項目最後階段的特點
在工程的最後階段，工程實體的施工任務已經基本完成，還剩下許多零碎的修復任務，雖然工程量不大，但它們具有零、雜、多的特點。此時，施工單位在人力、物力方面的主要力量已經轉移到了新的工程上，只保留了少量的力量用於工程的收尾和清理。在業務和技術方面，沒有太多的施工技術指導，但是有大量的資料綜合和整理。資金需求方面，進度款已經支付到合同約定的上限，工程結算尚未完成。但分包商、勞務、供應商的催款力度加大，總承包商迫切需要施工單位盡快審批工程結算並支付工程結算款。在收尾階段，參與施工的各方矛盾突出。監理單位主要監理工作已經完成，認為收尾階段不會發生重大質量安全事故，對工程收尾階段重視不夠，導致監理服務水平低於施工階段。建設單位需要組織工程竣工驗收，溝通協調事務多。有些工程專業分包較多，甲供材料較多，設計較多。最後階段，爭議較多，施工單位的協調任務較大。與此同時，單位內部的營銷、財務、造價、使用部門的工作量也隨之增加，與各施工單位的關系因涉及最終結算而日益突出。壹些施工單位因為自身經驗、前期管理不到位等原因，處於被動狀態。
項目後期的主要工作和存在的問題
組織項目竣工驗收。
竣工驗收包括實體驗收和工程資料驗收。
施工單位實體驗收應根據合同和現行工程質量驗收標準，檢查施工單位是否完成了全部施工內容，並對涉及工程質量和安全、使用功能的分部、分項工程進行逐項檢查，確保各項工程達到質量驗收標準。做好專業驗收，包括規劃、消防、人防、環保、建築節能、室內環境、電梯、鍋爐、檔案等預驗收。各專項驗收完成後，組織四方驗收，並邀請當地質監部門監督完成驗收備案工作。
資料驗收施工單位應嚴格按照《建設工程資料管理規定》和本單位主管部門的要求，對施工、監理單位的資料進行檢查，確保歸檔資料的完整、真實、有效。特別要註意竣工圖的繪制，是否真實地反映了工程的實際情況。同時收集整理本單位的項目管理資料，分類歸檔，集中歸檔。
批準的項目結算
工程結算是建設單位與施工單位後期矛盾的焦點和關鍵點。工程結算工作是否順利，取決於建設工程合同簽訂內容的嚴謹性和完整性，以及項目實施過程中的合同管理工作是否認真。結算關系到各方利益，必須按照合同約定的結算原則，本著實事求是、公平合理的原則進行。壹些施工單位通過混淆工程界限、重復計量等方式增加工程量，通過混淆材料單價、綜合單價、包幹價等項目增加工程單價，通過擴大取費基數、提高取費費率等方式多收稅費，從而增加工程總造價。如果施工單位的人員不了解工程的實際情況，缺乏與工程造價相關的知識，就很容易被施工單位利用。
項目移交和接管
工程竣工後，施工單位已撤離現場，或雖有留守人員，但發現工程質量問題時，維修人員難以及時到場處理。尤其是壹些酒店、寫字樓等商業場所，施工單位在維護時間上很難達到要求。如果施工單位組織物業人員施工，在施工中產生的費用從質量保證金中扣除時，往往會與原施工單位發生大量的扯皮，對雙方的工作造成不利影響。
解決合同糾紛
各單位為了維護自身利益，在壹些有爭議的問題無法協商解決時，往往會訴諸法律手段維權。這就需要我們詳細、準確、毫不含糊地簽訂合同；在合同履行過程中，對於關鍵問題要保留相關證據材料，如工程照片、會議紀要或視頻資料等，壹旦提交仲裁或訴訟，要提供有力證據維護自身權益。
如何做好項目收尾管理
做好項目驗收
工程驗收是對整個工程的全面檢查。為了使工程驗收順利進行，施工過程中的各項工作都應以確保驗收為原則。
抓圖紙設計變更在施工過程中是不可避免的，但有些項目設計變更較多，超出了原規劃許可和初步設計批復，為驗收埋下隱患。部分項目因前期論證不充分，建設單位中途變更方案，提出了壹些涉及重要使用功能的變更。此時必須經過圖紙審查機構的重新審查後才能實施。而且任何變更都必須在滿足規劃許可和初步設計批復的前提下進行。有些單位為了讓工程外觀更美觀，或者增加建築面積，對原批復做了壹些改動，希望蒙混過關驗收，為驗收埋下了隱患。壹旦不能通過驗收，將會付出更大的代價。比如為了讓大廳寬敞，增加大門入口的寬度和高度；為了增加建築面積，屋頂上部加了花架梁，為以後加層打下了良好的基礎。如因修訂施工規範引起的變更，也應及時向規劃主管部門備案，後實施。
及時掌握各種新規定。新政策建設項目周期壹般較長。在施工期間，許多政策和法規有時會被修改，尤其是與材料測試、復驗、建築面積計算方法等相關的政策和法規。，所以我們要時刻了解和把握它們。有時按舊文件進行設計施工，但工程時間跨度長，驗收前又出臺新規定。政策銜接不好的，受理部門按新標準受理。此外，項目具備條件時，建設單位應及時組織室內環境檢測、系統節能檢測、水質檢測，及時申請電梯、鍋爐、消防、人防、規劃等驗收。這些檢查是有時間限制的，所以要預留足夠的時間[2]。
做好工程結算
確定結算原則的主要依據是建設工程合同，整個結算工作都要圍繞建設工程合同進行。如果沒有嚴格簽訂建設工程合同，使雙方對某壹條款產生爭議，可以查閱當地建設工程主管部門的文件，及時協商統壹。解決的原則應該是在尊重合同的基礎上實事求是，公平合理。
檢查結算數據的真實性。有些施工圖變化大，版本多。結算前應對招標圖紙、施工圖紙、竣工圖紙進行核對確認。各種變更簽證、會議紀要要簽字齊全，必須是文字材料。簽名不全者不予采納。
掌握結算談判的主動權，施工單位人員要不斷學習工程造價和合同管理知識，增強索賠和反索賠意識。註重深入施工現場，加強市場調研，切實提高自身綜合素質。此外，建設單位要靈活把握談判原則，利用建設單位後期資金需求緊張的優勢，掌握結算談判的主動權。通過在付款方式和時間方面做出讓步，贏得了建設單位在其他方面的讓步。
簽訂工程保修合同，做好維修服務。
建設單位在招標或者簽訂保修合同時，可以采取保修金包幹的方式。即扣留壹定比例的質量保證金作為專項維修資金。如需維修，建設單位應當組織物業管理公司負責施工。保修範圍外的質量問題，仍由責任單位負責。質保金除扣留部分外，其余部分隨結算款壹並支付給施工單位。建設單位最好提前確定物業管理公司，在項目驗收、調試、試運行階段介入項目管理，為後期維護管理的順利開展打好基礎。
積極應對工程索賠
處理工程索賠現象，要立足於預防。施工單位只有充分了解引起工程索賠的各種誘因，把握引起工程索賠的“度”，及時化解矛盾，才能防患於未然。同時，要加強索賠和反索賠意識，註意保留項目建設過程中對我方有利的各種證據材料，如會議紀要、雙方往來函件、工程進度照片、付款憑證等書面或視頻資料。
完善後期使用程序。
建設單位需要到公安部門辦理居民樓的門牌號。使用地下人防空間，還應向人防管理部門辦理人防工程許可證，制定人防空間使用的規章制度。盡快辦理土地證、房產證、租賃證、停車證等手續，使項目早日投入使用，發揮效益。
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