孔建民:我覺得風險意識要更強，風險控制壹定要把握好。改革開放以來，中國曾經有很多富人很有名，現在沒有了。原因是什麽？就是做大了以後管理體系跟不上。
在過去，壹兩批最富有的人消失了。有什麽問題？不是個人的問題，而是企業的管理層必須意識到管理制度的問題。
企業放量是最危險的時候，銷售額從100億變200億是危險的，200億變400億更危險。但如果能不斷夯實基礎，完善制度，就好了。我覺得增加音量並不難。難的是放量後管理跟不上。
所以合和不斷要求管理層定期檢討，因為不是每個人天生就有很強的管理能力。此外，我們應該定期與壹些同事交流管理內容。
堅持合作
觀點地產新媒體:合景是壹個非常願意和別人合作的企業。合作的收獲是什麽？
孔建民:每個企業要生存發展，都要有自己的優勢。壹是可以學習合作企業好的方面；第二，壹個生意賺不夠，更需要形成共贏。我們和合作夥伴關系很好，相互理解，實現共贏，所以在市場合作上更積極。
與人合作坦誠是最重要的；第二，雙方必須公開透明。
如果合作項目由對方來操作，我必須給予相當的信任，但信任的前提是我必須看到所有的內容，比如壹些關鍵節點，什麽時候開工，什麽時候賣樓，什麽時候建設，什麽時候交房，人工費，施工費，預算都必須公開透明。只要做到這壹點，股東之間就不會有爭吵。為什麽很多股東不高興？不透明，沒有預算，沒有計劃。
第二，開發項目之前，規劃已經完全定下來，整個行政、人工、預算都是審批確認，確認團隊必須遵循這個。
這樣我們就知道項目開始的那壹天我們會賺多少錢。有什麽好吵的？下面都做好了。我們建立壹個授權制度，涉及多少錢，雙方簽字。如果沒有超過，就由股東代表簽字。
觀點地產新媒體:妳們非常重視規劃和預算嗎？
孔建民:對，很講究。因為雙方都要說清楚，公開透明，如果做到了這壹點，老板之間就不會有矛盾，雙方都會很開心。這是為股東創造利益。壹開始雙方都要有計劃，有預算，清晰透明。
觀點地產新媒體:這是在用西化的管理來逃避中國的人性還是人治？
孔建民:合作的時候，我不希望我的團隊自私，因為首先要知道，生意不是單壹的生意。對方覺得妳的團隊不錯，會給妳更多的生意。口碑很重要。我寧願吃點苦頭，也不願讓股東吃虧。
自私肯定不行，根本不可能合作好，企業的信譽也會有問題。所以在合作中，首先要求公開透明，對股東負責，尤其是合作項目，比獨資項目更重要。
第二，我寧願在壹些小問題上吃虧，也不願讓股東吃虧。知道別人會吃虧，以後其他股東也會很樂意和妳合作，這是我們公司壹直執行的。伴侶雙方都要有包容，因為完全沒有必要在壹件小事上磨蹭。
合作雙方都要公平公正，不管是大股東還是小股東。比如我們合作的壹些項目，我持股大，對方持股小。我對小股東是公平的。
觀點地產新媒體:妳認為現在的商業環境更有利於合作嗎？還是商業環境在惡化？
孔建民:合作的方式有很多。第壹種方式，壹些公司突然拿了壹塊地。因為投資金額大，壹家公司可能很難控股和發展，所以想和我們合作，雙方平分權益。兩家做不到，就三家。比如津南新城項目，就是四家公司合作。那個項目地價80億，平均20億，可以攤薄風險。
第二種方式，有開發者覺得我們在產品控制和成本控制方面很強，願意找我們交易。
第三種方式，如果壹個沒有品牌的開發商資金短缺，這種開發商寧願找壹些好的開發商合作，他也可以只是坐在那裏分錢。他自己做不好可能會虧錢，管理各方面把控不好也會虧錢。如果他找我合作，他可以坐在那裏分享。
這是三種情況，我都不喜歡，因為有些合作不能合並語句。所以在合並報表方面，我們希望是第三類。壹些沒有品牌的開發商來找我們，我們就要求很大的分成來交易。如果是同行，大家都差不多，50%對50%，合作方式不壹樣。
我對合作持開放態度，但我要求我的企業或多或少由自己控制。比如最近拿的地塊都是100%控制，除了北京上海。
還有壹些開發商來找我們施工，我當即拒絕了。我很抵觸建設，因為我要用好人才，建設會影響整個資源體系。希望產品質量可控，絕不考慮代理建設的事情。
觀點地產新媒體:妳是在辦公室看報表的時間多還是喜歡去工地？
孔建民:我壹般都是周五周末帶著我的管培生去工地。我每年帶幾個管培生，每個管理層都要帶。我的訓練原則是不想把他們放下。很多大學生放下有時候也不好，因為大學生可以接觸的平臺和眼界會不壹樣。
第二，老師做得不好要有投訴渠道。管理層帶的管培生和我，就算讓他們走了，有什麽事情也可以互相溝通。通常三年左右，我們已經成為副總裁。
觀點地產新媒體:三年後會放在哪裏？
孔建民:放在地區和城市。我去年帶的那個，現在是區域助理總經理。因為他的平臺不同，所以除了公司機密的財務會議和人力資源會議，他可以參加所有的業務會議。妳不用問我同意不同意，妳自己進來就行。
他在聽，但他站在壹邊，因為這涉及到管理和項目的定位，包括他對這個事情的看法，包括並購。
觀點地產新媒體:需要信任他們，不擔心他們泄露會議內容嗎？
孔建民:不信任他，就不和他說話。人是交心的。給他壹顆心，他就會給妳。如果妳不相信他，他怎麽會把心交給妳？
觀點地產新媒體:管培生流失率這麽高嗎？
孔建民:沒帶多少，基本沒帶。
城市化
觀點地產新媒體:城鎮化與房地產息息相關。妳對城市化有什麽看法？
孔建民:城市化的過程當然是不可避免的，因為經濟各方面上來以後，土地資源越來越少，所以城市化是必須的。發達地區城市化進程越來越快是必然的。
現在的觀點是，有的城市城市化進程較快，有的城市較慢。我個人覺得這不是十年的問題，而是二十年的問題。十年內不可能很大程度上城市化，有些城市也不壹定非要推到市中心，因為市政和交通解決不了這些問題。現在政府越來越發現壹個問題，就是隨著人口密度和開發量的增加，市政府和所有配套設施都跟不上。
所以我覺得有些城市做得不錯，就地轉型，形成壹些副中心，解決市中心的壓力。之前認為城市化是特大城市的觀點，我認為這是不合理的。
現在很多未來城市、科技城、衛星城的副中心其實都在這麽做，但這需要大量的市政投入，因為地方經濟會輻射地價，產業結構也能支撐投入的錢，否則投入的錢會有那麽多，所以不是十年能解決的問題。
觀點地產新媒體:如果是二十年，未來房地產企業的機會會越來越多嗎？
孔建民:長期來看，我還是看好房地產的。不過中期有壹些政策調整，希望在這方面更穩壹些。
觀點地產新媒體:風景受影響嗎？
孔建民:我希望房地產價格不要過度波動，在好的時候不要太劇烈。波動大的話，相應的政府政策也會出來，穩增長比較好。現在的開發商已經非常成熟理性，風險控制也越來越完善。經歷了兩次金融危機，沒有倒下的開發商已經很成熟了。
觀點地產新媒體:如果政策越來越穩定，未來中小開發商的機會會不會越來越小？
孔建民:我覺得這很正常，但是中國的房地產很奇怪。比如廣州小開發商的準入門檻就很高。現在二三線城市規劃拿地還有不確定因素，所以小開發商還有生存空間。
觀點地產新媒體:合景短期內會去三線城市嗎？
孔建民:三線城市不去。我們的重點是壹線城市，至少是省會城市。我們現在的發展是這樣的。壹線城市與省會城市相結合。
觀點地產新媒體:成都合景推了很多項目，成都之前有地震。妳不擔心嗎？
孔建民:成都是西南的窗口，城市規劃和人文還是很適合做生意的，但我覺得唯壹美中不足的是土地供應量太大。
我喜歡成都的幹凈和美食。我也可以在晚上去購物。氛圍好，政府會包裝。我覺得最聰明的是成都政府。壹個CBD出來後，壹段時間後又推出壹個新的CBD，不斷包裝，而且包裝得非常好。政府招商力度很大，壹把手(市委書記)直接出來招商，也很坦誠。
這是壹個妳願不願意進去做的問題。進去做了之後，妳會發現成都的壹切都是受歡迎的。政府會熱情招呼妳，申請建設，幫忙協調。壹切都好，美中不足的是土地供應太多。
工業模型
觀點地產新媒體:和景酒店現在做的很多，但是恒隆地產董事長陳啟宗在博鰲房地產論壇2012上說，酒店是壹個很可怕的生意。妳覺得這個生意怎麽樣？
孔建民:酒店業務從報表上看不會有大的驚喜，但是酒店相應的物業會升值。為什麽要做酒店？因為酒店是很穩定的生意，所以不要小看酒店。酒店物業升值非常強勁，現在我們酒店的評估值接近60億。需要融資時，通過評估可以收回二三十億，融資成本不高，因為可以獲得長期貸款，而經營性貸款是十年。
第二，如果不建這個酒店，把它當房子賣，那年只賺錢，但物業數量沒有增加，企業抗風險能力會弱。為什麽酒店和商場有賣？不賣就抗風險能力強。同時，妳以後會有非常穩定的收入，可以抵押給壹些金融機構貸款，這是最大的好處。
第三，外地的人來參觀，總會給別人看壹些東西，壹些有代表性的東西。不要說拿到小區，說這些房子都是我的，其實都賣完了。和香港很多開發商壹樣，他們說“中環哪裏是我的”，帶來了額外的品牌影響力。
所以，壹個公司的報表看起來不錯，銷售肯定是有保障的，但是持有物業也要持續增長。
觀點地產新媒體:未來房產持有比例是多少？
孔建民:20%就夠了。只是每兩年多壹個持有物業，無論是購物中心還是酒店。沒必要每年都增加很多，因為會對現金流有影響，而且會壹直以銷售為主，在銷售的同時持有壹部分房產。
我們有些商家是待售的，比如蘇州有些商家是待售的，只在建在地鐵上的商場舉辦，只在地段好的優質項目舉辦，那些能下蛋的。比如妳買房，妳本來買了五套房子。賺了錢壹定要賣掉十年前買的二手房，然後持有壹些地段好、升值、品質好的房產。
觀點地產新媒體:現在酒店、商家、房子相互分擔風險。如果經濟下行，房子能增加銷量嗎？
孔建民:主要賣住宅樓。最近我們也在建壹些工業園區，巢湖在做，蘇州在做，杭州也要做。
產業園有兩種模式，壹種是銷售，壹種是租賃，扶持壹些中小企業。其實這些工業園區對房地產業務結構是有幫助的。我們已經做得非常成功，最近將在廣州做壹次。
觀點地產新媒體:做工業園區區政府會有很大支持嗎？
孔建民:肯定有壹點。幫政府建工業園，肯定會給政策支持，因為吸引了很多企業。
觀點地產新媒體:做產業園難嗎？
孔建民:不難。有壹個團隊來做。當然，沒有好的位置。如果很偏僻，誰會去？這肯定和交通運輸的方方面面有關。
觀點地產新媒體:與投資團隊和品牌有關嗎？
孔建民:對，政府相信我們能做到，還有很多配套服務要做。比如我們正在和四大行談壹個金融服務平臺，給企業提供壹些中小貸款。
這其實就是售後服務，或者說是租後服務。中小企業進來後，我們會勾勒出壹個金融平臺。將來到了壹定程度，還可以給企業提供壹些上市服務。
另外，我們還會做壹些配套場所，比如大型培訓中心、會議中心、食堂、會所、餐廳、商業街等等。人可以住在那裏，研發在那裏，產業在那裏，這樣整個園區就非常成熟，基本上就是壹個城市，因為它提供了很多平臺。
觀點地產新媒體:妳剛才說住宅凈利潤15%-20%。工業園區呢？
孔建民:每個地方的工業園區都不壹樣。平均下來，它們必須大於65，438+05%。比如達成目標後，幾棟樓就不賣了，用來出租，因為未來產業園會更成熟，可以增值壹部分。
觀點地產新媒體:合景之後也是大地主，有工業園，有酒店，有房子，有商場。
孔建民:現在我覺得企業還是很年輕的，但是有時候也老了。會不會每年都要賣幾百億的樓？開個玩笑！我個人希望未來十年出租物業能占到收入的30%。
土地和戰略
觀點地產新媒體:廣州地價快速上漲，對妳來說是不是太高了？
孔建民:對我們公司的底線來說是很高的。比如周楠路的土地，我能接受的價格是65438+60萬元/平方米。很簡單。3萬元/平方米的地價覆蓋後，稅費接近3.8萬元/平方米。如果以後不賣5萬/平米，哪裏能賺錢？妳覺得5萬元/平米那裏能接受嗎？短期不能接受，那麽預計需要多久？
我特意去看了那塊地，周圍都是農村的房子，根本不是什麽豪宅區。妳能接受這個價格嗎？個人覺得如果達到價格的話估計要三年以後了。三年後事情會擱置嗎？全國那麽多地方，我為什麽要等三年？因為這樣會降低資金利用率，我覺得不劃算。
觀點地產新媒體:在壹線城市拿地會不會有點壓力？
孔建民:會有點壓力，但是我們公司議價能力很強。比如同壹個地段，別人賣2萬，我們就能賣2.3萬，這就是產品創新。像之前的成都項目，誰敢賣兩三萬？沒人敢賣，隔壁開發商只賣了1.2萬元/平方米。別人說我們當時傻，我還是賣了。這是因為我們的產品有很強的議價能力，我們在拿地方面的優勢就體現在這裏。
二是成本優勢，但不太明顯。別人的造價是4000元/平方米，我們的最高造價是3600-3700元/平方米。成本相對於地價不是絕對的，但產品的議價能力很重要。
所以我們把重點放在壹線和省會城市，不是我們能拿的地不多，而是我要不要拿。因為有些地塊真的不想拍的時候不會拍，但是有前景的地塊基本都拍了。
可以做壹個數字模型，別人預計賣2萬元/平方米，我預計賣2.3萬元/平方米，怎麽可能不贏？所以有時候是要不要拿這塊地，而不是能不能拿。
觀點地產新媒體:合景現在對融資成本的要求是什麽？
孔建民:這兩年我們買地相對謹慎，利潤空間好，資產優質。今年的銷量很大，資金也比較充裕，所以年初就提到我們的負債率會往下走。
觀點地產新媒體:50%以下？
孔建民:50%是不可能的。去年我們是70%以上，現在可能是60%以上。第二，我對資金成本的追求已經達到了行業內的中等水平，不說最低也不說最高。當然也要看企業。我們的負債率不高，資金成本和行業相比還是低的。因為負債率低，資產好，銀行會看這方面。資產負債率高，資金成本就高。
觀點地產新媒體:未來幾年的發展會比較迅速。當資金需求比較大的時候，對融資成本的要求會不會相對放松？
孔建民:其實融資渠道很多。當然，想放量的時候可以獲得更多的資金。但要看時機。比如壹個月前貸款7%多壹點，這兩天貸款高了。拿錢和拿地壹樣，要抓住機會。
商業與生活
觀點地產新媒體:中國開發商被罵的最多，妳不會投資其他行業嗎？另外，妳也不希望妳女兒做房地產。為什麽？
孔建民:在中國，我們不贊成家族企業代代相傳，因為大家都知道她爸爸那麽辛苦。她為什麽要這麽努力工作？我覺得她應該成為壹個專業人士，不管是藝術還是其他專業，做壹個專業人士就好。
在內地做生意做房地產很辛苦，這種辛苦只有親身經歷才能知道，那就讓她做個專業人士，快樂的生活吧。
做生意不是說不幹凈。我說的是妳要經歷很多事情，經歷很多事情，人才會很快成熟。無論誰成功，都有得有失，有得必有失。但作為專業人士，我可能會很高興能有很多自己的時間。當然，妳可能會失去物質上的各方面的東西，但我覺得這要看妳怎麽想，只要妳快樂健康，妳就永遠賺不到錢。
觀點地產新媒體:妳幸福嗎？
孔建民:我開心。我精神狀態很好。我最大的優點是我思想開放，樂觀向上。我的想法很簡單。坐在這個辦公室裏，我會全身心投入，離開辦公室就不想工作了。
觀點地產新媒體:妳和家人在壹起的時間有多少？
孔建民:我很用心。我女兒去倫敦學習了。我飛到那裏去接她。我女兒會參加每壹次家長會。從小到大，她從來沒有失敗過，所有的工作都會推掉。
我的主要心態是什麽？只要妳坐在這個辦公室裏開會，妳就會忘記其他壹切，全神貫註。但是如果妳離開這個辦公室，妳會忘記妳所有的工作，這樣妳就會快樂。我和我的朋友壹起吃飯、聊天和鍛煉。我每天都鍛煉。晚飯後，我散步，遊泳和健身。
我不能跑。有時候最多壹個月做壹次健身器。很有規律。當我回到家，我聽音樂和喝茶。
觀點地產新媒體:妳喜歡聽古典音樂還是現代音樂？
孔建民:我聽新事物。我覺得古典音樂很討厭。我得聽聽最新的東西。我看的雜誌都是新的，聽的歌都是最新的。
觀點地產新媒體:妳擔心和外界出軌嗎？
孔建民:我要跟上最新的東西，因為我要對壹切都敏感，無論是音樂、設計還是時尚。
觀點地產新媒體:妳對設計很感興趣嗎？
孔建民:有興趣，但不是很上癮。其實當妳投入大量的興趣時，妳會很糾結，所以不要沈迷。唯美主義者是愚蠢的。最好有壹些不完美。壹切都100%完美，這不好。
觀點地產新媒體:妳不想做唯美主義者？
孔建民:不，我希望對事情和工作能堅持，認真，誠實。我對同事也很坦誠，心裏也不會說。但是，我工作很認真。我不幹涉同事的私人時間，同事也不影響我。周六周日有急事不要來煩我。妳可以給我發消息，我會註意重要性的。重要的我會回復，不重要的我不會回復。
觀點地產新媒體:這個不容易，很多老板都是工作狂。
孔建民:所以，各方面的制度和授權很重要。我有權力在授權範圍內做決定，過了這個範圍我就上報。
觀點地產新媒體:授權制度多了，會不會拖慢執行效率？
孔建民:不會，執行的效率是不斷優化授權體系，要定期優化。有些授權可以通過日期是否過慢來判斷。
做人做事
觀點地產新媒體:妳有什麽值得尊敬的企業和企業家嗎？如果要給自己貼標簽，妳覺得哪些詞會比較好？
孔建民:我不評價自己。我的企業和個人在別人說的時候會更加坦誠、透明、公開。只要對企業有利有幫助的事情壹定要做，能改善企業的事情我絕對贊同，不好的不利於企業的事情就改。
我們必須對我們的合作夥伴和人民誠實，雙方之間要有信任。至於如何評價自己，我覺得我很低調，但是可以高調做事。
觀點地產新媒體:妳現在也在做扶貧慈善。未來會在這方面大力投入嗎？
孔建民:對，每個企業都會根據業績來做。企業做大了，除了解決當地就業和稅收問題，還應該做慈善。壹個企業的經濟效益和社會效益應該是平衡的，不可能不做社會公益。
創業階段可以是生存階段，達到壹定規模壹定要做，因為對社會影響力和品牌有補充和幫助，這樣大學畢業後別人才會關註妳，想進入妳的企業，這是壹般人看不到的。
企業規模大了，效益好了，適當做壹些慈善工作是很有必要的。
觀點地產新媒體:香港有很多壹起合作的兄弟，但很多都是以基金的模式運作。聯合觀點是否分的很好，有沒有矛盾？
孔建民:沒有，我們三兄弟從小壹起長大，關系很好。他們什麽事都更聽我的，我們也討論過，但最後必須有人做決定。我們從來沒有過矛盾，是我把他們拖進這個行業的。
觀點地產新媒體:妳當初為什麽想做房地產？
孔建民:壹個非常偶然的機會進來了。這個行業很好，但是也有大浪淘沙的情況，說起來容易，說起來難。
觀點地產新媒體:業績上有明確的目標嗎？
孔建民:希望2015突破300億。我很誠實。我花了兩年時間籌備產品覆蓋和標準化中心。我壹直告訴我的團隊不要著急，先打好基礎，然後做起來要快很多。如果量趕但管理跟不上，那就非常危險，容易出事。
有些企業這兩年發展很快，但是做生意是長期的，不要糾結壹兩年。因為壹切準備就緒後，後勁就會很足。
觀點地產新媒體:合景發展18年，未來打算做百年企業？
孔建民:我們沒有這麽長遠的目標。我是壹個樂觀的人，我不認為企業壹定是百年老店。當然，我希望能在公司呆得越久越好，但是我有退休計劃。
雖然退休並不意味著退出企業，也會參與董事會的重大決策，但整個經營交給了管理層。我們三個都會辭職，只留在董事會。我們可以在方向上給出建議，但把管理細節留給管理層。
很奇怪現在的人還有這種精力。十年二十年後他們還會有這種能量嗎？
觀點地產新媒體:合景現在發展速度很快。
孔建民:現在很快了，因為基礎已經打好了，從拿地到開盤的要求是半年左右。
觀點地產新媒體:會有質量問題嗎？
孔建民:不會的，前期設計各方面都要做的很快，質量也沒問題，因為開盤和交樓沒有關系。關鍵是拿地的時候計劃要落地，這需要強大的團隊執行力。現在我們可以這樣做了。以前是八到九個月，現在需要五到六個月。當然有些大項目不行，比如大型城市綜合體。如果是住宅項目，肯定能工作五到六個月。
觀點地產新媒體:好壹點的地段會遇到很多拆遷問題，會不會拿這種生地？
孔建民:拆遷基本不做。拆遷比較麻煩，不可預測，我國物權法沒有拆遷法。如果要做拆遷項目，壹定要拆遷後拿，八九成就可以介入壹級開發。
觀點地產新媒體:妳不太談政治問題，尤其是南方企業家不喜歡談政治問題。
孔建民:政府有自己的難處，什麽都怪政府是不對的。況且，改革開放的受益者是我們的企業家。有哪些抱怨？
當然，政府也會理解企業。有困難的時候，政府還是會支持的。有困難的時候政府也要理解。抱怨太多沒有意義。
政府考慮全局。企業有困難，政府會伸出援手，但政府也要平衡社會，安撫民眾。改革開放後的中國企業家都是受益者。作為受益人，妳有什麽好抱怨的？當然，這需要相互理解。
我個人是很開明的，我不會做任何賺錢的事情，從來不會。我覺得這是很自然的事情。妳進入這個行業，進入這個辦公室，壹定是很認真的。妳必須對得起股東，對得起企業。
離開的時候要積極面對生活和人生，壹定要保持好的身體和樂觀的心態。必須有壹顆強大的心，心理素質是壹個企業家必須具備的。
我總是對朋友說:“今天沒錢，不代表明天沒錢。今天有錢不代表明天有錢。”
沒有這種心態，我根本活不下去，所以我的朋友都交了長友。現在經常來我家喝茶，和十幾年前認識的朋友聊天，但是生意都不太好。