合理的房價本身就是壹個偽命題。在市場決定價格的樓市，買賣就是交易，存在就是合理！
北京壹場荒唐的房價賭博，以輸家輸掉告終。據多頭統計，北京二環內的商品房兩年上漲了51%，三四環之間的房價上漲了31%。或許統計數據不夠客觀，但調控政策實施兩年來，北京房價持續上漲是不爭的事實。再看上海，黃浦江邊壹套單價21，000多元的江景豪宅成交。人們不禁要問:這個房價多高才算合理？
其實只有不認可市場定價的人才會質疑房價是否合理。在北京、上海等金融中心城市，正確的問題是如何建立合理的住房制度。住房制度是否合理的標準是稀缺的城市化空間的有效配置。
城市化空間是現代城市的稀缺資源。由於城市化空間的有限性或稀缺性，城市有壹個溢價——空間的依附溢價。任何有形資產，不管其真實成本如何，都會因為占用空間而增加空間溢價。溢價率主要看水土資源、財富效應、人口集聚。以前人們常說:壹邊是水土，壹邊是人；還應該補充壹句:人是流錢的，也是流水的。尤其是中國，由於大部分城市嚴重缺水，城市化空間溢價率遠高於其他國家。
早期的城市幾乎都是選擇了水來居住，人口的集中必然導致水資源的短缺，所以就要引水來居住，然後再修建水來居住。從選水到引水，必然存在空間的稀缺性，從引水到產水，空間將從相對稀缺性升級為絕對稀缺性。此時，中心城區的每壹寸土地都不再是形容詞，而是每壹寸土地都投入了，城市化空間也不再是自然資源，而是用金錢堆積起來的絕對稀缺資源。當城市化的空間成為壹種稀缺資源，空間的合理分配成為城市經營者的首要責任，這也是人們所期望的安居樂業。
人們對“住房”的理解總是片面的，甚至有些經濟學家裝傻唱高，把所謂的居者有其屋說成是“天賦人權”。事實上，城市大街小巷隨處可見“租售”二字，這提醒人們，合理的住房制度應該是以“租”為主，買為輔。中心城市，尤其是金融中心城市，將形成三級住宅體系:50%以上為租賃物業，30% ~ 40%為普通商品房，約10%為高端豪宅。因為人口的流動性對中心城市的重要性不亞於血液循環對人體的重要性，是維持中心城市競爭力的關鍵因素，而大多數人能擁有私房的地方都是人口流動性低的農村城鎮和宜居城市。
三級住房制度的財富效應在於兩種流動性。壹個是低收入群體的流動性，人多錢少；第二是高端群體的流動性，人多錢少。窮人帶著夢想進城尋找機會，讓夢想變成現實，富人帶著資金進城尋找人才，讓金錢見證奇跡。因此，三級住宅體系幾乎必然導致豪宅價格高企，領漲領跌。政府也會用豪宅的高稅費投資建設公租房，讓更多有夢想的年輕人進入城市。這就是現代城市管理中流行的“豪宅補公租”模式。新加坡是公租房和經濟適用房的融合，可租可買，限價有限，基本實現居者有其屋。
中心城市商品房市場有兩個可比價格，壹個是均價，壹個是天價。人口流動性越強，城市的財富效應越強，均價和天價的差距越大。據不完全統計，金融中心城市的均價/天價比差異很大，最低相差3-4倍，最高相差10-11倍，如香港。按照中間比例，當北京四環內均價達到每平方米4 ~ 5萬元時，北京將出現20 ~ 25萬元的天價公寓。在上海，當中線住宅均價達到5 ~ 6萬元時，上海就會出現30萬元以上的天價公寓。拋出‘高房價對窮人有利’引發社會不滿。
“如何建立合理的住房制度？我們應該讓豪宅賣天價，然後政府有錢就給窮人建經濟適用房。高房價不是讓富人富起來，而是讓窮人住上房子。這才是重點。理性繁榮，頂級置業——2065 438+03中國高端物業投資價值論壇在廣州喬欣匯悅泰銷售中心舉行。獨立經濟學家、北京大學匯豐商學院教授金巖石在會後接受了信息時報記者的專訪。
引起社會熱議。人民日報:“高房價有利於窮人”是謬論。
壹位學者在媒體上公開為高房價叫好，聲稱“高房價不是讓富人富起來，而是讓窮人住上房子”。此言壹出，立即引來輿論的強烈反對。有評論指出，目前的高房價已經嚴重阻礙了公民的居住消費和需求，這是社會和民眾的常識。這位學者在這個時候發表這樣奇怪的言論是極不負責任的。事實上，保障房的建設絕不是靠其所謂的高房價來支撐的。過度依賴高房價和土地財政只會損害中國的經濟穩定和健康發展。
相關備註
期望房價大幅下跌是不現實的。
這壹輪樓市調控的目標是什麽？金巖石表示，官方版本是抑制少數城市房價過快上漲，京滬深杭等壹線城市房價得到控制，達到了“真正的目的”。
為什麽大家覺得房價沒跌？金巖石說，事實上，這是因為市場上仍然存在壹個山寨目標，即房地產價格將下跌20%或30%，甚至到普通人可以負擔得起的地步。這些普通人的標準是農民工和剛畢業的大學生。
“要實現山寨版的目標，必須等到超級泡沫破滅。根據國際經驗，當城市化基本完成，即城市化率達到60%時，樓市可能會崩盤。所以山寨版的目標無法實現。”金巖石表示，在中國城市化高速推進的情況下，期望房價大幅下跌是不現實的。"
金巖石認為，當壹個城市的房屋擁有率超過50%時，這個城市就會死亡。如果剛畢業的人都能買房，那國家就衰落了，因為這會讓人失去目標，失去實現目標的動力。
5年內不能開征房產稅。
對於調控政策，金巖石認為，樓市調控政策沒有松動的跡象。至於是否會出臺房產稅，金巖石說，“我認為五年內不會出臺。主要是缺乏法律依據，商品房有房產稅，非商品房、小產權房、公房不征收？目前我國非商品房和小產權房都超過60億平方米，而商品房今年剛剛超過50億平方米。這些房子數量很大，征收會很糾結。”
此前，金巖石曾建議在6月份買股票，在65438+2月份買房。昨日，金巖石重申，事實證明對股市的建議是正確的，65438+2月是較好的買房時機。
對於人們期望房價暴跌的想法，金巖石更是語出驚人:“現在世界上只有平壤和哈瓦那實現了這壹目標。想讓大家住壹個房子，那是杜甫喝醉的時候說的。如果妳相信會發生這種事，妳不是傻就是裝傻。如果剛畢業的大學生和湧入城市的農民工壹進城就能買房，誰願意離開？沒有人會離開沒有流動性的城市。壹個沒有流動性的城市，就像壹個人的血液停止流動，就意味著死亡。”
看好下半年市場，6月買股票，2月買房。
郭進證券首席經濟學家金巖石接受羊城晚報記者專訪，對下半年股市和樓市做出了相對樂觀的判斷。他認為，國際貨幣基金組織和歐元區國家共同努力，提出解決其債務危機的壹攬子方案，已經意味著金融海嘯的正式結束。至於中國股市，6月各大城市出臺相關調控細則後，股價會企穩回升，最多半年後，對樓市持觀望態度的購房者會積極入市。
金巖石說，希臘是壹個經濟總量非常小的國家，僅相當於中國壹個較大的國有企業。所以希臘的債務危機被炒得這麽熱，說明很多人缺乏基本常識。希臘債務危機的主要危險在於，是否會成為歐洲其他五個成員國債券危機的導火索，導致歐元解體。這是這場危機最關鍵的核心。正是因為看到了希臘債券危機背後這樣的前景，索羅斯才會再次做空歐元。但這種可能性的壹個重要條件是，德國和法國應該改變當初的承諾，不承擔救助歐元區其他國家的責任。這種可能性沒有了。在國際貨幣基金組織的協調下，救助計劃已經出臺並實施，更多歐元區國家沒有出現隱性債券危機。因此，實現歐元穩定的目標是可能的。歐元之父蒙代爾表示，歐元兌美元不會跌破1至1的價位。這實際上是金融海嘯的結束。
在談到希臘危機對中國經濟可能產生的影響時，金巖石表示，由於中國實行緊盯美元的匯率政策，歐元對美元貶值15%至20%，相當於人民幣對歐元升值相同的幅度，也就是說市場不可能預期人民幣在年內升值。同時，由於歐盟是中國的第二大出口對象，歐元貶值將影響相關企業的出口，並帶來經濟增長放緩和中國外貿順差下降的可能性。
由於再次出臺嚴厲的房地產開發政策，股市中的房地產板塊再次下跌。對此，金的評價是:"樓市地震，股市遭殃，但反過來想，樓市休戰，股市反彈。"他認為，政府打壓樓市是為了把樓價從過快上漲中敲下來，但樓市平穩上漲的力量是不可阻擋的。因為中國有兩個流動性，壹個稀缺性，所以樓市價格肯定會漲。壹個流動是人口的流動，壹個流動是人民幣的流動，而中國是壹個人均土地資源很少的國家。所以在政策的打壓下，樓價只能由過快增長轉為平穩增長，也就是從壹兩年翻壹番變成壹年10%以上的水平。現在這樣的目標已經基本實現，6月份部分大城市出臺配套調控政策實施細則，樓市政策環境相對穩定後，股市有望上漲。
金最後的結論是，中國樓市和股市往往存在滯後3到6個月的蹺蹺板效應，所以最好的投資策略是6月買股，65438+2月買房。