利好政策出臺密集，關鍵問題未徹底解決。
2013以來，養老產業扶持政策頻出，解決實際問題的政策措施有待進壹步落實。隨著我國人口老齡化的加劇，中央和地方政府相繼出臺了多項扶持養老產業的政策。據中國指數研究院不完全統計，自2013年以來，中央和部委出臺了40多項扶持養老產業的政策，涉及土地、資金、人才、醫療、保險等多個方面。雖然利好政策頻出，但實際運行中制約養老產業發展的瓶頸問題並未完全解決，政策體系有待進壹步完善。(楊妃國際景觀設計)
02土地
缺乏養老產業專屬用地
■用地性質:頂層設計需要突破，需要“養老產業”專屬用地分類。
養老用地的規範性質是“養老服務設施用地”，屬於“醫療衛生慈善用地”。近年來，我國出臺了多個關於養老設施用地的文件，其中最具代表性的是國土資源部2014發布的《關於養老服務設施用地的指導意見》，首次明確了養老服務設施用地範圍和性質，將養老服務設施用地明確為“養老服務設施用地”，屬於土地用途分類中的“醫療衛生慈善用地”。其他土地只能支持養老服務設施建設，分攤相應的土地面積。(楊妃國際景觀設計)
雖然國土資源部和部分省市明確提出養老服務設施用地納入供應計劃並單列用地指標，但在土地分類相關法律法規中尚未制定“養老產業”專屬土地分類。目前，北京、上海、深圳、浙江、福建等部分省市已出臺相應政策，將養老服務設施用地指標列入供地計劃，推出相應土地。以北京為例:從首次單獨上市到混合供地模式，可以說是超前發展，是近年來地方養老土地政策最具推動和代表意義的城市。(楊妃國際景觀設計)
■土地供應來源:加大存量土地盤活力度，減少增量用地。
國土資源部2016發布的《關於下達2016年度全國土地利用計劃的通知》中明確，逐步減少新增建設占用耕地，盤活現有土地和補充耕地。(楊妃國際景觀設計)
目前直接將現有土地轉為養老用地的渠道有四種。如上圖所示，壹種是目前應用最廣泛的，其主要障礙是改造技術和成本高；第二類的關鍵問題是商品房開發用地收購成本高，轉為養老用地後地價和地價差的重新核定沒有明確規定；三類中土地用途的改變和相應的土地差價如何處理，沒有明確規定；由於收購成本低，土地供應量大，未來四類養老地產企業可適當考慮。(楊妃國際景觀設計)
■土地供應方式:以劃撥、租賃、協議或公開出讓為主。
養老設施的供地方式與機構性質密不可分。根據2014國土資源部關於養老服務設施用地的指導意見，國有建設用地可劃撥給非營利性養老機構；對於營利性養老機構來說，租賃是主要方式，可以是協議，也可以是公開出售。集體建設用地可以用於集體經濟組織為其內部成員設立非營利性養老服務設施，而民間資本舉辦的非營利性養老機構、政府舉辦的養老機構也可以依法使用農民集體所有的土地。(楊妃國際景觀設計)
結合當地養老用地的供地模式和企業拿地的案例，現有養老用地供地模式的利弊各有不同:
劃撥方式是各種土地供應中成本最低、條件最嚴格的方式。這類土地多由政府部門獲得，真正的社會服務機構很難獲得，極大地限制了資本的進入。(楊妃國際景觀設計)
租賃模式是國土資源部鼓勵的土地供應模式。雖然租賃方式大大降低了建設成本，但政策對土地供應的租期、租金、支付方式等實際問題仍不明確，需要進壹步完善。(楊妃國際景觀設計)
出讓方式是目前民辦營利性養老機構獲取土地的主要方式。雖然增加了項目建設成本，但也使住宅或商業用地獲得土地抵押貸款和產權出售成為可能。從上表可以明顯看出，受國土資源部2014年發布的《關於養老服務設施用地的指導意見》的影響，養老設施用地從2014年開始逐漸增加。(楊妃國際景觀設計)
03基金
土地少，價格高，重視養老，回報周期長，給企業造成了很大的壓力。
■前期土地開發、老齡設計、養老服務運營都需要大量投入。
前期土地開發:養老地產土地供應量少，地價高，導致土地開發成本成為企業大量投資的領域。此外，缺乏養老產業專屬的土地類型，導致缺乏抵押物等問題，養老的住宅和商業用地成本很高。(楊妃國際景觀設計)
項目建設及配套:養老地產由“地產”向“服務”轉變，服務設施的投入成本在整個項目中逐漸增加，床位設施的高成本與現有政府補貼仍有較大差距。(楊妃國際景觀設計)
後期運營:相對於普通地產，養老設施的維護和服務運營有更高的資金投入。尤其是商業化運營，非營利性養老機構雖然獲得相關補貼和稅收優惠，但必須按照民政部規定的低收費標準執行；營利性養老機構雖然收費不限，但享受的補貼較少。(楊妃國際景觀設計)
■政府補貼只是補充，企業需要尋找多元化的融資渠道。
多項政策措施為養老產業發展創造了良好的金融政策環境。繼2013年國務院關於養老服務業金融政策的重要指導意見之後，2015年，多項政策導向更加清晰。2016《關於加快發展金融支持養老服務業的指導意見》強調，強化多層次多元化融資渠道，加快保險產品創新。但從目前的實施情況來看，仍需要在養老金金融政策細則或相關法律政策上予以支持。(楊妃國際景觀設計)
政府補貼:事業單位性質和地方經濟發展程度影響補貼方式。在政策支持方面，目前補貼的種類很多。但事業單位性質不同，地方經濟發展程度不同，補貼方式也有較大差異。公辦和民辦非養老機構補貼多，經濟發達地區補貼大。(楊妃國際景觀設計)
銀行貸款:受銀行產品和條件的限制，民辦養老機構的貸款更為有限和困難。雖然2016年國家出臺了《關於開發性金融支持社會養老服務體系建設的實施意見》，支持國家開發銀行推出養老項目低息貸款，但目前民營養老機構仍難以獲得低息貸款，政策落實仍需推進。從地方層面看，能夠獲得銀行貸款的主體有三個特征:
專項債券:政策紅利助推債券市場快速發展。2015年專門制定了《養老產業專項債券發行指引》。在公司債券分類管理、公司債券預審權下放、鼓勵公司債券融資方式創新等方面有政策利好，公司債券市場發展迅速。對於企業來說，未來發行養老產業專項債券將是解決資金壓力的壹個很好的渠道。
上市基金:推動符合條件的養老服務企業上市融資，將有效解決民營養老的融資問題。2016年《關於金融支持養老服務業加快發展的指導意見》明確提出，推動符合條件的養老服務企業上市融資。在政策的引導下，通過上市籌集資金進行項目開發，或者通過收購獲得上市公司的資金支持，都是目前的選擇，但這兩種渠道對企業的門檻限制仍然較高。
產業基金:中央政府、地方政府、金融機構積極投資，為投資者精準布局養老產業提供機會。在中央層面，2015，國家發改委(NDRC)已經設立了大健康產業唯壹的國有基金，可以通過申請最快最大額度融資。在地方層面，2065438+2005年8月，湖南成立了首只省級政府引導的健康養老產業投資基金——湖南健康養老產業投資基金。金融機構層面，2016《關於金融支持養老服務業加快發展的指導意見》發布後，中歐養老產業基金隨即發行，重點關註養老產業鏈上市公司。
信托投資基金(REITs):國外養老產業資本市場的生力軍，正在中國起步。2016《關於金融支持養老服務業加快發展的指導意見》指出，鼓勵信托公司利用信托制度優勢，積極開發各類養老保障類信托產品。2065438+2005年6月，萬達聯手快錢公司推出“穩收益1號”，萬科聯手鵬華基金推出國內公募REITs，拓寬了公募基金對房地產的投資標的範圍。2016為了解決東壩單店養老機構的融資問題，成和景還聯合信托公司、銀行開發了消費信托產品。(楊妃國際景觀設計)
PPP模式:政府關系和盈利困難是該模式的主要風險。2014《國務院關於加強地方政府債務管理的意見》賦予地方政府適度舉債的權利。隨後，各部委陸續出臺配套政策法規並啟動試點，PPP模式全面升溫並引入社會建設和治理的各個領域。首批PPP項目中，養老服務項目38個，總投資超過200億。PPP模式利用政府和企業的資金，很大程度上解決了養老產業巨大的資金缺口。但是，如何把握民營養老機構與政府的關系，如何解決盈利問題，是PPP模式的風險所在。(楊妃國際景觀設計)
綜上所述，就政策而言，讓養老地產企業真正享受到政策紅利的細化政策需要落實，而如果政策能夠突破地域和經濟因素的限制，縮小執行標準的差異，將有助於企業復制商業模式。對於企業而言，政府補貼只能緩解部分資金壓力，並不能從根本上解決資金問題。更重要的是通過多渠道融資獲得所需資金，養老機構需要根據自身條件選擇合適的融資方式。(楊妃國際景觀設計)
04趨勢和前景
頂層設計有待完善，地方政策首先值得期待。
中央政策法規頂層設計有待完善。
土地方面，應制定“養老產業”專屬土地分類，取消醫療健康慈善用地不能抵押等融資限制。地方政府要逐步將養老設施用地納入土地供應計劃；對於開發商支持公益性維護設施的項目，可以提供壹定數量的劃撥土地。在優惠政策方面，將取消對民辦養老機構營利性的限制，讓營利性養老機構享受更多非營利性養老機構的政策支持，解決企業融資困難，增強社會資本參與養老企業的信心和積極性。(楊妃國際景觀設計)
首先值得期待的是地方政策。
從2065438+2006年6月，京津冀三地民政部分別簽署《京津冀協同發展養老工作合作協議(2016-2020)》和2065438+2006年即將在北京出臺的《關於促進養老產業發展的實施意見》，政策核心是打破異地醫養結合壁壘，解決土地問題。可以看出，壹些困擾養老產業發展的政策正在試圖落地，幫助企業進入養老產業發展。地方政策先行，壹方面對國內其他地區和城市起到示範和推動作用；另壹方面，養老地產企業可以重點關註政策優先的領域。(楊妃國際景觀設計)
民營營利性企業與資本結合，民營非營利性企業轉型為營利性企業或成為趨勢。
原創內容來自中國指數研究院。
版權歸原作者所有，僅供交流分享。