說點什麽
商住公寓
很多人認為商住公寓不限購，但壹樣可以住。產權雖然短了點，但是便宜。更何況有些商住公寓還是人家的水電。商住公寓除了不能落戶，不能辦公積金貸款，對於沒有資格買普通房的人來說，看起來是個不錯的選擇。
但在實際過程中，很多購房者都是確定了購買意向甚至付了定金才恍然大悟，買商住公寓上當了！為什麽這麽說？因為商品房的稅費高得離譜。
總的來說。二手房交易的賣方需要繳納:增值稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅。買方需要支付契稅和印花稅。
可能妳不知道這樣的列表之後到底有多少，那就舉個例子，實際算壹下。
假設胡小姐5年前全款購買了壹套面積為60平方米的商品房，入住時繳納了6萬元的契稅和4萬元的公共維修基金。房子2016成交，網簽價450萬。上述房屋原值及相關費用均有合法有效的憑據。胡小姐轉讓這套房需要繳納哪些稅費，多少錢？
首先，和二手房壹樣，還有增值稅，個人所得稅，印花稅。
其中包括:
增值稅:(網簽價-原購買價)÷(1+5%)×5%
250萬÷(1+5%)×5% = 11.9萬元。
個人所得稅:(網簽價格-原購房價格-契稅-本次交易的增值稅)×20%。這裏需要說明的是，商住公寓的契稅稅率無論多少年都是3%。
(450萬-200萬-6萬-11.9萬)×20% = 46.42萬元。
印花稅:450萬× 5/萬=2250元。
妳害怕過嗎？這些費用已經算出來11.9萬+46.42萬+0.23萬= 58.55萬元，在北京可以買壹個廁所。
這還不是計算的終點。最關鍵的壹點馬上就要到了。商住公寓之所以稅高，是因為商品房而不是普通住房繳納的土地增值稅占比大，計算方法也比較復雜。具體計算方法如下:
仍以上述案例為例，抵扣項目為:原購買價200萬+當期增值稅11.9萬+原契稅6萬+本次交易印花稅2250元+年增量50萬(原購買價200萬×年5%)= 2681.250。
增值額:轉讓房地產收入450萬元-扣除項目2681250 = 1818750。
增值/扣除= 1818750/2681250 = 0.68(0.5 < 0.68 < 1)。
適用稅率:40%
因此，土地增值稅為1818750×40%-2681250×0.05 = 593437.5元。
加上之前的所有稅費，胡小姐光買房的稅費就要593437.5+58.55萬= 1178900元！
可見購買商住公寓的稅收壓力是巨大的，付出的代價也是相當“慘烈”的。
“既然商住公寓的稅費那麽高，那我們去看看拍賣行吧。畢竟拍賣價格低，法院拍賣的房子應該是有保障的……”我相信很多朋友在這個時候都會表達這樣的感受，但是在這裏我不得不給360房貸潑壹盆冷水，因為拍賣行真的只是美而已。
拍賣行的坑壹般人填不了。
隨著今年房價的暴漲，拍賣行似乎成為了壹個新的投資對象，開始進入越來越多投資者和購房者的普遍視野。
法律拍賣行是法院拍賣行的簡稱，指被法院強制拍賣的房屋。當債務人(業主)無法履行抵押合同或清償債務時，債權人通過各種司法程序向法院申請強制執行，拍賣債務人名下的房屋，以拍賣所得清償債權。過程中被拍賣的房子就是所謂的拍賣行。
舉個栗子:小宋把房子抵押給銀行借錢做生意，但是人品不行，沒錢生意失敗。此時，銀行為了追回她的貸款，需要向法院申請拍賣小宋的房子，以清償她的貸款。小宋的房子成了工作室。
拍賣行的處置流程壹般是這樣的:
法院查封→房地產評估第三方出具報告→第壹次拍賣→第二次拍賣→第三次拍賣→變賣→清償債務→出具司法裁定書→過戶。
因為國內司法訴訟的周期比較長，按照法院的說法，第壹次拍賣往往需要壹年甚至兩年才能查封，所以拍賣行第壹次拍賣的價格往往是壹年前的市場價。如果第壹次拍賣失敗，法院會啟動第二次拍賣，第二次拍賣的價格壹般是第壹次拍賣的80%~90%。如果第二次拍賣再次失敗，法院將啟動第三次拍賣，第三次拍賣的價格壹般為第二次拍賣的80%~90%。如果第三次拍賣失敗，法院將不再委托拍賣行拍賣，而是由法院直接拍賣。
近年來，中國各大城市房價上漲過快，由於拍賣行起拍價相對便宜，且不受買房資格限制，參與競拍的人越來越多。但經過三次拍賣，未被拍賣的房產將被納入出售範圍。出售分為兩個階段:第壹階段，投資者自由出價，出價最高者勝出；在第二階段，投資者可以自由報價，如果債權人對投資者的報價滿意，交易就可以達成。如果財產被出售並重新出價，財產將直接償還給債權人。
如果房屋拍賣順利，沒有產權糾紛等問題，其實拍賣行需要繳納的稅費是相當少的，具體如下:
契稅:住宅由買受人承擔1.5%，單位由買受人承擔3%，非住宅由買受人承擔3%；
合同印花稅:買方為0.03%；
權證印花稅:由買方承擔，5元/本；
交易費用:每平米3元，全部由開發商承擔；
報名費:由買受人承擔，每套房屋80元，非房屋300元；
裝修費:由買家承擔，生活費25元；非住宅房屋1: 500地籍圖65元1: 1000，92元1000，1:2000；
抵押登記費:純公積金貸款100元，組合貸款、商業貸款200元；
公證費:50萬元以下部分房款的0.3%，50萬元以下部分200元；50萬-500萬為0.25%；
提前通知報名費:50元/件。
但事實上，拍賣行背後隱藏的風險不容忽視，比如:
1，隱藏費用
除了向法院繳納拍賣款，拍賣行還需要繳納拍賣費、契稅和中介服務費。這部分費用相對固定，約占拍賣行價格的10%。
除此之外，相對不確定的費用還包括:房產本身的欠款以及過戶需要繳納的其他稅費。欠費等稅費需要實地調查取證後才能獲得。
此外，拍賣行還要求購買者在拍賣結束後10至15日內支付全款。這對於很多購房者來說壓力很大。
2.潛在的爭議
得到司法裁決後，投資人實際擁有房產所有權，可以出租或出售。但是如果要申請銀行按揭或者房產買賣，買家還是需要拿到房產證的。辦理房產證的第壹步是驗稅。
(以上回答發布於2017-01-09。目前的購房政策請參考實際情況。)
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