來源:中國房地產報。
2013註定是地產基金年。隨著6月新《基金法》的正式實施，房地產私募基金終於從“地下”到“地上”獲得了參與資產管理公平競爭的合法地位。清科研究中心發布的《2013中國房地產基金白皮書》顯示，2006年至2012年，中國房地產企業或房地產項目發生私募股權投資案例298起，涉及投資總額18667億美元。
但在世界範圍內，房地產行業受到監管部門的嚴格監管，在“大資管”時代，各路金融諸侯相互競爭，房地產私募基金面臨的挑戰不容忽視。13年9月，在清科集團舉辦的“2013中國房地產基金高峰論壇”上，全國房地產投資基金聯盟會長張敏耕在接受本報專訪時表示，在“大資產管理”的時代背景下，各類資產管理機構紛紛以房地產基金的形式進入房地產金融領域，這對房地產基金來說既是挑戰也是機遇。在各類金融機構都在擠壓房地產基金市場份額的時候，我們不妨借助金融機構的資金優勢、渠道優勢、稅收優勢，與銀行、企業合作，也就是所謂的“借船出海”。
中國房地產報:2010以來，房地產私募基金在中國進入快速發展的軌道。請總結壹下房地產私募基金的現狀？
張敏耕:根據清科的統計，到2065.438+02年，中國房地產基金的股票規模超過6543.8+02億美元。但是，我認為收集數據非常困難，因為中國的房地產基金仍處於初級發展階段。這6543.8+02億美元肯定還有很多沒算進去。近幾年的開發規模應該是翻倍，從6543.8+02億美元到240億美元，折合人民幣6543.8+05億元。今年，房地產基金有壹個快速的改善。由於獨資經營時代，房地產基金的人民幣計量估計超過3000億元。
中國房地產報:在大資管時代，民營地產基金在生存發展中遇到了哪些挑戰？
張敏耕:2012三季度以來，證監會、保監會、銀監會密集出臺了壹系列針對資產管理市場的新政，主題是放松管制，旨在為其他金融同業的資產管理業務松綁。銀行、信托、保險、證券、公募基金等持牌金融機構已經進入“總資產管理時代”，紛紛向房地產投資基金滲透，搶奪房地產基金的蛋糕。
最大的挑戰是占領房地產基金的市場份額。金融機構最大的優勢是資金池，而這恰恰是房地產私募基金的劣勢。
此外，金融機構將在房地產私募基金的項目選擇、資金籌集、人才招聘、技術技能等方面進行全面競爭。比如半年多以後，基金子公司的資產規模有了很大的發展。基金專項子公司2013年6月末規模為1500億元，7月末已突破3000億元。當然，這些資金不會完全進入房地產領域，但如果進入壹半，資金量是極其巨大的。所以我很有信心，房地產基金今年可能會有3000億的規模。
中國房地產報:那麽房地產私募基金應該如何應對這些挑戰？
張敏耕:與其簡單地把這些看成挑戰，不如說它們給我們帶來了機遇。進入全資管理時代，也為房地產私募基金帶來了“銀企合作，借船出海”的可能。房地產私募基金可以借助金融機構的資金優勢、渠道優勢、稅收優勢，創造雙贏。
房地產私募基金要發揚產業基金的核心競爭力，充分利用房地產專業投資管理的技術技能，揚長避短。因為很多房地產私募基金都是開發商出錢，掌握房地產全鏈條，這是我們的優勢。對於開發商來說，地產基金應該是金融解決方案的提供者，對於合作金融機構來說，應該是金融實施方案的提供者。金融機構壹般是以信用的形式存在，而信用的形式往往是外部監管。房地產基金可以深入內部監管，提高其收益性和安全性，這樣才能在市場中找到自己應有的市場份額。
此外，房地產私募基金由於受規範限制較少，可以發揮制度創新的能力，在創造新的投資產品方面實現突破。金融創新和產品創新可能是民營房地產基金的生命線。
而且房地產基金可以將長期開發投資中積累的經驗優勢轉化為品牌優勢。我們也在努力開拓國內外的資本渠道，利用海外的資金和經驗，在日益國際化的國際國內市場中占據應有的份額。
房地產基金是房地產金融中的壹個新類別。現在金融行業各個機構都在沖進來，看起來很熱鬧。或許應該提醒大家，投資有風險，進入要謹慎。
中國房地產報:有沒有考慮過向公募基金轉型，拿到公募基金牌照？
張民耕:拿到公募基金的牌照很難，但是可以努力。我們現在能做的就是和他們合作，尤其是和持牌的基金子公司合作。年初，我們與嘉實基金旗下的嘉實資本聯合推出了嘉實資本史聖美蘭花園專項資產管理計劃。雖然是壹階，但只是嘗試，證明這條路是可行的。未來可能會做壹些更具示範性的事情，帶領聯盟成員企業在北交所、深交所、上交所的平臺上進行交易。
中國房地產報:房地產私募基金自誕生以來，壹直扮演著開發商融資工具的角色，現在大多以“真債假股”的模式存在。什麽時候才能真正實現純股權投資的模式？
張敏耕:現在這個趨勢還是挺明顯的。壹方面，房地產基金本身在逐漸成熟，開發商本身也在逐漸成熟。開發商可能更願意在某個階段給妳更多的收益，幫助其渡過難關，但隨著房地產開發項目風險的加劇，他需要的不僅僅是利益，還有風險。此外，投資者也逐漸成熟。以前他們寧願收益低壹點，也要保險。經過幾年的培育，他們開始青睞股權投資，最後都是純股票。
國內的房地產基金也在學習美國式的股票基金。壹種是在發展過程中，通過股權，利益共享，風險共擔。另壹種是將持有房產做成REITs，可以在二級市場交易。
三年就可以實現從債權到純股權的轉變。當然，這是否會成為未來的主流形式，還需要時間的檢驗。