3月10日，殼牌發布了2021未經審計的第四季度及年度財務業績，並舉行了電話交流會。剛剛開始發言，貝殼董事長兼CEO彭永東就深刻表達了過去壹年貝殼人的心聲，我相信這也是所有房地產從業者的心聲。
對於整個中介行業來說，2021確實是異常艱難的壹年；對於過去壹年失去靈魂的殼來說，左暉的離職、房地產市場的大幅調整、互聯網經濟的全新命題，也給公司帶來了許多新的挑戰。
財報顯示，貝殼2021年營業額(GTV)為3.85萬億元，同比上漲10.1%；營業收入808億元，同比增長65，438+04.6%；調整後凈利潤22.94億元。
在如此動蕩的市場環境下，貝殼要保持增長並不容易。從財報可以看出，貝殼也在積極尋找新的增長動力。長租和家裝是貝殼的新“抓手”。
下跌行情中的悲喜交加
經歷了創始人去世、管理層更叠、房地產行業寒冬、渾水機構做空，殼牌在2021度過了充滿挑戰的壹年。
財報顯示，貝殼2021毛利達158億元，較2020年的169億元下滑6.2%；毛利率為19.6%，比2020年的23.9%下降了4.3個百分點。
除了毛利下滑，貝殼的營業利潤等數據均同比下滑並由正轉負，顯示出不小的經營壓力。
財報顯示，2021全年，殼牌營業虧損6543804億元，與2020年營業利潤28億元相比“由盈轉虧”。營業利潤率為-1.7%，與2020年的4%相比“由正轉負”；凈虧損5.25億元，與2020年凈收入27.78億元持平。
從去年第三季度開始，房地產市場全面凍結，市場情況也直觀地反映在殼牌的財務數據上。
2021第四季度，殼牌實現營業收入178億元，較2020年同期的227億元減少49億元。
不過，殼牌表示，營業收入的下降主要是由於GTV的整體下滑，因為該市場壹直在低位徘徊。財報顯示，2021第四季度，貝殼整體GTV下降34.6%至7324億元，2020年同期為1.1.2萬億元。
此外，相比2020年同期654.38+0.267億元的營業利潤，果殼第四季度也實現了2026.5438+0.84億元的營業額虧損。第四季度，營業利潤率也由正轉負，從2020年同期的5.6%降至-6.7%。
而且，與2020年同期凈利潤654.38+0.96億元相比，殼牌2026.5438+0第四季度凈虧損9.33億元。
財報顯示，2021第四季度，殼牌調整後營業虧損3.98億元，2020年同期營業利潤22.3億元。調整後的營業利潤率為-2.2%，2020年同期為9.8%。
整體來看，四季度市場復蘇仍處於初級階段且相對分化，市場整體交易量也處於較低水平。但總體來看，殼牌第四季度業績好於市場此前預期，新房業務在樓市降溫期波動不大，表現出壹定的韌性。
面對市場環境的挑戰，殼牌也及時做出了壹系列的管理行動優化。2021第四季度，公司GTV為7324億元，營業收入為178億元，超過公司此前的收入指引和市場壹致預期。2021第四季度，海貝調整後凈利潤為41910000元，遠好於彭博市場壹致預期的虧損5100000元。
此外，2021第四季度，貝殼的營業成本由2020年同期的172億元下降至149億元。其中非連鎖經紀人及其他銷售渠道傭金78億元，內部傭金及薪酬支出54億元。
二手房超預期，新房回暖尚需時日。
受樓市環境影響，貝殼2021第四季度新房和二手房交易規模均有不同程度的下滑，尤其是二手房交易受影響相對較大。
RealData數據顯示，2021第四季度，全國二手市場GTV同比下降43%。財報顯示，貝殼存量房交易GTV同比下降39%至3546億元，其中二手房交易同比下降41%。
值得註意的是，即使存量房業務成交量下滑，貝殼的下滑速度仍好於核心壹二線城市二手房市場45%的平均下滑水平，超出市場預期。而且從實際情況來看，部分核心城市的二手成交量已經開始觸底。
但在新房市場，RealData數據顯示，2021第四季度，全國新房市場同比下降20%，而貝殼平臺新房GTV同比下降24%，至3568億元，略超市場跌幅。
其原因，殼牌也表示，主要是受房地產行業流動性危機的影響。“在開發商流動性風險不確定的情況下，公司在壹定程度上主動收縮業務，從而保證了業務的長期安全。從短期來看，新房市場周期的恢復需要更多時間，尤其是在第四季度，新房的風險繼續積累。”
財報顯示，2021第四季度，貝殼存量房屋交易服務營業收入60億元，2020年同期為92億元；新房交易服務營業收入為113億元，2020年同期為129億元。此外，殼牌2021年錄得新房收入465億元，新房應收賬款支付517億元。
從去年四季度開始，在政策的支持下，市場出現了觸底反彈的跡象，但交易恢復仍需要更多時間，行業過剩產能也得到大規模出清。作為中介平臺的核心資產，線下門店和經紀人的數量決定了貝殼能否順利度過行業低迷期。
財報顯示，截至2021第四季度末，果殼聯網門店數量超過51萬家，同比增長8.7%，環比下降5.4%；活躍門店數量超過4.5萬家，同比增長4.4%，環比下降8.3%。
殼牌表示，門店數量減少主要是因為合並了壹些門店以增加競爭力。與此同時，新店數量減少，平臺聯網經紀人數量也同比減少7.8%，至45.5萬人；活躍經紀人數量同比減少8.7%，至40.6萬余人。
據布蘭克研究院研究，截至2021年末，全國券商數量減少的比例保守估計在30%-40%。相對於行業產能的萎縮，貝殼依然表現出更好的經紀人留存能力。
彭永東的“三個決心”
在業績交流會的最後，彭永東表示，他對2022年房地產市場的前景有三個非常“確定”的判斷。
“第壹，我們認為政策整頓是確定的；第二，我們認為消費者對更好的生活有巨大的需求。第三，我們認為市場回歸中樞是確定的。”
在這些確定性的支撐下，彭永東堅信市場信心將在壹季度觸底後逐步恢復，交易量降幅將從二季度開始逐步收窄，下半年有望恢復同比增長。
但他也表示，2022年，貝殼判斷的二手房和新房總成交量同比仍下降6%~14%。其中，二手房減少10%~15%，新房減少5%~10%。
此外，交流會上還發布了RealData對2022年房地產市場的預期，以及貝殼平臺業務發展的業績趨勢。RealData預測，2022年市場將逐步復蘇，呈現“前低後高”的趨勢。
今年以來，房地產市場利好政策頻頻出現。RealData預測，今年貨幣政策將保持中立和寬松，並將有壹次RRR降息和兩次降息。同時，今年的信貸環境和行政調控措施也將在有利於房地產市場和讓房子不投機的條件下穩步恢復。
從信貸來看，2022年房貸利率將進壹步下降，信貸投放節奏將與市場需求相匹配並穩步釋放，房貸投放總量將較2021有所增加，信貸投向將明顯支持剛需和改善型需求釋放，促進住房消費。
從行政調解的角度來看，預計2022年將有更多地方政府放松需求側的行政管制，比如放寬首套認定標準、放寬限購限售等。“人民群眾對美好生活的需求依然巨大，但各種需求的釋放還需要壹個過程。”
隨著房地產行業的發展轉向長期可持續發展，殼牌及時做出調整，通過運營優化和戰略升級，有效地將困難轉化為機遇。據了解，去年年底，殼牌發布了“壹體兩翼”的戰略升級。“壹體”是二手房和新房交易服務軌道，“兩翼”分別是配套齊全的大型住宅事業群和普惠住宅事業群。
事實上，除了房產交易服務，貝殼正在家具裝修服務、長租公寓等方面嘗試開辟新的增長點。
2021年7月，殼牌以80億元收購聖都莊潔。後者的主營業務是正規模式的家裝服務。目前，其業務已覆蓋全國31城市。在去年第四季度的城市試點中，貝殼的二手房和新房交易服務賽道已經為當地家裝業務貢獻了30%左右的客源。
此外，2021年底，貝殼還成立了“貝殼匯聚事業群”，隨後，貝殼租房應運而生。今年2月，貝殼租房與萬樂公寓簽署合作協議，共同投資上海徐匯區首個青年公寓項目。據悉，該項目占地面積近4萬平方米，總成交量2978套。除了和* * *合作建公寓，貝殼租房還在壹些城市嘗試去中心化的公寓業務，做輕托管。
殼牌執行董事兼首席財務官徐濤表示:“壹體兩翼是公司未來發展的戰略框架。我們堅持在產業互聯網垂直耕耘，建設基礎設施。在房地產交易和服務領域積累的寶貴經驗，使我們有強大的信心和堅實的基礎來升級‘美好生活’領域龐大且不斷擴大的產業結構。”
基於這壹雄心，據了解，2022年，殼牌還為其“整合”業務設定了三個目標:
首先，促進經紀人和其他服務提供者的專業化和職業化；二是在質量的前提下更加註重房屋交易事業群的運行效率，增強組織神經末梢的靈活性；第三，2022年，“壹體”開始助力“兩翼”，構建高效推薦客戶到二軌的商業模式。
或許就像房地產行業回歸“居住”屬性的初心壹樣，貝殼設想的第二條增長曲線也是中介行業回歸“服務”的初心。
現在樓市回暖在即，家裝和長租賽道的未來會屬於貝殼嗎？