居間房屋買賣合同補充協議需要註意什麽？

壹、居間房屋買賣合同補充協議需要註意什麽？1.公共維修基金的劃轉:壹般情況下，買賣雙方的交易價格都包含公共維修基金。但是，公共* * *維修基金是不能隨房屋過戶的。即使已辦理房屋產權變更登記手續，公共* * *維修基金也不會自動過戶到買受人名下，必須到房屋所在各區縣專項維修基金管理部門辦理公共* * *維修基金過戶手續。因此，補充協議應約定雙方辦理公共維修基金的時間。2.壹房二賣的特殊處理:壹套房產簽訂多份買賣合同是賣方最惡劣的違約行為，可能導致買方的錢和房子都空了。為了防止壹房二賣，北京市建委和工商局的合同示範文本做了壹個很有威懾力的條款:“出賣人將房屋出售給第三人，買受人無法取得房屋所有權證的，買受人有權退房，出賣人應當退還買受人已支付的全部款項，按照約定的利率支付利息，並按買受人累計支付的房價款壹次性支付違約金。”如此高額的違約金——雙倍已付房價，而非雙倍定金——足以讓因房價上漲而反悔的賣家望而卻步。該條款參照《新房買賣相關法律規制辦法——最高法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋及司法解釋》(法釋〔2003〕7號)。律師在起草補充協議時可以加上這壹條款。需要指出的是，增加違約責任是對壹房多賣行為的事後預防措施。如果是惡意欺詐，產權人可以無視高額的違約責任，和購房人壹起揮霍房款然後賣房跑路。所以不能100%保證買家沒有風險。有了預告登記制度，這種情況就可以消除了。3.關於預告登記的約定:預告登記是物權法規定的壹項新制度。是指在房地產交易過程中，為防止房地產權利人在合同生效後、所有權轉移登記前對房地產進行單獨處分，雙方當事人應當根據合同約定提前向登記機構辦理房地產轉移登記，以確保受讓人在條件成熟時能夠正式辦理產權登記。預告登記後，未經權利人同意，權利人不得處分不動產。由此可見，如果賣方“壹房多賣”，進行預告登記的買方不會遭受任何利益損失。由於預告登記需要建立在雙方自願的基礎上，不動產登記機構根據雙方的登記申請辦理預告登記，所以最好書面約定雙方同意向房屋所在地的不動產登記機構申請預告登記。4.各種法律文件沖突的解決方法:二手房買賣需要簽署的法律文件很多。就合同而言，有定金合同、居間合同、買賣合同和補充協議。有時各合同內容不壹致甚至相互沖突，需要明確定金合同、居間合同與買賣合同沖突的，以買賣合同為準。而補充協議的訂立正是因為買賣合同存在瑕疵，所以補充協議中應當寫明，其他合同文本與補充協議相抵觸的，以補充協議為準。以上四個方面可以或者應該在任何壹種業務中約定。另外，補充協議的內容也要視具體情況而定。預期付款方式、房產是否抵押、交付時間、過戶時間、違約責任金額等都會影響補充協議的具體內容。二、如何正確簽訂補充協議？律師可以提前擬定詳細的合同草案，有利於保護買方利益，體現公平原則。這份草稿要背下來，不要給別人看。然後，快速瀏覽中介或賣家提供的合同文本，在最短的時間內找出對方合同文本的不完善或不足之處。最後拿出修改完善買賣合同的書面補充協議方案，要求在達成買賣合同的同時簽訂補充協議。這種做法是中介和賣方普遍接受的，類似於買方律師提供的合同文本的實際效果。但這種方式對律師的要求較高。總之，補充協議以房屋買賣合同為依據，對合同未盡事宜或合同中有爭議的條款應進行補充說明。需要特別指出的是，當購銷合同條款與補充協議條款發生沖突時，壹般按補充協議條款處理。因此，補充協議的簽署需要特別關註以上四點。