商業地產的定義是什麽？
從廣義上講，商業地產壹般是指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營目的的地產方式，在經營方式、功能、用途等方面不同於住宅、公寓、別墅等普通地產方式。以經營為主要用途的房地產屬於商業地產領域，也可以單獨上市。國外比較常用的詞匯是零售地產的概念。壹般指零售業使用的地產方式，狹義上是商業地產。
商業地產包括什麽？
商業地產策劃也有大有小。大型商業地產項目可以達到幾十萬、上百萬平米，小型商業地產項目只有幾百平米甚至更小。關於龐大商業地產的規劃，其運作多選擇開發商整體開發，以收取租金作為出資償還方式的方式為先；商業地產項目可以打包上市，這就構成了商業地產金融。
就小規模的商業地產而言，大部分項目還是采用租金回收的方式。但是在國內很多商業地產項目中，比如住宅、公寓、寫字樓，各種商業街和產品都是商鋪出售，零星經營。這種方法在後期的操作中存在很大的問題，在投資的時間上需要謹慎。
商業地產是如何運作的？
主要原因是我們逐漸認同“只租不售”，壹般在物業完成後形成獨立的生產店鋪來推廣規劃權，壹般招商合作，租金是首要收入來源。用意何在？但產權構成後，物業通過商業運作和包裝進入資本銷售，獲得未償融資。壹般來說，這個理財銷售有重復融資，第壹次上榜的壹般是我們說的銀行的典當融資；第二個經濟評審會就是我們講的融資，比如基金會，信用憑證等。未來，價值不斷包裝後，融資不斷縮短。這是第壹種方法。
第二種方法是“賣”，這是商業地產最原始的方法。隨著商業地產的逐漸普及，單純的銷售已經不適應商業地產的發展。因為商業地產具有“總價高、利潤率高、開發風險大、回收期長”的特點，所以能夠全款購買商業地產的投資者非常少。即使他們能買下它，理性的投資者也不會把大量資金放在回報期如此之長的項目上。這使得開發商在開發商業地產時不可避免地面臨壹個兩難的境地。壹個難點是開發的商業地產用於整體銷售時，很難找到買家，開發資金無法回籠；第二個難點是在自行運營時，由於回收期長，要承受巨大的資金壓力，無法快速回收資金並投入到其他意向開發中，影響整體運營。為了應對自身的困難，開發商不得不想方設法在開發和運營方式上進行創新。所以大部分高檔寫字樓選擇租售並重的方式入市。
第三種叫“租售結合”，壹般是投資者和開發商在it期間出租部分物業；另壹方面，有兩種銷售方式。壹種方法是在底部賣出。最典型的是大連萬達，保留壹樓，二樓三樓賣給沃爾瑪。其實大連萬達已經嘗到了很多好處。那個樓層的售價壹般是售價的兩到三倍，最高的賣到19.1萬平米。沃爾瑪的總店起到了非常重要的作用。我相信這種效果就是“拖延癥”。這種“拖延”的做法被騙的很好。為了提高沃爾瑪的價值，它是主力店，也許長期的回報起到了決定性的作用。為什麽租售合二為壹？大部分是迫於資金壓力，賣掉壹部分後套現，出租的部分也為後期的資金融資留有出路。這是住宅地產和商業地產開發方式的對比。
商業地產的典型形式
第壹類，我們稱之為“沃爾瑪”法，是業內典型的“萬達”法。這種方式模仿的是不同城市郊區的大規模規劃，對客戶來說政策極其精準。基本都是圍繞著城市裏的白領和部分青壯年來建立的，制度上也是采取壹種強制控制，有計劃的在郊區發展。像沃爾瑪，沃爾瑪是全球最大的連鎖店，萬科作為住宅的代表企業，采取的就是這種方式，這是第壹類。
第二類叫百貨店法。說到百貨法，就是各種產品都在同壹個區域做，產品也多樣化。就像壹個百貨公司的高中低檔產品，整個盤子裏什麽都有展示，包括商家、寫字樓、住宅、酒店、公寓。這家百貨商店有許多方法。壹般過去有城建系統，每個城市都有城建系統，城建系統轉制為開發公司。
第三類就是我們所說的精品。這種方法和萬通壹樣，壹直在拼命推廣這種“美國方法”。它應該先做什麽？我主要經營精品中少量高端銷售。就像我們壹樣，我可能壹天賣三輛勞斯萊斯，但是我的總營業額和利潤都是最高的，所以我走高端的路。
看了邊肖關於商業地產包括哪些內容的介紹，如果妳有錢，想了解壹下商業地產包括哪些內容，決定自己的投資嗎？