三部門嚴打經營貸進樓市房價要跌了？
3月26日，銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳發布關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知，嚴打經營貸違規進樓市。
為何要嚴打經營貸進樓市？
通知提到，近期壹些企業和個人違規將經營用途貸款投向房地產領域問題突出，影響房地產調控政策效果，擠占支持實體經濟特別是小微企業發展的信貸資源。
在貝殼研究院高級分析師潘浩看來，2020年疫情暴發以來，政府部門為穩定經濟發展出臺系列金融優惠政策，為中小企業減負。然而炒房者們利用規則空間通過經營貸支付購房款，熱點城市出現了比較明顯的過熱趨勢，並且出現了“市場過熱”、“違規資金”入市之間的惡性循環，加大了房地產金融風險。
2021年初以來，北京、上海、廣州、深圳等多地多地已經對違規挪用經營貸炒房的行為展開了“圍剿”。
近日，北京銀保監局通報，轄內銀行對2020年下半年以來發放的個人經營性貸款等業務合規性開展自查，發現涉嫌違規流入北京房地產市場的個人經營性貸款金額約3.4億元。另，廣東相關部門排查發現轄內(不含深圳)銀行機構涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元。
嚴躍進表示，“這是銀保監會等部門首次系統對經營貸進行管控的政策，進壹步體現了房地產市場從緊從嚴的導向。”
如何防止經營貸違規進樓市？
通知要求，壹是要加強借款人資質核查。切實加強經營用途貸款“三查”，落實好各項授信審批要求，不得向無實際經營的空殼企業發放經營用途貸款。
二是加強信貸需求審核，要對經營用途貸款需求進行穿透式、實質性審核，不得因抵押充足而放松對真實貸款需求的審查，不得向資金流水與經營情況明顯不匹配的企業發放經營性貸款。
三是加強貸款期限管理，要根據借款人實際需求合理確定貸款期限。對期限超過3年的經營用途貸款進壹步加強內部管理，確保資金真正用於企業經營，等等。
“此次政策明確了‘空殼公司’的概念，這也是首次明確無實際經營的小微企業的名稱。”嚴躍進稱，空殼公司確實存在騙貸且違規把資金投向房地產的嫌疑。類似空殼公司後續將面臨較大的審查。
此外，通知還要求，重點審查房產交易完成後短期內申請經營用途貸款的融資需求合理性，對抵押人持有被抵押房產時間低於1年的，審慎確定貸款抵押成數。抵押人持有被抵押房產時間低於3年的，銀行業金融機構應定期核查貸款使用情況並保存核查記錄。
“這兩年房產炒作過程中出現了壹種做法，即先借款買房然後通過抵押來套取資金，這是壹種很隱蔽的騙貸模式。當前對於此類抵押的做法進行規範，有助於打擊‘買房-抵押-融資-再買房’的炒房模式。”嚴躍進表示。
如何預防銀行內外勾結違規操作？
“整治銀行內鬼是整治經營貸亂象的重要前置條件。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“經營貸能夠流入樓市，授信層層審查能夠通過，主要原因之壹就在於銀行內部的理財經理、客戶經理與外部的資金中介(小貸公司、私募基金、投資理財平臺、房屋管家等)和房產中介合作，***同套取資金。”
為了防止銀行內外勾結違規操作，通知要求銀行業金融機構要落實主體責任，進壹步強化合規意識和審慎經營理念，認真梳理經營用途貸款業務操作流程，紮緊制度籠子，切實強化內部問責。同時，銀行要加強對分支機構經營用途貸款的監測分析。要加強員工異常行為監控，嚴防內外勾結，對相關違法違規人員依法嚴格問責。
同時，各銀行業金融機構要制定各類中介機構準入標準，建立合作機構“白名單”。對存在協助借款人套取經營用途貸款行為的中介機構，壹律不得進行合作，並將相關機構名單報送地方有關管理部門，對存在違法行為的及時移交司法機關。
違規挪用經營貸買房會受到哪些處罰？
通知要求，房地產中介機構不得為購房人提供或與其他機構合作提供房抵經營貸等金融產品的咨詢和服務，不得誘導購房人違規使用經營用途資金；在提供新房、二手房買賣經紀服務時，應要求購房人書面承諾，購房資金不存在挪用銀行信貸資金等問題。
同時，銀行業金融機構要進壹步嚴格貸中貸後管理。銀行業金融機構應書面向借款人提示違規將信貸資金用於購房的法律風險和相關影響，在和借款人簽訂貸款協議時應同時簽訂資金用途承諾函，明確壹旦發現貸款被挪用於房地產領域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，並追究相應法律責任。
“強制收回”已有先例。深圳銀保監局、中國人民銀行深圳市中心支行3月18日通報經營貸專項核查結果：已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規貸款，處罰違規機構4家，處罰問責違規責任人14人次，處罰金額合計575萬元。
通知也明確，各地住房和城鄉建設部門建立房地產中介機構和人員違規行為“黑名單”，加大處罰問責力度並定期披露。
中國銀保監會、住房和城鄉建設部、中國人民銀行有關部門負責人答記者問表示，後續要將經營用途貸款違規流入房地產等相關問題作為各類檢查的重要內容，依法嚴格問責，加強聯合懲戒，將企業和個人違規挪用經營用途貸款的相關行政處罰信息及時納入征信系統。
樓市會降溫嗎？房價會下降嗎？
根據通知，三部門要求各銀保監局、地方住房和城鄉建設部門、人民銀行分支機構要聯合開展壹次經營用途貸款違規流入房地產問題專項排查，於2021年5月31日前完成排查工作，並加大對違規問題督促整改和處罰力度。
“壹季度，樓市升溫，尤其壹線城市的樓市升溫明顯，其中很重要的因素是經營性貸款流入房地產市場。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙認為，嚴查經營性貸款流入樓市對房地產市場的健康穩定發展有積極意義。
在58安居客房產研究院分院院長張波看來，政策旨在減少房地產投資性需求，推動房地產回歸居住屬性，有效防範房地產市場風險。政策還釋放了房地產金融側持續收緊的信號，房地產金融側的管控將成為房地產長效機制中重要的組成部分。
“對經營貸違規流入樓市的查處從城市上升到了中央，將更有利於堵住漏洞，給壹些城市過熱的樓市降溫。”潘浩說。
再出狠招！深圳按季滾動排查涉房信貸公積金也有新政
深圳樓市正在經歷前所未有的變局！
3月30日，市場公開消息指出，深圳近日加碼涉房地產類貸款資金監管，要求商業銀行每季度將經營貸、按揭、開發貸、消費貸、信用卡等排查結果報送監管機構。按照銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳發布的《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》（下稱《通知》）要求，深圳銀保監局第壹時間聯合市住建局和人民銀行成立工作機制，制定排查方案，印發排查通知，組織全市銀行開展防止經營用途貸款違規流入房地產領域專項排查。
據悉，此次專項排查範圍為截至3月末的所有存量企業流動資金貸款、個人經營性貸款、小微企業主貸款等經營用途貸款，排查內容包括貸款“三查”管理情況、銀行內部管理情況、中介機構管理情況、信貸資金流向情況等方面。
此前，為持續強化房地產領域信貸監管，嚴守信貸資金不得違規流入房地產領域的監管紅線，深圳銀保監局建立了房地產信貸政策執行情況及信貸資金流向按季滾動排查機制。深圳銀保監局表示，滾動排查範圍為截至報告期末的所有存量業務，包括房地產對公和個人信貸業務、經營用途貸款、消費類貸款、信用卡以及理財、投資等表內外融資業務，其中經營用途貸款是排查重點，排查結果於每季後5個工作日內上報。對於上述消息，記者嘗試聯系深圳銀保監局，有工作人員表示暫不知情，但並未否認上述消息。
就在3月26日，《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》發布，《通知》指出，將聯合開展壹次經營用途貸款違規流入房地產問題專項排查，於2021年5月31日前完成排查工作，並加大對違規問題督促整改和處罰力度。建立房地產中介機構和人員違規行為“黑名單”，加大處罰問責力度並定期披露。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，過去商業銀行對壹些抵押充足的貸款，根本沒有去做實質性的審查，造成了很多資金違規使用的情況。《通知》下發後，銀行嚴查貸款需求將成壹項基本工作。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對於貸後檢查本來就應該常態化，需要定期去對借款人的資金使用狀況、償債能力等方面進行檢查。
輿情洶湧之下，各地也陸續公布了自查結果。3月23日，北京銀保監局發布消息稱，轄內銀行對2020年下半年以來發放的個人經營性貸款等業務合規性開展自查，發現涉嫌違規流入北京房地產市場的個人經營性貸款金額約3.4億元，占業務總量的0.35%。廣東銀保監局近期消息稱，發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元，其中廣州1.47億元。而深圳銀保監局最近的通報則顯示，自2020年4月以來審批的1771.73億元經營貸中，僅有5180萬元涉嫌違規，占比約為0.03%。
深圳樓市情況如何？
那麽，嚴厲的調控到底給深圳樓市帶來多大沖擊？
以二手房市場為例，距離深圳“2·8二手房參考價新政”已經超過壹個半月時間，整體市場有所降溫。深圳市房地產中介協會最新公布的數據顯示，上周（3月22日至28日）深圳二手房網簽1049套（含自助網簽），環比上升2.2%。從連續4周的網簽量來看，深圳二手房每周的網簽量維持在1000套左右，3月份二手房網簽量大概維持在4600套左右，雖然與預期中的3月小陽春行情有較大落差，但從歷史數據對比來看，4600套的網簽量也並非很慘淡。
“現在感覺價格更難以摸透，要到門店才能問到業主實際的放盤價，我擔心不同中介經理的報價會有出入，所以微信添加了好幾個平臺的中介經理，發現價格還是會有些小差別。”王麗（化名）最近打算換房，但卻感覺頭疼，“不少業主的真實報價並沒有出現大幅下調，銀行發放的貸款卻大幅調低。此外，目前優質地段和優質學區房的房價仍然非常堅挺，壹些業主的報價繼續上漲。”
另據樂有家門店數據監控顯示，截至3月28日深圳全市二手住宅掛牌價環比繼續保持穩定，部分片區二手住宅掛牌價呈現上浮趨勢，但基本處於合理的漲跌幅度。有市場人士認為，目前樓市陷入觀望期只是政策作用，深圳實際住房需求只是被短暫壓制而已。
此外，對於購房者來說，公積金是不少人選擇的貸款方式之壹。
3月30日，深圳市公積金中心就《深圳市靈活就業人員繳存使用住房公積金管理暫行規定（征求意見稿）》（以下簡稱《規定》），向社會公開征求意見。《規定》表示，在深圳市就業的個體經營者、自由職業者以及其他靈活就業人員可以申請自願繳存住房公積金。靈活就業人員繳存住房公積金的，應當與公積金中心簽訂自願繳存協議，約定住房公積金繳存基數、繳存比例、繳存使用方式、雙方的權利義務及違約責任等內容。
據悉，靈活就業人員的住房公積金繳存比例不得低於10%，不得高於24%；繳存基數不得低於深圳市人力資源和社會保障部門公布的上壹年度職工最低工資標準，不得超過國家規定的住房公積金繳存基數最高限額。
此外，靈活就業人員繳存住房公積金的，自住房公積金存入個人賬戶之日起按照國家規定的住房公積金利率計息外，在制度施行兩年內，其繳存住房公積金符合自願繳存協議約定，並且未辦理提取和貸款業務的，可以按照0.5%的年利率再給予壹次性利息補貼；可依據國家統壹規定的稅收政策，在其應納稅所得額中扣除。靈活就業人員如需在深圳購買住房，申請住房公積金貸款前首先要滿足已連續、按時、足額繳存住房公積金12個月(含)以上，並且累計繳存時間不低於36個月，且申請時個人賬戶處於正常繳存狀態，則可以向深圳市住房公積金管理中心申請住房公積金貸款，享受低息貸款利率。
深圳市住房公積金管理中心表示，考慮到靈活就業人員的就業和收入的相對不穩定，擬訂《暫行規定》時充分賦予該部分群體更多的自主選擇權，靈活就業人員繳存住房公積金的繳存比例和繳存基數由其在上限和下限之間自主確定；《深圳市住房公積金管理暫行辦法》規定繳存範圍之外單位的職工通過單位代扣代繳的方式繳存住房公積金的，職工可以在規定限額內與單位協商確定住房公積金繳存基數和繳存比例。
不過，多位購房者對記者表示，靈活就業人員可繳存使用住房公積金在壹定程度上減輕了這部分人的購房壓力，但深圳家庭申請公積金貸款最高額目前為90萬元，而且已經是多年前的規定，在如今高房價的深圳顯得有些“力不從心”。
近日，《深圳市住房公積金2020年年度報告》公布。2020年，深圳661.77萬人繳存住房公積金812.27億元；359.94萬名繳存職工提取住房公積金620.86億元；5.49萬戶繳存職工家庭申請住房公積金貸款372.65億元。近3年，深圳市住房公積金個貸率穩步提高，2020年個貸率達70.70%，比2019年末增加5.39個百分點。個貸率是個人住房貸款余額與繳存余額之比，是體現住房公積金支持個人貸款買房力度的重要指標。深圳於2012年正式上線住房公積金貸款業務以來，僅僅八年時間個貸率超七成。
工行、民生銀行等機構被通報，其背後的原因是什麽？
工行、民生銀行等機構被通報，其背後的原因是違規收取應減免貸款費用、強制捆綁銷售、收取高額服務費和代理手續費等行為，擡高了綜合融資成本，降低了小微企業獲得感。
壹、違規行為
中央和國務院對金融支持實體經濟發展的高度重視，要求各貸款銀行切實降低企業綜合融資成本，有效緩解中小企業融資難融資貴問題。近日，根據國務院有關工作部署，銀保監會消費者權益保護總局組織開展了小微企業融資收費專項檢查。
這次專項檢查通過國務院的監管平臺，核查了群眾反映的相關問題線索，並且國務院辦公廳督查室對突出問題的暗訪，在暗訪中發現工行、民生銀行等機構對小微企業違規收取貸款承諾費、投融資顧問費等“兩個禁止兩個限制”費用。
在已有抵押條件下，將保險費率較高的人身意外保險銷售給客戶，收取高額的代理手續費，強制捆綁銷售保險，收取高額服務費，推高綜合融資成本。
二、國家要求
為了落實國務院關於加強微型企業金融服務工作的政策精神，鞏固和擴大微型企業金融服務工作成果，促進微型企業金融業務持續健康發展，銀監會發布了《中國銀監會關於支持商業銀行進壹步改進小型微型企業金融服務的補充通知》中，國家明確要求：
自收到本通知之日起，除銀團貸款外，商業銀行不得對小型微型企業貸款收取承諾費、資金管理費，嚴格限制對小型微型企業收取財務顧問費、咨詢費等費用。
三、處理措施
保險監管部門將會同有關部門對檢查中發現的問題依法嚴肅處理。國務院辦公廳將密切跟蹤有關工作進展情況，督促問題整改落實。