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牛市來了，乘風破浪。
但是壹波股市樓市輪動反應告訴我們，炒股賺錢不買房，可能要忙10年。
現在想買房，是買新的還是二手的？
錯過了新的，二手房又漲了怎麽辦？
如果妳也有這個問題，不要慌，有很多打算在深圳買房的朋友，正在糾結是等新的還是買二手房。
“創新”無疑是2020年上半年深圳樓市的關鍵詞。倒掛的二手房價格讓很多購房者趨之若鶩。
但畢竟新房供應量有限，真正能稱得上“出新價”的並不多。買家能不能買到就看運氣了，更何況做壹個新的也不是壹定盈利，持有成本還是要好好計算的。
二手房雖然沒有供應限制，但最近市場波動較大，容易追高。
7月份有20個新盤入市，並不是每個都值得壹玩。
“創新”原本是壹個股市術語。
意思是認購新發行的股票，因為股票的發行價和市價是受益於壹定的差價。後來在樓市引用，就是新房和二手房價格倒掛，形容買了就能賺差價。
對於很多購房者來說，意味著相比二手房，樓市裝修將節省數千萬的開支。但是，這畢竟是彩票遊戲，要看運氣。
更何況，並不是市面上所有的新房都能稱之為新房，至少需要在價格上比二手房更實惠。
乍壹看，這些新盤和等待入市的二手的價格剪刀差並不大，和金融街的價格差沒有可比性。例如:
再加上目前市場不穩定，購房者需要慎重考慮自身需求，而不是壹看到新盤就直接沖進去。
玩新不是壹個確定的賭註。
像股票市場壹樣，做壹個新的並不是壹個確定的賭註。
在市場燥熱的時候，我們更要小心，就是創新過程中的成本，否則賬面上的增加只是看起來很美。今天，我會給妳壹個報價，並討論新流程所涉及的成本。
以近期將入市的華強城為例。目前傳聞的吹價是5萬+。假設在這個價位，72㎡產品總價360萬，首付大概是165438+萬。
很多朋友認為成本只是首付165438+萬，其實是不對的。
△設定單價方便計算，具體建築備案價格以開發商公布為準。以熱點板塊金融街為例，469萬新房競得，577萬售房保本。
假設交樓領證需要2年，房子賣了3年，至少持有5年後才能再次交易。
以72㎡的購房價格5萬/㎡，首付30% 165438+萬為例。這五年的持有成本包括:
抵押利息
持有時間與利息成本密切相關。根據貝殼APP房貸計算器，按貸款30年，等額本息計算，商業貸款252萬，利息總額232.24萬。
前五年累計支付利息約59.94萬。
首付和每月本金支付的機會成本
其實妳自己的投資本金也需要計算機會成本，也就是錢的時間價值。
我們都知道今天的1萬不等於未來的1萬。要預測壹項投資在目前的未來能否盈利，就需要通過某種方式將未來的收益轉化為現值。
以年利率2.75%的銀行定期存款為參考。
首付165438+萬，五年每月本金20.75萬，銀行五年後收益17.97萬。
稅收和行政費用
新房和二手房的區別在於稅費。
其中新房需要繳納的契稅、印花稅、房屋維修基金、所有權登記費、交易費契稅是繳納最多的，新房契稅的應納稅額=計稅依據×稅率。
具體稅率:90㎡(含)以下首套1%；90-144平(含)1.5%；144在3%以上；第二套所有面積為3%；非普通住宅和商業3%。
360萬x 1% = 36000
那麽，首付30%，壹套330萬的房產5年的成本:
月利息+首付和月本金的機會成本+契稅= 59.94萬+17.97萬+3.6萬= 86.5438+0.51萬。
也就是說，起價360萬，72㎡的房子，五年後至少漲到411.21萬，單價5.7萬/㎡，才能覆蓋投入成本。
其他風險
雖然創新可以為妳節省更高的成本。但對於首次置業和換房的購房者來說，風險在於熱門新盤的中簽率較低。如果妳沒有擊中它，妳有新的計劃嗎？
但是，現在市場並不穩定。當妳打不到那些熱點的時候，可以去看看二手房，容易受到房價波動帶來的成本影響，也容易出現賣家漲價或者失信的情況。因此，這些因素需要仔細考慮，而不是忘記他們的主要需求。
和新房相比，二手房的好處是可以馬上搬進去，不用租房子等交房時間。
建議新房的時候同時看看二手房，不要只盯著新房。
只是如何做決定呢？高級行業建議
我幫妳算算新成本，那妳現在怎麽買？
@中中中中中中中中中中連線三位資深業內人士，聽聽他們的專業意見。(排名不分先後)
易居企業集團深圳公司副總經理潘傳燦:
只需量力而行，不宜趕方法。在波動的市場形勢下，要選擇適合自己的物業，比如地鐵沿線帶學區房、精裝的物業。對於換房客戶，建議以穩為主，不要追高。目前市場是非理性的。
江美聯物業深惠董事總經理:
疫情過後，壹股被壓抑的購買力被釋放出來，隨後整個交易量開始活躍，這也導致整個上半年房價明顯上漲，尤其是壹些學區房和新盤入市的區域。
因此，監管部門已經開始關註這種情況，並出臺了壹些措施。目前處於業主和買家的博弈期。建議剛需和換租戶在入市前，可以冷靜客觀地比較各區的性價比，不宜追逐熱門區域。
深圳中原董事總經理鄭樹倫:
先看市場成交數據:上半年二手成交4.4萬套，同比去年上半年上漲41%；但去年下半年成交45989套，環比下降4.3%。壹手新房成交16727套，比去年上半年下降5.4%；相比去年下半年的20203套，環比下降17.2%。
今年6月份感覺市場很火爆，但是看了半年，其實成交量和過去幾年差不了多少。別這麽快就忘了第壹季度。由於春節假期和疫情，市場觸底，可以說6月只是壹個晚春。
買家不要因為壹個月的市場反彈而影響自己的判斷。買房是壹個長期的決定，需要綜合考慮。
潘傳燦:
姜道:
可以選擇新開通的地鐵線路沿線的房子，比如6號線，10，即將開通的8號線。目前沿線部分地區的房價還是比較低的。像羅湖，部分地區物價較低。雖然老舊，但配套設施相比新興地區還是很完善的。
鄭樹倫:
目前受限價影響，新房價格會更有吸引力，但畢竟深圳房價不便宜，只好用時間換空間，買個離市區稍微遠壹點的房子。
最好選擇軌道交通沿線的物業。已經建成使用的軌道交通物業可能會貴壹點，也可以考慮規劃中的軌道交通。
潘傳燦:
有可能會出臺壹些政策，有利於降低目前樓市的溫度，更重要的是抑制炒房，對整個樓市的長期穩定也是有利的。
姜道:
第二季度有點過熱，監管部門會有針對性地制定政策。當然目的是讓整個市場穩定，不要太浮躁。因為深圳的發展需要人才，房價快速上漲也會導致人才外流。
鄭樹倫:
政策是沒辦法估計的，不用考慮太多自己控制不了的事情。考慮自己的條件和要求，找到適合自己的房子最重要。