隨著商業地產在中國的快速發展，與商業地產相關的理論研究逐漸成為學術界壹個全新的課題。目前商業地產領域有“萬達訂單模式”、商業地產產權商鋪銷售運營模式、房地產投資信托等。
本文認為商業地產的運營是壹個系統工程，從分析商業地產運營的構成入手，結合成功案例和具體實踐，從系統的角度研究商業地產的運營模式，提出商業運營商在商業地產運營中占據主導地位的新型商業地產運營模式。
商業地產運營構成研究
商業地產運營環節的構成
本文認為商業地產的運營環節應主要由房地產開發、商業運營和資本運營三部分組成。在商業地產的整體運營中，商業是核心和精髓，項目的成敗最終取決於其商業運營的成敗；房地產開發是基礎和表現。沒有了以征地和建設為主要內容的房地產開發，附屬於其上的商業運作就失去了必要的基礎和載體。資本運作是線索，也是目的。商業地產運營的各個環節都是通過資本運作來耦合的，任何商業項目都是以良性的資本運作為最終目的。
商業地產運營主體的構成
根據運營環節的構成，相應的運營主體應包括房地產開發商、商業經營者和資本經營者。在商業地產的實際運作中，可能會出現主體交叉的現象。房地產商同時承擔資本運營者的角色和部分商業運營者的工作較為普遍，這是現階段中國商業地產運營的顯著特征。
商業地產運營的常見模式
房地產開發商占主導地位。
所謂房地產開發商的主導地位，是指房地產開發商不僅完成房地產開發，還參與項目選址和商業運營商選擇，在整個運營過程中主導資本運作。
從功能上講，房地產開發是商業地產運營的基礎和表現。房地產開發是壹個階段性的行為，而商業地產運營是壹個長期的行為，所以從這個角度來說，房地產商並不適合整體運營的主導地位。但是，房地產開發商的優勢在於資金雄厚，土地儲備豐富，熟悉土地的獲取、建設和銷售流程，並且由於商業地產在相當壹段時間內被認為是先房地產開發再商業運營。房地產開發商在商業地產運營中占據主導地位，具有先天優勢。
萬達模式是房地產開發商主導型的代表，其創新和優勢表現在:房地產開發商充分發揮自身在該領域的優勢，通過模塊化標準開發，可以大幅降低項目建設成本；通過耦合大型商業，實現商業地產運營的內部邏輯流程；在資本運作方面，不僅僅局限於住宅短期銷售模式，還以房地產為載體(零售、整體銷售、整體上市等。)實現資本運作。
但是，萬達商業地產模式有幾個特點值得我們關註。它們是:
商業地產運營中的房地產開發，具有房地產項目本身周期長、投資大的特點。將商業與房地產耦合不利於整個項目中的利益博弈，商業運營商可能發生的變化對房地產運營商的影響很大。除了通過房地產這壹載體和租金的形式，資本運作還沒有與商業運作相耦合。商業運營與房地產開發商通過合同手段的耦合，在實現商業的可持續經營方面存在壹定的隱患，尤其是在商業低迷時期。
萬達的商業地產模式，要求房地產開發商作為項目主體，同時具備豐富的商業運作和資本運作能力。
商業運營商占主導地位。
所謂商業經營者主體地位，是指商業經營者不僅完成商業經營，而且參與房地產開發(主要是商業選址、商業設計、商業策劃)，在整個經營過程中主導資本運作。
商業地產運營的核心是商業運營。無論是房地產開發還是資產運營，最終盈利都需要商業運作。商業運營商承擔商業地產運營的主導地位有以下優勢:商業運營商主導項目選址和前期策劃，為後期商業運營的成功提供良好的基礎；商業運營更加穩定和可持續；資產運營可以與商業運營相耦合，而不僅僅是以房地產為載體，可以拓寬商業地產資產運營的渠道和手段
下面，以高益商業地產模式為例，分析商業經營者主體地位的具體情況。
Ego是壹家以專業數字連鎖業務為基礎，以IT藍色地產、IT網絡信息為核心業務，整合IT相關產業的全國性大型IT集團公司。其商業地產的具體運作模式表現在以下幾個方面:
地產耦合:高益早期利用租賃、品牌輸出等形式實現業務擴張；近年來逐漸以購買、聯合開發的形式進入商業地產運營的前端，在資產上與地產商直接耦合，占據商業地產運營的主導地位。表現在:參與並主導商業物業的選址；以資產的形式與開發者形成強耦合；在項目初期，與開發商建立完善的開發商退出機制，並在項目完成後獲得資產處置權。
資本運作:高益通過購買、聯合開發的方式獲得房屋產權的處置權，並在此基礎上建立商業運作與物業資產兼顧的資本運作模式。
總結壹下自我資本的運作模式，主要有以下幾點:資產介入商業地產開發，建立完善開發商的退出機制，完成開發商的資金循環(投資並獲得合理回報)；通過部分出售物業資產、物業抵押、經營性貸款或引入信托投資等方式平衡資產前期投資；部分財產長期持有，通過持續經營獲得持續的業務收入，實現財產增值，滿足投資者和信托資金的投資回報。
高益商業地產模式是商業運營商在商業地產運營中占據主導地位的典型商業地產運營模式。這種商業地產運營模式的創新之處在於:
充分發揮商業領域商業運營者的專業性，通過資產的強耦合關系實現商業運營在整體項目運營中的主導地位，進而實現以商業運營為核心的商業地產運營；充分發揮房地產開發商在房地產開發領域的專業性；完善退出機制，在保護房地產開發商利益的同時，加強商業運作在項目中的主導作用；除了傳統的商業地產資產運營模式，還可以實現以商業運營為載體的資產運營，使商業地產的運營更具可持續性；高益商業模式實際上是以商業為核心，以資本為杠桿的商業地產運作。
Ego的商業地產模式對商業運營者提出了新的要求。除了商業運作的領域能力外，還需要具備運用資本杠桿控制項目整體運作的能力。
對比分析
商業地產運營中的資本運營必須以房地產開發和商業運營為基礎。我國商業銀行以外的信托資金形式的資本並不豐富，獨立資本運營走向成熟還需要時間，達到商業地產運營的領先地位還需要壹個過程。因此，本文不分析資產運營商在商業地產運營中占據主導地位的模式。萬達與高益對比分析見表1。
本文從研究商業地產運營的構成入手，系統分析了商業地產運營的模式和要點，並重點分析了高益商業地產的模式。本文的創新之處在於:從系統的角度分析商業地產的運營，並根據主導主體的不同劃分目前的運營實踐；從構成的角度，認為資本運營是商業地產運營的重要組成部分，同時也指出資本運營只是其中的壹部分，需要根據項目的實際情況選擇合適的資本運營模式。商業與地產的強耦合是商業地產運營成功的關鍵，而事前耦合的環節是資金杠桿；商業運營是商業地產運營的核心。本文分析了商業運營商在商業地產運營中占據主導地位的優勢和運作方式。
關鍵詞:商業地產運營模式運營模式