朋友，年中整理自己的理財賬戶，意外發現已經有壹大筆存款了。
經歷過疫情，多多少少想套現，找壹個類似黃金的資產價值。
再加上“金九銀十”，上海的落戶政策又放開了。她擔心如果今年不買房，以後就買不起了。
但是，壹百萬在上海，三成首付買不到地段好的房子，以後真想住進去，更別說月供壓力，上下班也挺辛苦的。
想壹想，不要多想。
作為朋友的我呢？太巧了！我不也是做理財的嗎？於是我給她分析了每個選項的優缺點。
01
買房自住
前幾年有句話叫“買房要趁早”。
以前中國的經濟是靠房地產支撐的。
再加上房貸政策的刺激，需求壹下子被激發出來，大家都沒有壓抑自己的欲望。貸款買房幾乎成了大多數普通人的“標配”。
看看去年統計的居民杠桿率(家庭負債/人均可支配收入)。這個數字在2008年之前只有18%，現在已經達到127%，超過其他國家。
在如此火爆的市場中，即使我買了房坐以待斃，也能充分享受上漲的紅利。
據統計，從2002年至今，壹線城市房價漲幅超過6倍，北上廣深房價收入比甚至超過40倍！這比任何壹個基金經理的回報都要強大。
但對房地產的過度依賴，實際上會對其他行業產生影響。
錢都要去賺錢了，誰願意沈下心來做高科技？這就是所謂的荷蘭病。
所以有“房住不炒”的政策，樓市不存在大幅上漲的基礎。
現在買房劃算嗎？
1，房價上漲的實際收益率
雖然妳是剛需買房，不用考慮太多房價的漲跌，但是在高點買真的很壓抑，房主會忍不住計算自己的房子升值了多少。
朋友想貸款買房，首付30%，相當於加了杠桿，享受了全額漲價。但是貸款部分的利率需要從這個上漲的紅利中扣除。
所以事實上，30%的首付:
本金年化回報=(全款房價漲幅-貸款部分的70%×貸款利率)÷本金比例為30%。
假設房價400萬，朋友首付654.38+0.35萬，如果房價每年上漲5%，按照目前的LPR，買這套房子的年化收益為:
(5%-70% × 4.65%) ÷ 30% ≈ 5.8%
杠桿確實能放大收益，但這個收益率似乎不如業績好的主動型基金。
但是有朋友說，股市暴漲了壹段時間，確實很難保證長期穩定在10%。至少她對自己的投資能力不自信。
這個時候我真想悄悄給她安利壹下我們的基金組合哈哈哈...
所以，以自住為目的的買房，更多的是獲得心理安全感和世俗意義的需要，避免在不斷搬家找房中消耗對生活的熱情。從資產的角度來看-
第壹，相對穩定。當然，這個“穩”和黃金壹樣，是壹個相對的概念，不包括跟風炒房和在高點買入。
第二，應該是性價比最高的杠桿。
首先，貸款利率比妳的花唄低很多，而且自從改了LPR，完全跟著市場波動，即使利率下行，還款也少了。
2.房子的持有成本
但是正如我們之前寫的，買房子並住在裏面實際上增加了我們的債務-
①住房稅費
(新房要交契稅、維修費、交易費，二手房要交附加稅、增值稅)。
②月供
③物業費
(4)裝修及其他安置費用，居住在郊區的通勤費用等。
⑤機會成本
(相同投資的收入)
所以我也跟朋友說，不要集中，把所有積蓄都拿去買房，留些現金備用。
之後如果打算更換她，將失去“首套房資格”，首付比例至少50%。
但是，對於她現在能買到的“遠郊剛需房”，要找到壹個“接盤俠”並不容易。
目前上海的改善型住房需求明顯高於剛需，全國似乎都不需要這麽多。
而且，如果置換住房的需求更強烈，地段更好，很難說置換住房的漲幅不高於第壹套住房。
但是，有人說買房，其實在壹定程度上決定了以後的人生軌跡。
背上房貸，就不再那麽任性了。妳想不斷提升自己的軟實力，緩解月供壓力，這也是壹種隱形的福利。
02
買房投資
考慮到給朋友的房產選擇有限，我們還討論了另壹種可能——就是把買的房子租出去，住在通勤方便的內環，租金剛好還清壹部分月供。
這個方案行得通嗎？
那就相當於把之前收入裏的租金收入和持有成本裏的租金成本疊加起來了。
因此，實際年化的本金回報=(全房價漲幅+租金收入-貸款部分的70%×貸款利率-自住租金支出)÷本金。
因為地段差別大，兩者租金肯定不對等。也就是說，自住的租金更高。
今年上半年，國內收益率最高的兩類資產，壹類是股市(17%)，壹類是黃金(16%)。相比之下，房地產只有2.8%，算上新房價格2%的漲幅和0.8%的租金回報率。
單從租售比來看，以六個壹二線城市為代表的樓盤平均租金回報只有0.8%，上海最多不超過1.5%。
所以按照今年上半年的行情，我朋友壹套400萬的房子收了3.2萬的租金，但是月供是10.98萬，顯然不能沖抵貸款。
即使加上房價上漲，今年的2%也只有8萬，勉強能覆蓋月供。還不如把錢放在余額寶裏。
貸款買房出租是虧本買賣。
而且房地產的流動性很弱。每當涉及交易時，無論是出租還是出售，都有看不見的時間成本和看得見的中介費和稅費...
而同樣的錢如果用來買地產股，不考慮股價變化，股息率也就5%到6%，顯然比買房劃算。
所以，如果把買房當成投資，可以說大勢已去，“閉上眼睛穩賺不賠”的時代已經不在了。
03
財務投資
我看過壹個笑話，說如果妳很糾結買房子或者投資，那就買股票，然後……然後就沒有這種糾結了。
懶貓之前分享過，借股是大多數人省心省力又能獲得長期回報的選擇。
從大環境來看，股市確實是未來值得重點配置的資產。
最近利好股市的大消息可以說是壹個接壹個。
前幾天，國務院剛剛公布了《關於進壹步提高上市公司質量的意見》。總結壹下，就是鼓勵市場流動性。
而15年前國務院也給出了治理上市公司的意見，隨後上證綜指迎來了超級牛市。
參考相對成熟的資本市場，股票市場的長期回報可以維持在10-15%的年化率。
事實上，從資產結構來看，房地產在美國中產階級家庭的配置中僅占30%，而這壹指標目前在中國已經超過60%。
所以，不急於買房，順應時代潮流，充分享受發展的紅利，是壹個不錯的選擇。
說到這裏，朋友發來消息說，這兩天兌現了很多資金，決定買房了。
因為漂泊久了，總想在自己喜歡的城市定居。
如果買房意味著買壹個城市，上海確實值得投資。無論是落戶和開放，還是多元化的產業，無疑會吸引更多的人，所以樓市不會差，價格也降了好幾年了，未來應該還是能保值的。
但這些分析，或許在朋友面前，都不如“安全感”的情感價值。
她說，壹想到有房子，好像就有壹份，堅持自己的信心。