因為業主轉租的房屋租金價格已經被鎖定，“二房東”面對穩定甚至下調的租金，賺取差價的難度加大。
據張大偉介紹，北京、上海等城市的長租公寓企業市場份額已經超過20%。如果像二房東壹樣以同樣的模式計算交易，目前市場上60%的出租房都很難看到業主的交易。在這種情況下，需要加強對租賃市場，尤其是長租公寓市場的監管。租賃市場亂象的核心是租賃企業的金融化，租金和支付的時間差存在資金池，這是立法禁止的。
住房租賃市場的競爭不僅僅是長租公寓企業之間的競爭，政府提供的廉價租賃住房和在集體土地上建設公寓都會影響租賃市場的租金價格和供求預期。
政協委員、房天下董事長莫天全認為，住房租賃市場的健康有序發展非常重要，尤其是租賃市場具有保障“居者有其屋”的重要使命，發展好租賃市場意義重大。
從野蠻生長到規範執業
房產中介要做“貼心人”
房產中介是供需雙方的橋梁，但更重要的是成為購房者，尤其是剛需購房者的“貼心人”。房地產中介行業作為房地產行業的衍生行業，經歷了最初的野蠻生長，品牌格局的初步形成，現階段在互聯網技術和新冠肺炎疫情的影響下，加速了向線上化、規範化、平臺化、透明化方向發展的趨勢。
經過幾十年的發展，中國的二手房市場現在已經達到了相當的規模。用龔永德的話來說，“中國的房地產市場正逐漸從增量市場向存量市場轉變，即從新房為主向二手房為主的階段轉變。”
龔永德認為，二手房市場由於交易信息不對稱、交易流程復雜等特點，對房地產經紀服務的需求更大，成為房地產經紀行業增長的巨大動力。另外，房屋租賃市場和二手房壹樣存在信息不透明、不對稱的問題，所以也需要專業的房產中介提供服務，才能找到滿意的房源。住房租賃市場的持續增長是推動房地產中介行業發展的另壹個動力。
“但需要看到的是，中介行業仍然存在水平參差不齊、管理不規範、信息不實等突出問題。作為國家房地產調控的壹部分，我們應該在加強信息披露和市場監管，防止市場壟斷方面，監督和引導中介行業健康發展。”龔永德說。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，隨著各地房地產政策越來越細化，居民購房觀念從投資型向宜居型轉變，對房地產中介行業的服務能力提出了更高的要求。房產中介行業投訴率壹直居高不下，也說明了消費者對房產中介服務能力的不滿。
嚴躍進表示:“隨著越來越多互聯網技術的應用，比如VR看房，線下房產中介的固有模式被打破。因為房產交易中的兩個重要信息價格和看房進壹步公開透明，房產中介需要依靠更專業的服務和業務能力，提高對客戶的服務粘性，從而降低交易成本。”
龔永德認為，監管部門除了引導中介加強自身規範，發布真房源外，還應該從制度上杜絕行業惡性競爭，嚴格采用登記掛牌制度，淘汰價格過高或過低的房源，減少假房源的產生。對於信息發布平臺，要加強平臺治理和房源審核，建立真實房源審核機制和多重核查機制。
“建立國家級住房市場監管機構，統壹監督、管理和規範全國房地產市場，防止部分城市逐漸形成的高市場份額中介機構壟斷格局，確保行業回歸健康有序競爭。”龔永德建議。
科控股(Ke Holdings Inc .)董事長在接受《證券日報》記者采訪時表示，產業數字化不僅給行業帶來了更高的效率，還創造了大量新的就業崗位，甚至催生了“新業態”。