從房企披露的2022年半年報數據來看，凈營收正增長的企業屈指可數，利潤大幅下滑已經成為行業常態。據證券時報記者統計，已公布半年報的194家a股和港股房企中，凈利潤同比下降1家，占比73%。此外，恒大、融創等19房企的財報尚未發布。
從銷售情況來看，今年前8個月，大部分房企的合同銷售金額和面積都大幅下降。恒大6月至6月合同銷售額下降97%，世茂、融創、禹洲集團6月至8月降幅均超過60%，萬科、碧桂園、金地(11.23 1.72%，咨詢股)降幅均超過60%。48666.86866866666
資金回籠不暢，融資環境趨緊，導致房地產行業信用風險上升，包括“理財產品”兌付危機、債券展期、延期付息、實質性違約等多種形式。截至9月19，房地產債券包括展期在內的債券余額違約規模達到134億元，涉及30家債券發行人。
某券商風險管理部經理華陽(化名)對證券時報記者表示:“現在房地產債券基本不發了。我們公司今年3月份明確規定，不允許購買房地產債券，不管是央企、國企還是民企。以及之前持有的所有房地產債務。”
房企陷入“銷售下行-資金緊張-融資受阻-購房者預期減弱-銷售進壹步下行”的負循環。
為了打破負循環，提高信用，面對債務，大多數房企都想盡辦法債轉股。他們壹方面增加銷售，處置資產，主動回籠資金；另壹方面，通過提前與債權人溝通討論延期，可以避免觸發交叉違約條款，以時間換取資金周轉空間。此外，還有通過引入國企和央企來增加信任度的措施，獲得資金支持。
房企的流動性困境
商品房銷售量是反映房地產市場流動性的關鍵指標。
9月16日，國家統計局發布2022年6-8月房地產行業數據。僅8月份，全國商品房銷售面積9712萬平方米，銷售金額1.01萬億元，同比分別下降23%和20%。我國商品房銷售業績仍處於歷史較低水平。
從銷售回款(個人房貸保證金和預付款)來看，2022年前8個月銷售回款4.9萬億元，同比下降32.5%；僅8月份銷售回款6218億元，同比下降23.6%。
銷售數據在具體房企更直觀。據證券時報記者統計，20家知名房企6-8月銷售數據顯示，20家房企合同銷售額合計2.04萬億元，占前8月全行業41.6%。銷售金額最高的是保利發展(17.69 0.80%，診股)，達到2817億元，同比下降24.72%；其次是萬科，銷售金額為2799億元，同比下降36.8%。合同銷售金額同比下降超過60%，包括恒大、世貿股份、融創、渝洲集團、R&F地產等6家房企；銷售合同金額同比下降30%~55%的公司有10家，其中包括萬科、中國金茂、華僑城A(4.84 -2.42%，咨詢股)等龍頭房企。
銷售不佳直接影響房企半年報數據。從已公布的2022年半年報來看，營收同比下滑的房企數量占比達60%，凈利潤占比下降73%。虧損幾乎成了行業常態。
其中，R&F地產今年上半年虧損69.2億元，建業地產緊隨其後，虧損56億元。同樣虧損規模驚人的藍光發展(1.35 -2.88%，診斷股)，繼2021虧損超百億元後，今年上半年再度虧損近50億元。同時，泰禾、陽光城(2.03 -3.79%)、榮盛發展(2.45 -4.67%)凈利潤也虧損20億-40億元。
壹方面是房企大幅虧損，另壹方面是隨著預售資金監管政策的收緊。房企在項目公司層面滯留了大量資金，無法回到母公司層面。
深圳某大型房企高管對證券時報記者表示:“現在錢的主要渠道除了銷售就是賣資產，但銷售回來的錢大部分在監管賬戶裏，能用的比例很小，可能不到20%。集團很難從項目中拿到錢，導致集團流動資金困難。”
根據765，438+0家重點上市房企的財務狀況，今年上半年重點樣本上市房企現金持有量較年初下降65，438+05%，受限制現金規模比例仍有所上升。同時，有息債務總額略有下降，但短期有息債務增加1.39%。在這種背景下，無限售條件下的現金與短期債務的比率已經下降到1.1，如果剔除預售監管資金，這個比率會更低，短期安全邊界已經引起關註。
另壹個關鍵指標也反映了當前房企流動性偏緊的狀況——融資凈現金流。
受行業去杠桿趨勢影響，房地產企業融資規模不斷下降，融資現金流凈流入從2017、2018年的7000億元左右下降到2019 ~ 2020年上半年的3400億元左右，下降幅度為51%。2021下半年以來，企業融資約束加大，下半年融資現金流凈流出3978億元，最終使得2021 1893億元融資現金流凈流出。2022年上半年，房企凈融資現金流再次流出，達到6543.8+0439億元。如果港股所有房企都披露半年報，這個數字還會上升。
銷售下滑、融資凈流出拖累房地產行業，部分房企流動性陷入困境，導致信用風險事件接連發生。
債務違約很頻繁，尤其是美元。
2021年，房地產債券違約金額達735億元，涉及67只債券，違約規模達到近年來峰值。2022年以來，房地產行業的信用壹直沒有明顯改善。
據證券時報記者統計，截至9月21日，有168只房地產債券違約或展期，其中97只實質性違約，違約債券達到563.24億元，71只債券展期，債券展期規模1267.5000000001
債券投資人楊彥告訴記者:“這麽說吧，債券延期其實是違約。比如我自己買的禹洲地產的美元債，今年3月就到期了，但是壹直沒有還。開發商跟我們談了延期的事，因為沒談成，壹直拖著。目前市場上房地產債延期，說到底就是沒錢還。”
如果計入展期規模，今年以來房地產債券違約規模實際已達6543.8+083億元，創歷史新高。這些債券涉及54家發行主體，均為民營企業，涵蓋了除萬科、碧桂園之外的大部分知名房企，如融創、鄭融地產、中糧控股、凱撒、R&F地產、世茂集團、花樣年、禹洲等。
值得壹提的是，97只實質違約的房地產債券中，有65只為美元債券，占比67%，違約規模為31.03億元，占比55%。
中指院數據顯示，今年下半年房地產企業債券余額4920.7億元，其中海外債券占比35.4%；截至9月21日，壹年內到期債券余額9723.7億元，其中境外債券占比38%。
該行業出現了壹波違約潮，引起了固定收益投資者的焦慮。“壹個接壹個，我們手中持有的美元房地產債券全部逾期。目前，我們不再關心收益率，而是關註公司如何支付。”另壹位持有房地產美元債的投資者鄭瓊說。
受個別信用風險事件影響，中國美元債券二級市場也持續走低。Wind數據顯示，目前有近100只地產美元債券的價格低於10美元，陽光集團的壹只債券甚至報價0.763美元，而債券的票面價格為100美元/張，票面價格下降了99%。這意味著投資者認為公司沒有支付能力，於是在二級市場公開用腳投票。
截至9月21，最新亞洲美元債券指數(Markit iBoxx)報170.02，亞洲美元房地產投資級債券指數報187.97，亞洲美元房地產高收益債券指數報135.76，均處於歷史相對低位，8月中旬達到最低。
房地產美元債二級市場的大幅震蕩，意味著房企再融資面臨考驗，行業信用風險再次暴露。美元債務違約的影響不容小覷。華陽表示，“如果在公開市場違約，將直接導致企業無法再公開從資本市場融資，使企業資金面進壹步惡化，也會影響其他房企的發債和融資成本。”
雖然債券發行受阻，但有好轉跡象。
“我們今年3月下發通知，要求不允許購買房地產債券，無論是國企還是民企都不允許購買房地產債券。以前房地產負債加起來20多億。目前房地產債務存量約4-5億元，3月前已經砍掉不少。現在看來，當時賣掉的決定還是正確的。”華陽說。
據華陽介紹，目前大部分券商都有或明或暗的規定，即不允許買入民營地產債券，有的只允許買入央企或國企的地產債券。
即使能發行債券，在實際操作過程中，發行人和中介機構都非常謹慎。華陽告訴記者:“此前，我們幫助壹家房地產公司發行了超短融券。作為發行方案中的主承銷商，我們對債券認購不足、繳款不足、發行人違約、發行延遲等情況做出了相關承諾和退出安排，附加了很多條件。”
在過去10年融資環境寬松的背景下，美元債成為房地產企業的主要融資渠道之壹，但房地產海外債的融資功能大幅萎縮。
Wind數據顯示，2022年初至9月22日，內地房企海外發債規模為65438美元+0，71億美元，而去年同期海外發債規模達到434億美元，同比下降60.6%。與此同時，房企“借新還舊”也變得越來越難。美元債凈融資額已經12個月為負，凈融資額為-420億美元，說明房企發行的新債不足以償還舊債。
此外，中指院數據顯示，2022年上半年，房地產行業非銀融資規模降至4825.6億元，同比大幅下降56.5%。其中，信用債下降24.2%，信托下降79.6%，ABS下降465，438+0.65，438+0%。
總結起來，房企已經陷入了“銷售下行-資金緊張-融資受阻-購房者預期減弱-銷售進壹步下行”的負循環。
為防止情況惡化，國家公布的最新扶持措施包括2000億元“保角樓”專項救助基金。
而在此前的8月份，中國銀行(3.06 -1.29%)市場交易商協會召集多家民營房企召開座談會，討論如何支持房企通過中增信公司發債。
碧桂園、龍湖、美的地產、新城控股(18.12 -3.21%)和旭輝作為首批參與企業，已於近期完成發債融資工作，票面利率在3.2%-3.33%之間，發行規模100億~。
嘉裏地產研究院方淩表示，“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”可以視為保護債權人權益的最強擔保措施，旨在改善房企融資環境。
據悉，對於參加第二次座談會的房企，包括中南建設(2.38 -4.42%，咨詢股)、金科、寶龍、世茂集團、R&F等多家民營房企，已經做好了增信發債的準備。
不僅如此，還有很多房企依然在積極管理債務，拒絕“躺平”，希望度過難關。
債務重組主動自救。
站在高負債平臺上，房企債轉股之路註定漫長。尤其是美元債務的到期量，截至9月30日，美元債務到期量達到5265438+7億美元(約合人民幣3692億元)。
據楊彥介紹，只要企業向投資者表明堅定的支付意願和兌付方案，讓投資者看到企業並沒有資不抵債，未來隨著政策的回暖仍有走出困境的可能，普通投資者都願意坐下來好好談壹談。
據S&P全球評級研究報告統計，從2018到2022年8月，應對中資房地產企業境內外債券違約風險的常用方法有置換(交換要約)和展期。置換占海外違約債券的近79%，展期占國內違約債券的72%。
據證券時報記者統計，今年以來已有47家上市房企發布了204份債券展期/置換公告，房地產債券市場壹片“展期”呼聲。截至9月21，房地產債券規模已達1267億元，創歷史新高。
例如，8月，R&F打包了65，438+00美元債券，總金額近50億美元，總展期從3年到4年不等。文件中充滿了修改利率、增加指定資產處置、修改“違約事件”條款等條件。
13年9月，合景泰富發布公告稱，2022年9月，兩筆總額9億美元的債務置換已獲得總本金約93%的投資者批準，2023年9月，壹筆總額7億美元的債務置換獲得總本金約91%的投資者批準。對其余6只2024年至2027年到期的美元債券進行了同意征求，也通過修改部分投資者保護條款以避免與交易所債券交叉違約或延長現有債券到期日的方式獲得批準。
看似簡單的宣布後面是激烈的博弈。據記者了解，合景泰富不到8%的債券持有人不同意置換方案，公司仍在與這些債權人溝通，希望找到妥善的解決方案。
“其實我們的選擇並不多，因為購買房地產債券本身沒有抵押物，所以壹旦房地產商違約，沒有太多的談判余地，要麽同意延期，要麽直接讓企業違約。只要公司不資不抵債，不破產，錢總是要還的，而且需要很長時間。當然，如果買的是美元債，也可以向香港高等法院申請清算。這種事件恒大、融創、花樣年都經歷過，但請願清算成功的概率很小，不過是債權人發泄不滿的壹種方式。”持有美元債的投資者鄭瓊說。
幾乎所有違約的民營房企都在進行債務重組。德勤全球應急計劃和破產服務負責人李佳恩為積極化債為存的房地產企業提供了自救建議。
首先是股權重組。從國企和央企引入戰略投資者/財務投資者，平衡投資者、原始股東、債權人和少數股東的利益，評估集團整體的流動性和投資價值，為利益再平衡提供定價依據，評估投資退出的路徑和安全性，在指定重組方案時充分考慮如何通過資源配置再平衡相關方的利益，是重組成功的關鍵。
第二是債務重組。對境外控股公司、境內控股公司、境內項目公司的債務風險進行了梳理，並對各層級的債務進行了層層分析。針對結構各層級的層級債務，考慮相應的債務重組方案，包括具體的債務重組條件、債務重組周期、償債資金需求、償債資源、對單個債權人的嚴厲措施、可能的再融資方案等。債務重組成功的關鍵是公平對待債權人，獲得主要債權人的支持。通過贏得主要債權人的支持，可以提高重組談判的效率。
第三是資產/業務重組。梳理核心和非核心資產，分析持續經營和清算場景下的價值，從而考慮保留資源、處置資源、引入第三方盤活資源、隔離風險等具體重組方式。在資產/業務重組過程中，應關註涉及寶潔樓的資產/業務的穩定運行，以及寶潔樓的資金來源、該類資金的進出安全、資金監控方案等。
除了積極推進債務重組，房企還推出了CDS(信用違約互換)或CRMW(信用風險緩釋證書)等信用保護工具。