1.土地出讓金是多少？
1.土地出讓金是多少？
土地出讓金稱為國有土地使用權出讓金。意思是:
(1)各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取土地出讓的全部價款。在房地產經濟活動中，政府往往采用招標、拍賣、掛牌、協議出讓等方式，將壹定期限的土地使用權出讓給開發商，開發商向政府繳納土地出讓金。在這種情況下，土地出讓金就是我們通常所說的地價，可以根據市場來定價；
(二)土地使用期滿時，土地使用者向土地管理部門繳納的續期土地出讓金；
(3)原通過行政劃撥方式取得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押，並按規定支付土地出讓金。在房地產經濟活動中，壹些已購公房需要繳納土地出讓金後才能上市。
2.土地出讓金的性質是什麽？
現行的土地出讓金既有幾年累積地租的性質，也有壹次性收稅的性質。地方政府在壹定期限內出讓土地使用權，壹次性土地出讓金實際上是壹定期限的地租之和。在這種情況下，土地出讓金具有地租的性質，是壹種土地價格。房地產交易中繳納的土地出讓金是定價，起調節作用，具有稅費性質。
3.為什麽要征收土地出讓金？
我國憲法第10條明確規定:？城市裏的土地屬於國家。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地、自留地、自留山也是集體所有。？土地使用權從土地所有權中分離出來，屬於全民所有或集體所有，國家只能通過收取土地出讓金的方式轉讓土地使用權。
4.征收土地出讓金有什麽用？
(1)土地出讓金是地方政府收入的重要來源；
(2)政府利用收取土地出讓金的手段，合理配置土地這壹稀缺資源，調控土地的使用，改善和調整房地產結構。政府往往通過限制轉讓條件來調控房地產的內部結構。例如，2017年8月16日，上海靜安中興小區商業地塊以拍賣方式成功將土地使用權轉讓給融信集團。轉移條件如下:
分配建設占規劃住宅總建築面積5%的保障性住房(4939平方米以上)和15%自持租賃住房(14076平方米以上)；
全裝修住宅建築面積應占住宅總建築面積的80%以上(75072平方米以上，不含保障性住房等。);
中小套型住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積(79022.9平方米以上)的80%。
(3)政府分配土地出讓金，調節土地收益在國家、土地所有者和土地使用者之間的分配，從而調節市場經濟關系。土地出讓金的主要分配方式是土地出讓金返還，有以下六種返還方式:
政府主導拆遷，土地出讓金返還，用於回遷房的建設、購買和安置。
如某房地產開發企業通過招拍掛方式購買100畝土地，與國土部門簽訂的出讓合同價款為1億元，企業已支付1億元。根據協議，土地出讓金入庫後，以財政支持的形式給予乙方3000萬元補貼，用於本項目654.38+10萬平方米回遷房建設，回遷房建成後免費移交給拆遷戶。
政府主導拆遷，土地出讓金返還給拆遷人(代拆遷、拆遷補償)。
政府主導拆遷，土地出讓金返還，用於開發項目相關的基礎設施建設。
土地出讓金返還用於公共設施建設(醫院、幼兒園、體育場館等。)
政府將土地出讓金返還給其他掛靠企業或個人。
目前在土地招拍掛制度過程中，出於各種考慮，開發商繳納土地出讓金後，政府部門部分返還開發商所屬企業，用於業務獎勵、財政補貼等。
政府主導拆遷，土地出讓金的返還沒有約定什麽，只是獎勵或者補貼。
土地招拍掛制度運行過程中，出於招商引資等各種考慮，開發商繳納土地出讓金後，政府部門返還給開發商，用於商業獎勵、財政補貼等。
2.土地出讓金誰來出？怎麽算？
在房地產經濟運行過程中，下列情況需要繳納土地出讓金。
1.開發商拿地需要繳納土地出讓金。
(1)當地政府將土地使用權授予開發商壹定期限(服務期限:住宅用地70年，工業用地50年，商業用地40年)，並要求開發商壹次性支付該期限內的土地出讓金。
(2)土地出讓方式:住宅項目采取招標、拍賣、掛牌、協議出讓方式。
(3)計算方法:土地出讓金可分為樓面地價和樓面地價兩種計算方法。樓面價是每平方米土地的單價，也就是總出讓金？總土地面積；樓面價就是攤到每平方米建築面積的地價，也就是總出讓金？規劃允許建設的總建築面積。壹般用底價來計算收益。
2.購買已購成本價、標準價/優惠價公房需要繳納土地出讓金。
公有住房又稱公有住房和國有住房，是指國家和國有企事業單位建造並出售的住房。房屋出售前，房屋的產權(占有、使用、收益、處分)屬於國家。
公房有兩種，壹種是不能上市交易，居民只有使用權；壹種是可以上市交易的公房，也就是我們通常所說的已購公房，包括中心交房、成本價公房和標準/優惠價公房。其中，成本價公房和標準/優惠公房上市交易前，土地出讓金(所購公房類型可從房產證上看出)必須由買方繳納。
已購成本價公房和標準/優惠公房土地出讓金支付方式:
已購成本價公房和標準價優惠價公房土地出讓金的計算方法
3.二類經適房上市需要繳納土地出讓金。
經適房(俗稱二類經適房)管理的房屋，如回遷房、安居房、安居房等，需要按計稅價值(以網簽價或核定價較高者為準)繳納3%的土地出讓金。
資料來源:北京市地方稅務局。