腳踩人字拖，手拿壹盤鑰匙去收租的日子更是遙不可及。
最近，隨著政策出臺、機構申報，簡簡單單收租的日子快到了!
目前市場上的REITs產品，可以細化成四小類：產業園(產權類)、倉儲物流(產權類)，高速公路 (特許經營權類)，生態環保 (特許經營權類)。
但這些底層資產都不涉及“房”，所以國內的REITs當初問世，和大家想象當中的房地產投資信托基金還是有些差距。
馬上這個格局就會發生變化，第五類REITs產品，保租房REITs，即將和大家見面。
在介紹保租房之前，我們要先了解壹下“新市民”的概念。
“新市民”壹般包括外來務工群體和高校畢業生等等。他們為城市註入了新鮮的活力，但城市卻沒有回饋給他們相應的歸屬感。
租房難是他們面臨的首要問題。因此，保租房呼之欲出：
保租房的產權所有人是政府，出租的對象是無房的新就業大學生、青年人、城市基本公***服務人員等新市民。
保租房的特點有兩個：便宜、出租率高。
比如廈門住房局就要求保租房的房租定價不高於同地段同品質租賃房房租的95%。
便宜的租金也換來了較高的出租率,中金廈門REIT的兩個保租房項目,時點出租率都超過了99%。
相比同為產權類REITs的產業園、倉儲物流，保租房REITs的優勢非常突出：現金流穩定性極高。
除了穩定性之外，保租房REITs還有壹個特點，那就是成長性。
自2021年6月至2022年3月，中金廈門的兩個保租房項目都實現了超過4%的租金單價增速。
目前的兩個保租房REITs, 壹個在廈門，壹個在深圳，均屬於沿海經濟發達地區，房租上漲還是有壹定持續性的。
更為重要的壹點是，保租房REITs屬於產權類REITs，在產品清算時能享受到物業的處置收益，這也是壹筆頗有想象空間的期末現金流。
風險與挑戰
雖然保租房REITs看起來非常美，但是產品層面還是面臨壹些問題：
發起保障性租賃租房REITs需要事先獲得保障性租賃住房的認定，而目前大多數城市尚缺乏具體實施細則。
保障性租賃住房REITs在土地性質界定、產品架構、交易費用、稅收支持體系等方面仍然存在壹些有待深入研究現實性問題。
所以，保障房REITs產品的發行和擴容，可能沒有想象中的那樣迅速。
而且，對於投資者來說，越好的東西越難買到，市場早已對保租房REITs虎視眈眈，結果就是產品的定價可能會比較高，甚至有可能出現溢價。
第壹批保租房REITs究竟有沒有投資價值，還需要等待配售價格公布，屆時我也會為大家做壹個詳細解讀。
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