仲達證券研究報告數據顯示，6月初至17，其覆蓋的42個主要城市新房成交面積環比上漲49%，其中壹、二、三線城市分別上漲122%、44%、31%。
多位受訪房企內部人士和市場人士也提到，近期銷售有明顯修復。根據華南某房企提供的數據，自6月份以來，其在大灣區和華東地區的重點分銷區域已經翻倍。
雖然銷售市場有所回暖，但對於即將到來的房企償債高峰來說，是杯水車薪。
據克而瑞統計，2022年6-7月，200家核心房企境內外債券到期總額約為6543.8+0755億元，其中近兩個月民營企業債券到期總額約為6543.8+0654.38+078億元，占總規模的67%。同期，民營房企的融資環境並沒有明顯改善。
據中指院統計，今年6月5438-4月，由於行業短期流動性緊張，以及多家民企相繼違約，行業信用債發行以國企為主，民企僅成功發行8只。5月份以來，在監管層的指導下，包括旭輝在內的5家示範民營企業陸續利用信用保護工具發債，但再無民營房企獲得類似的發債融資機會。只能尋求利率更高的貸款或者增加資產出售。
在此背景下，房企不斷尋求到期債務的展期。據CICC統計，從20438年6月至2022年5月，已有25只國內房地產債券展期。
業內人士認為，在房企資金壓力沒有明顯改善的情況下，未來仍可能有更多房企曝出債務違約事件。
01
繼“藍光沒發展，中國不高興”之後，在多家知名房企相繼毀約後，陽光城、鴻坤也無法生存。
公開資料顯示，10年5月，鴻坤葉巍發布公告稱，4月8日到期支付1423.38萬美元境外債務利息，30天寬限期過後，公司未能在寬限期到期前支付。隨後，五礦證券於2022年5月17日召開境內債券2022年第壹次持有人會議，通過了有條件豁免交叉違約條款(債券繼續存在)和增加擔保措施的議案，但截至2022年6月20日，發行人最終違約。
鴻坤葉巍表示，將積極籌措資金，梳理資產及資產限制和負債，積極與債權人溝通協商，加快資產處置，盡快向債券投資者發布資產處置和債券償還的具體方案。發行人認為，本次違約主要受宏觀經濟環境、房地產行業、金融環境、疫情等多種不利因素影響，導致無法償還已計提但尚未支付的利息。
在整個地產江湖上，鴻坤地產可能排不上榜，但在北京，尤其是西紅門，鴻坤的名字也是家喻戶曉。鴻坤地產19年前成立後，創始人趙斌在北京南五環外的西紅門拿下壹塊地，打造了壹個涵蓋商業綜合體、社區商業街、產業園區的成熟商圈。
在這裏發了財之後，鴻坤地產開始在北京周邊布局，在京津冀拿了不少地，包括張家口、涿州、廊坊、天津。前期低成本的土地儲備讓鴻坤保持了不錯的利潤率。然而，隨著京津冀調控政策的加大，北京地價飛漲，拿地難。鴻坤開始面臨擴張轉型的問題。
同樣在泥潭中掙紮的還有陽光城。6月23日，陽光城(000671。SZ)披露，截至目前，公司逾期債務本金總額(包括金融機構貸款、合作方資金、公開市場相關產品等。)達376.88億元，其中:在公開市場，境外公開市場債券未償還本息合計654.38+0.65億美元，而在境內市場，
自2021三季度末出現流動性危機以來，陽光城在資本市場上壹直處於持續動蕩之中，經歷了第二大股東的清場和明星職業經理人的辭職，股東遭遇強平的事件也頻頻發生。
為化解債務風險，陽光城充分協調各方積極籌措資金，商討解決相關問題的各種途徑。據壹位接近陽光城的業內人士透露，陽光城在積極處置資產的同時，與金融機構溝通延期或債務重組，陽光城的可售資產大部分都是優質的，並非外界傳言的“拋售”。
02
相比陽光城和鴻坤，R&F和綠地的日子明顯好過很多，但也在四處跑著尋求債務展期。
近日，R&F地產向其65，438+00美元票據的持有人發起同意征集，尋求豁免票據項下現有及潛在的相應違約或違約事件，並延長其債務到期日，總期限約為49.44億美元(約合人民幣33，654.38+8400萬元)。
截至目前，R&F物業2021年度經審計的年報尚未出具，根據此前發布的業績預告，R&F物業2021年度凈虧損可能不低於80億元。今年前5個月，R&F房產銷售總收入約為21.83億元，銷售面積約為1.75萬平方米，同比分別下降58.40%和55.70%。
壹位接近R&F物業的人士表示，“工資還是正常發放，只是發放時間不是很準時。”壹位不願意透露姓名的房地產業內人士也表示，原本每個月的發薪日是15，最近幾個月壹直拖到月底，甚至隔壹個月發壹個月的工資。“不過，還好沒有降薪，五險壹金比例。”
就在美元債延期獲得投資人批準後，綠地轉身進行股權質押融資。
6月23日，綠地控股(600606。SH)公告稱，第壹大股東上海綠地投資企業(有限合夥)向中信銀行質押4，500萬股，質押期限為65，438+0年，占所持股份的65，438+0.30%。綠地累計質押占所持股份的70.68%，占綠地控股總股本的65，438+09.20%。
回顧綠地自2021年6月以來的公告，* * *公司9次質押股權，1次解禁。可以說，近壹年來，綠地股份質押融資的頻率創下了近年來的最高紀錄。
業內人士認為，綠地頻繁質押股權或多或少與去年下半年以來房地產行業融資渠道變窄有關。壹方面要保證企業正常運轉，另壹方面又要安排資金還債，考驗著所有企業的抗壓能力。
根據第三方債券工具披露的信息，加上前述8月到期的美元債券，綠地今年下半年將面臨4筆到期的美元債券，涉及債券余額9.9060億美元。
2021年，公司有息負債下降812億元，截至去年末有息負債余額2406億元。綠地今年下半年的償債壓力不小。
03
就連房企龍頭碧桂園也難逃此劫。6月22日晚間，穆迪宣布將碧桂園控股公司(以下簡稱“碧桂園”)的主體評級調整為Ba1，評級展望為負面，決定維持公司債評級與主體評級壹致。
穆迪表示，碧桂園的評級調整主要受到整體市場疲軟的影響。“評級調整反映了在中國房地產行業充滿挑戰的商業環境下，對碧桂園房地產銷售、財務指標和長期融資渠道的限制性影響”。
有分析指出，在穆迪的信用評級標準中，從Aaa到最低的C，* * *有21個級別。其中，從Aaa到Baa，仍然是投資級，而Ba級是投機級，通常被稱為“垃圾級”。
評級變動的背後，是碧桂園杠桿率高、凈利潤下滑、銷售不振的事實。2021財報顯示，截至2021年末，碧桂園負債總額達到1.65萬億，僅次於恒大，有息負債近3400億。
更糟糕的是，根據克而瑞研究中心的數據，碧桂園6月5438+5月的總口徑為20165438+9億元，比2021的3541.2億元減少了1.93億元。銷售和回款是房企現金流除了融資之外的另壹條腿。壹旦銷售大幅放緩，償債警報可能響起。
對於民營企業的債務困境，同策研究院高級分析師肖雲翔認為，在多重因素的共同作用下，今年房企尋求美元債務展期或債務本息違約將變得頻繁。
肖雲翔表示，從兌付高峰來看，2022年和2023年是近年來房地產企業兌付美元債券金額最大的兩年，相關企業將承受較大程度的兌付壓力。雖然今年以來各地調控政策頻頻吹風，但房地產市場復蘇相對緩慢。從融資的角度來看，雖然監管層釋放的信號非常明確，但是民營企業和潛在的冒險企業仍然面臨著融資難的困境。