01明確國家、集體、私人物權受法律平等保護
《民法典》第二百零七條規定:“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律平等保護,任何組織或者個人不得侵犯。”該條與《物權法》第四條相比,變化之處主要在於增加“平等”二字。國家壹直強調壹切市場主體的法律地位平等、發展權利平等和發展機會平等,要平等保護不同所有制的經濟,建設法治化的營商環境。現第二百零七條對此進壹步明確,物權是平等的,不管其權利主體是國家、集體還是私人,均受到法律的平等保護。如此規定,不僅填補了《物權法》的立法缺漏,細化《民法典》總則編中的規定,更凸顯了國家保護私人物權的決心和態度。02擴大指示交付的適用範圍
《民法典》第二百二十七條規定:“動產物權設立和轉讓前,第三人占有該動產的,負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。”該條與《物權法》第二十六條相比,變化之處在於將第二十六條中“第三人依法占有該動產的”中的“依法”二字刪去。該條涉及觀念交付中的指示交付制度。第二十六條規定的指示交付成立的前提,是第三人依法占有動產,存在壹定的局限性。比如權利人將動產出租,租期屆滿時,承租人為無權占有,而非“依法占有”,排除此種情形下指示交付的適用,削弱了指示交付在動產交易中的功能。《民法典》第二百二十七條刪除了“依法”二字,拓寬了指示交付的適用範圍,不僅包括有權占有,還包括無權占有。03降低業主***同決定事項特別是使用維修資金的表決門檻
《民法典》第二百七十八條規定業主***同決定的事項,與《物權法》第七十六條相比,作了重大修改。表現為:壹是將《物權法》第七十六條第(五)項“籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金”分拆為“(五)使用建築物及其附屬設施的維修資金”和“(六)籌集建築物及其附屬設施的維修資金”,並分別適用不同的表決規則。二是增設第(八)項“改變***有部分的用途或者利用***有部分從事經營活動”,並明確其表決規則。三是增設業主會議法定最低人數限制,要求所有事項均應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決,即兩個“2/3”。四是變更表決規則。《民法典》第二百七十八條將計算基數由《物權法》規定的“全小區業主”變更為“參與表決人員”,並進壹步明確,就“(六)籌集建築物及其附屬設施的維修資金”“(七)改建、重建建築物及其附屬設施”“(八)改變***有部分的用途或者利用***有部分從事經營活動”事項的決定,應當經參與表決人員中專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意,即兩個“2/3”之兩個“3/4”;而該三項事項之外的事項,經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意即可,即兩個“2/3”之兩個“1/2”。如此變更表決規則,壹定程度上降低了表決事項通過的難度,著力解決實踐中業主使用維修基金難等難題。04增設***有部分收入屬於業主***有
《民法典》第二百八十二條規定:“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的***有部分產生的收入,在扣除合理成本之後,屬於業主***有。”業主***有部分的所有權歸全體業主***有,產生的收益當然亦歸業主***有。比如利用小區空地用做停車場產生的收入,利用建築物外墻面、電梯等產生的收入,應當屬於業主***有。然而,實踐中,有部分建設單位、物業服務企業或者其他管理人,截留了利用業主的***有部分產生的收益,用於充抵部分業主欠繳的物業費等費用,侵害了其他業主權利。《物權法》對此並未作出規定。《民法典》增設該條,壹方面為物業服務企業等管理人和業主提供明確的行為指引,另壹方面為法院裁判相關案件提供法律依據。05細化按份***有人優先購買權的行使規則
《民法典》第三百零六條規定:“按份***有人轉讓其享有的***有的不動產或者動產份額的,應當將轉讓條件及時通知其他***有人。其他***有人應當在合理期限內行使優先購買權。兩個以上其他***有人主張行使優先購買權的,協商確定各自的購買比例;協商不成的,按照轉讓時各自的***有份額比例行使優先購買權。”《物權法》第壹百零壹條雖然規定了按份***有人享有優先購買權,但條文過於簡單,《最高人民法院關於適用 若幹問題的解釋(壹)》第九條至第十四條對按份***有人優先購買權規則予以細化。《民法典》第三百零六條部分吸收了上述司法解釋的規定,相較於《物權法》的規定更為詳細,但與上述司法解釋相比,仍過於原則。比如“及時”“合理期限”兩個時間點如何把握等,均需要進壹步明確。06將遺失物認領期從“六個月”變更為“壹年”
《物權法》第壹百壹十三條規定:“遺失物自發布招領公告之日起六個月內無人認領的,歸國家所有。”《民法典》第三百壹十八條將遺失物認領期限由“六個月”調整為“壹年”。拾得遺失物可否取得所有權,存在兩種立法例,目前有些立法例采取肯定主義。我國傳統觀念向來強調拾金不昧,從《物權法》到《民法典》,都采取否定主義,明確“拾得遺失物,應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取,或者送交公安等有關部門”。拾得人不能取得遺失物的所有權,應當及時通知權利人或送交相關部門。相關部門應當及時發布招領公告,壹年內無人認領的,則遺失物歸國家所有。《民法典》第三百壹十八條將招領時間由原先六個月延長至壹年,希望在否定主義的基礎上,盡量增加由失主取回遺失物的機會,加強對個人物權的保護。07增設添附可以取得動產所有權
《民法典》第三百二十二條規定:“因加工、附合、混合而產生的物的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律規定;法律沒有規定的,按照充分發揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因壹方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另壹方當事人損害的,應當給予賠償或者補償。”此乃《民法典》新增條文,規定添附可以取得動產所有權。添附包括加工、附合、混合,是傳統民法上動產所有權取得、喪失的壹種原因。《最高人民法院關於適用 若幹問題的解釋》第六十二條規定了抵押物添附規則,但《物權法》並未規定,現《民法典》填補了立法空白。但該條款僅提出“按照充分發揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則”,確定添附物所有權的歸屬,並未涉及具體規則。該問題需要進壹步明確。08確認土地經營權的出租、入股等流轉方式
《民法典》第三百三十四條規定:“土地承包經營權人依照法律規定,有權將土地承包經營權互換、轉讓。未經依法批準,不得將承包地用於非農建設。”第三百三十九條規定:“土地承包經營權人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權。”為落實“三權分置”的改革精神,與修訂後《農村土地承包法》保持壹致,《民法典》規定土地承包經營權可以依法互換、轉讓,刪除了“轉包”的流轉方式。同時,另立條文規定土地承包經營權人可以采取出租、入股或其他方式向他人流轉土地經營權,並刪除《農村土地承包法》第三十六條規定的“向發包方備案”的內容。另在《民法典》第三百九十九條刪除《物權法》第壹百八十四條中耕地不得抵押的內容。上述調整,為土地經營權“入市”提供了法律依據。09明確住宅建設用地使用權的續期費用由法律、行政法規規定
《物權法》第壹百四十九條第壹款規定:“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。”該條款僅規定住宅建設用地使用權期間屆滿時自動續期,但未明確續期的費用,實踐中部分地區已經出現繳納續期費用的情況。為此,2016年的《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》提出采用“兩不壹正常”的過渡性處理辦法,即不需要提出續期申請、不收取費用、正常辦理交易和登記手續。對此,《民法典》第三百五十九條第壹款規定,“續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定辦理”,將續期費用的繳納或減免問題留待此後的法律、行政法規予以解決。10增設居住權規定
壹般認為,居住權是人役權,與地役權相對應,是為滿足生活居住的需要,而對他人的住宅享有占有、使用的用益物權。此次《民法典》為貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求,在第三百六十六條至第三百七十壹條專章規定居住權。明確:壹是居住權可以通過書面合同+向登記機構申請登記的方式設立,也可以通過遺囑方式設立。二是居住權應當無償設立,但當事人約定為有償的除外。三是居住權是為居住權人的生活居住需要而設立,所以不得轉讓、繼承,原則上亦不得出租。四是當事人可以約定居住權的期限,期限屆滿或者居住權人死亡,居住權消滅。11明確擔保合同的開放式範圍
《民法典》第三百八十八條在保留《物權法》第壹百七十二條規定的基礎上,增設“擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同”的規定。明確擔保物權的擔保合同除包括常見的抵押、質押合同外,還包括“其他具有擔保功能的合同”,實際上將合同編中所有權保留買賣合同、融資租賃合同、保理合同等具有擔保功能的合同也納入進來,統壹適用擔保合同規則。所有權保留買賣合同、融資租賃合同等與動產抵押類似,通常不具有公示的權利外觀,但從功能上來說,均具有擔保性質。《民法典》統壹了上述合同適用的規則,同時規定登記對抗制度,有助於完善動產擔保制度,保障交易的快捷和安全。12確認流押、流質具有擔保的優先受償效力
《民法典》第四百零壹條規定:“抵押權人在債務履行期限屆滿前,與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的,只能依法就抵押財產優先受償。”第四百二十八條:“質權人在債務履行期限屆滿前,與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有的,只能依法就質押財產優先受償。”流押、流質條款歷來受到立法的禁止,《物權法》第壹百八十六條、第二百壹十壹條即規定流押、流質的條款無效。 但是,根據無效法律行為轉換理論,流押、流質的條款並非絕對沒有效力,而應當轉化為清算型擔保。必須再經過清算程序,抵押權人或質權人才能取得抵押財產、質押財產的所有權,以避免債權人事先乘債務人之急迫而濫用其優勢地位,通過壓低擔保物價值的方式獲取暴利。即禁止的是事前歸屬型擔保,並非是事後清算型擔保。並且,事後清算型擔保具有融資靈活、交易成本低,第三人阻礙債權實現的可能性小等優勢,受到市場的自發認可。基於這種理念,2019年《全國法院民商事審判工作會議紀要》第71條確認債權人對讓與擔保合同項下財產的優先受償權利。《民法典》第四百零壹條等進壹步緩和流押、流質無效的規定,認可流押、流質條款在抵押、質押範圍內的優先受償效力。13統壹動產抵押的登記規則
《物權法》第壹百八十八條規定:“以本法第壹百八十條第壹款第四項(生產設備、原材料、半成品、產品)、第六項(交通運輸工具)規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的,抵押權自抵押合同生效時設立;未經登記,不得對抗善意第三人。”第壹百八十九條:“企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第壹百八十壹條規定的動產(現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品)抵押的,應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立;未經登記,不得對抗善意第三人。依照本法第壹百八十壹條規定抵押的,不得對抗正常經營活動中已支付合理價款並取得抵押財產的買受人。”上述條文是關於動產抵押和動產浮動抵押的規定,均規定登記的對抗效力,存在語詞重復。並且,依據第壹百八十九條規定,動產浮動抵押即使經過了登記,也不得對抗正常經營活動中已支付合理價款並取得抵押財產的買受人,那麽,根據反面解釋,第壹百八十八條規定的動產抵押經過登記後,則可以對抗正常經營活動中已支付合理價款並取得抵押財產的買受人。現在《民法典》第四百零三條和第四百零四條統壹了動產抵押和動產浮動抵押的規則,不再分別規定和區別對待,即“以動產抵押的,抵押權自抵押合同生效時設立;未經登記,不得對抗善意第三人”和“以動產抵押的,不得對抗正常經營活動中已經支付合理價款並取得抵押財產的買受人”。14修改租賃權與抵押權並存時的處理規則
《物權法》第壹百九十條規定了“先租後押”和“先押後租”兩種租賃權與抵押權並存的情形。其中“先押後租”不存在特殊性,因抵押權成立在前,效力優先,《民法典》第四百零五條刪除了“先押後租”的規定。關於“先租後押”,《民法典》在第四百零五條作了兩處修改。壹是將“訂立抵押合同前”修改為“抵押權設立前”,因該條款同時適用於動產抵押和不動產抵押,而不動產抵押權的設立與抵押合同的訂立並非完全同步,《民法典》作此修改,更加準確。二是增加“抵押不破租賃”的行使條件,即抵押財產不僅已經出租,還要實際交付承租人。實踐中,抵押人與案外人串通,倒簽租賃合同對抗抵押權人的情形時有發生,為平衡抵押權人與承租人利益,《民法典》作此修改。15明確抵押物可以轉讓
《民法典》第四百零六條規定:“抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的,按照其約定。抵押財產轉讓的,抵押權不受影響。”所有權人可否轉讓已設定抵押的抵押物,立法態度經歷了數次變化。1988年的《最高人民法院關於貫徹執行 若幹問題的意見》第115條規定,未經債權人同意,轉讓抵押物的行為無效。1995年的《擔保法》第四十九條規定,抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的,應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉讓行為無效。2007年的《物權法》第壹百九十壹條第二款規定,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。2016年的《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》第14條規定:“物權法第壹百九十壹條第二款並非針對抵押財產轉讓合同的效力性強制性規定,當事人僅以轉讓抵押房地產未經抵押權人同意為由,請求確認轉讓合同無效的,不予支持。”學理上,物權具有優先效力和追及效力,抵押物無論轉到何人之手,抵押權人均可主張抵押權,故《民法典》第四百零六條消除抵押物可否轉讓的紛爭,規定原則上可以轉讓,除非當事人另有約定。16增設“價款債權抵押權”
《民法典》第四百壹十六條規定:“動產抵押擔保的主債權是抵押物的價款,標的物交付後十日內辦理抵押登記的,該抵押權人優先於抵押物買受人的其他擔保物權人受償,但是留置權人除外。”壹般認為,該條款為“價款債權抵押權”,借鑒自美國《統壹商法典》第9-103條的“價款債權擔保”,主要適用於商事領域,目的在於鼓勵融資、促進流通。為保證債權實現,當事人可以選擇所有權保留買賣的交易方式,也可以選擇價款債權抵押權的方式,二者的擔保功能並不完全相同。從效力上看,價款債權抵押權僅次於留置權,具有超級優先效力。成立“價款債權抵押權”必須具備兩個條件:壹是抵押權擔保的內容是抵押物的價款,二是在交付抵押物後十日內完成抵押登記。若未登記或超過期限登記,則為壹般動產抵押。此乃壹項全新的制度,如何進行登記、如何與現有的擔保物權制度進行協調等,均待進壹步探索。17修改浮動抵押財產範圍的確定時點
設立動產浮動抵押時,抵押的財產變動不居,企業、個體工商戶、農業生產經營者可以對抵押財產自由處分,壹旦出現需要實現抵押權的情況,抵押財產才得以確定。依據《物權法》第壹百八十壹條,確定債權人優先受償財產的時間節點為“實現抵押權時”,而後在第壹百九十六條規定抵押財產確定的情形,比如債務履行期屆滿、抵押人被宣告破產等。壹般來說,“抵押財產確定”在前,“實現抵押權”在後,兩個時間節點存在壹定的時間差,可能導致抵押財產的範圍不壹致。《民法典》第三百九十六條規定“企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押,債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形,債權人有權就抵押財產確定時的動產優先受償”,將抵押財產範圍確定為“抵押財產確定時”,而後在第四百壹十壹條規定可以確定抵押財產的情形,從而完成整體上的邏輯自洽。18確立抵押權與質權並存時的清償順位
就同壹財產上抵押權與質權並存時的清償順序,《最高人民法院關於適用 若幹問題的解釋》第七十九條規定,“同壹財產法定登記的抵押權與質權並存時,抵押權人優先於質權人受償”,明確登記的抵押權優先於質權。但是,質權以交付為生效要件,有壹定的留置效力,而動產抵押權以合同生效作為其設立要件,登記為對抗效力,將不以交付為設立要件的抵押權優先於交付設立的質權,依據並不充分。《民法典》第四百壹十五條修改了該項規定,即“同壹財產既設立抵押權又設立質權的,拍賣、變賣該財產所得的價款按照登記、交付的時間先後確定清償順序”,按照抵押權登記與質權交付時間的先後確定清償順序,更加合理。19允許當事人約定動產質押的交付方式
動產質押以交付作為物權設立條件。實踐中,有些動產作為質押物,不適宜直接交付,或者交付成本過高,市場主體便創立了動產動態質押(也稱為流動質押)的交易模式。即由質權人、出質人與監管人訂立三方監管協議,由監管人對質押財產進行監督、管理,替代直接交付。此時,質權人與監管人建立了占有媒介關系,監管人為直接占有人,質權人為間接占有人。《民法典》第四百二十七條將質押財產交付方式作為質押合同壹般條款予以規定,壹方面使質押合同更加完備,另壹方面承認質押物的各種交付方式,回應實踐需求。20明確將來的應收賬款也可作為權利出質
《物權法》第二百二十三條第(六)項規定,應收賬款可以作為權利出質,壹般理解為現有的應收賬款可以出質,但未明確將來的應收賬款可否出質。《民法典》合同編增設保理合同作為有名合同,明確應收賬款債權人有權將現有的或者將有的應收賬款轉讓給保理人。既然將有的應收賬款可以轉讓,自然也可以出質,故《民法典》第四百四十條第(六)項規定,債務人或者第三人有權處分的“現有的以及將有的應收賬款”可以出質。