第壹，關於客服。客服前臺是物業公司的招牌和門面。客服管理員是業主第壹個接觸到物業的，所以前臺的服務態度和工作質量直接決定了整個物業管理的水平。針對物業管理中普遍存在的問題，建議提高前臺客服人員的專業水平和服務質量，這就需要公司和管理處加強人員培訓，註重細節。只有讓業主覺得我們是用心做專業服務，業主和物業之間才能建立信任，更有利於後期物業管理的順利開展。
第二，關於安全。安全工作也是整個物業管理工作的重中之重，因為安全重於泰山。只有保證小區和全體業主的財產安全，物業管理工作才能順利推進。經緯上城小區有16保安。建議在南、北門早晚各留1警衛在崗位外，登記進出小區車輛情況。此外，還可以樹立財產安全的形象，震懾犯罪分子。夜班保安建議從各崗位抽調1人到小區巡邏，這樣可以掌握小區整體情況，有異常及時匯報。
第三，關於項目。工程部主要負責業主房屋的驗收和維修。除了做好日常工作，保證維修服務質量外，建議加強裝修巡查，對小區內違反裝修管理規定的裝修戶及時制止，並向管理處舉報。這樣既能保證小區有序統壹的裝修秩序，又能減少後期物業與業主的矛盾。
第四，關於清潔。小區保潔員的工作質量直接決定了小區的整體環境，所以保潔工作尤為重要。目前經緯上城小區面積大，保潔員少。如何在現有工作人員的情況下保證小區的整潔，是我們需要考慮的問題。目前保潔工作比較密集，每個人每天負責幾棟樓的衛生和門前道路的清掃。所以小區巡邏很難找到保潔人員，所以總有業主投訴小區沒有打掃衛生。其實每天都有保潔人員在打掃，只是人少，有時候也不壹定在哪個樓。有時候業主發現小區衛生不到位，總是要先找物業前臺，然後前臺通知主管派保潔人員來打掃，耽誤了工作時間，沒能及時完成保潔任務。有的業主情緒激動，會投訴物業，說物業服務態度太差，工作效率太低。針對這種情況，為了方便業主找到聯系保潔，建議在每棟樓張貼保潔人員名單和聯系方式，方便業主及時找到保潔並完成保潔任務，既保證了服務質量，又提高了工作效率。
此外，為加強管理，提高員工整體素質，建議完善各種制度規範，包括完善的準入機制、良好的競爭氛圍、完備的服務規範和切實可行的考核制度。俗話說，“沒有規矩不成方圓”，我相信，在公司完善的管理制度和培訓機制的約束下，通過全體同仁的共同努力，匯成物業管理公司壹定能夠打造壹支專業、優秀的團隊，為業主提供優質、貼心的物業服務。
對物業管理公司員工工作的合理化建議和意見第二部分物業管理中存在的問題和建議近年來，縣委、政府始終把關系民生的熱點、難點問題，首先要構建和諧的綏棱。如何全面加強住宅小區的物業管理，解決物業管理中的突出問題，成為人們普遍反映和關註的焦點，也成為房地產物業管理的重要內容。為此，房管局派出專人組成調查組，通過調查研究，對如何做好物業管理工作進行了認真研究，並召開了局長辦公會議。現將有關情況通報如下:
壹、城市住宅物業的基本情況
目前全縣共有102個物業小區。其中，有資質企業管理的小區49個；30個由開發建設單位管理的住宅區；15個人管理的住宅區；1業主委員會管理的小區(農機公司)；有7個無人小區(安民、醬菜廠、賓館、米廠、長城、老農機、第二招待所)。有10個小區成立了業主委員會，但真正發揮作用的很少。有8個小區24小時供水。
二，物業管理中存在的主要問題
通過深入實際調查和訪談，我們* *發現該縣物業管理存在以下問題，具體概括為“四難”和“四不足”。“四難”:壹是難以尋求法律法規的支持。目前國家和省裏相繼出臺了《物業管理條例》，但過於宏觀、過於籠統，缺乏可操作性，涉及具體問題時很難找到依據。二是住宅小區公共部位維護難。老樓大多都有屋頂漏雨，墻面剝落的現象。
滲水、汙水管道和檢查井坍塌和斷裂、主要汙水管道堵塞等。，誰的產權符合規定，誰負責，但居民不願意交費，導致公共部位難以維護。三是解決開發者遺留的問題。在新開發的樓盤區域，有的開發商解決了保修期內的問題，有的處理了，更有甚者，將問題撇在了保修期外。這導致開發商和物業管理方互相推諉，責任不清，問題始終得不到解決。第四，主管部門難以協調。主管部門受限於自身權限，有些問題超出其管轄範圍，或者是單個部門就能解決的，尤其是涉及到相關部門聯合執行的時候。有些部門配合不好，很難協調。“四不到位”:壹是主管部門監管難。房產和物業管理局作為縣裏物業管理的主管部門，並不分管物業管理企業，缺乏約束力。它只有常規的宏觀指導，導致監管難以到位。二是業主委員會的作用發揮不到位。業主委員會很難成立，即使成立也是有名無實，缺乏責任感和擔當，根本無法監督物業企業的行為。三是物業公司服務不到位。從業人員素質低，亂收費，收費過高，服務少甚至沒有服務，導致了很多矛盾。四是物業費收繳不到位。大多數弱勢群體交不起物業費，部分居民享受物業服務，卻因為各種原因不交物業費，導致收費率低，導致物業管理人員積極性不高，惡性循環。
三、提高縣域物業管理和服務水平的幾點建議
1，住宅區全面實施標準化管理。首先是對社區實行分級管理。
房產局根據小區的現狀和服務項目，壹般把縣城的小區分為高、中、低三個檔次。明確不同社區的標準、服務項目和服務內容，按照各自的標準實施日常管理。二是確定服務項目和收費標準。成立計算小組，由物價局牽頭，法制辦、房產局、電力局、勞動局配合，抽調人員組成計算小組，重新核定各社區服務費收費標準，按服務項目和服務內容進行計算。同時計算出小區24小時供水的收費標準。最後確定合理的服務項目和收費價格。三是推進陽光服務。物業費的收費標準、服務項目、服務內容確定後，會在小區設立宣傳牌進行全面宣傳，讓業主以最直觀的方式了解。
2.全方位加強對物業企業的監管。首先是收取財產保證金。目的是規範和約束物業企業，督促其按照小區等級和確定的服務項目提供優質高效的服務。押金收取金額大到:5000平米以內的3000元；0.5萬平方米-2萬平方米收取6000元保證金；超過20000平方米的收取10000元押金。二是清理樓市。指派專人對物業企業進行重新登記、檢查和考核，落實物業準入和審批管理制度，堅決取締那些業主意見大、服務質量差的物業企業。對於無人小區物業，本著誰供熱誰負責的原則，小區物業管理將由供熱公司管理。三是加強日常監管。由房管局物業處組成監督檢查組，采取定期檢查、不定期抽查、發放民意調查表等方式，多角度、全方位進行監督，確保日常監督及時跟進。四是抓好培訓。提高人員的專業素質。
3、落實新建建築公共* * *部位維修資金。因為我們縣沒有收取公共部位的維修資金，所以很難籌集到資金來解決屋頂漏水、墻體剝落滲水、下水管道和檢查井坍塌斷裂等問題。借鑒其他市縣的先進經驗，建議縣政府依據《物業管理條例》第五十四條收取專項維修資金，擬對新建建築收取每平方米20元的公共部位維修資金，保證爺爺部位在保修期內的維修。維修資金由房管局專戶管理。維修期間，物業企業和業主委員會應當申請回避。
4、對舊建築公共* * *部位維修責任的劃分。按照《物業管理條例》第三十壹條的規定，保修期內由開發建設單位負責。根據建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第九條規定，保修期外公共部位的維修費用，按照業主專有部分占總建築面積的比例分攤。我們的意見是，保修期內的維修由開發建設單位負責，建設局協調。保修期外的維修由業主負責，物業企業牽頭組織，維修費用向業主公示。對於拒交維修費用的業主，物業公司有權根據相關政策進行處理。通過以上措施，相信我縣樓市會在規範健康的軌道上發展，管理水平會有很大提高，人民群眾的居住環境會更加舒適。
對物業管理公司職工工作的合理化建議和意見第三部分物業管理作為油田的壹項社區服務，承擔著油田區域內單位和職工的衛生、綠化、治安和穩定等主要職能。隨著油田的發展，油田物業管理緊跟油田形勢，精細化管理水平明顯提高。社區物業管理和服務工作得到了油田各單位和職工的廣泛認可，同時促進了和諧油田的建設。現結合工作實踐，對油田物業管理體制改革進行如下論述。
壹、油田小區物業管理的現狀
在油田開發建設過程中，百裏油區按照“有利於生產，方便生活”的原則，構建了包括基礎教育、醫療衛生、文化體育、生活服務在內的後勤服務體系。1997年，油田在借鑒國內外社區管理和居民服務經驗的基礎上，分區域組建了15物業管理辦公室，並於2005年合並為10社區管理中心，社區物業管理服務水平日趨成熟。
(壹)油田小區物業管理點範圍廣，布局分散。
油田社區是圍繞資源開發而建立的，普遍存在“先礦區，後社區”的局面，布局分散，規劃落後，生活基礎設施和生產設施混雜，物業管理和服務種類繁多。壹線生產單位和總部基地都有小區物業管理單位。
(二)小區物業管理起步較晚，機制逐步完善。
雖然國家和地方政府都出臺了物業管理的政策法規，但物業管理是上世紀90年代末才引入油田的，物業管理的規範化管理程度不高。近期，油田社會化服務體系“四個體系”建設得到有效實施，社區物業管理機制逐步完善。
(3)基礎設施的改善和社會發展與居民要求仍有差距。
隨著生活水平的提高，居民對基礎設施的期望值逐漸提高，社區負責更多的市政巡查。在經營困難的情況下，地勘在成本上給予了傾斜，但僅靠油田有限的資金投入，難以滿足社會的快速發展和居民日益增長的服務期望。
(四)物業服務人員素質有待提高。
目前社區管理隊伍從業人員素質參差不齊，老弱病殘多。主要由於歷史原因，物業服務人員多為從原單位分離出來的後勤服務人員，從業人員年齡較大，女同誌較多，技術水平較低，缺乏應有的管理能力和操作技能。
(五)小區物業管理費的結算以勘查局為主。
小區物業管理收入，以現有房屋出租、自行車棚、停車場、菜市場管理等小額收入為主，其中主要資金來源為地勘專項撥付的小區綠化、基礎設施改造、房屋維修等工程費用，由工程建設單位建設，由小區管理。
二，社區物業管理重組的優勢
(壹)有完整的物業管理制度。
小區物業管理主要包括小區保安、衛生保潔、房屋維修、
經過多年的不斷完善，轄區主要經營單位的公共設施維護、綠化美化、後勤保障服務等“四大系統”物業管理機制基本成熟。
(二)人員充足。
雖然社區物業管理人員基本來自油田各單位的後勤人員，素質參差不齊，但經過長時間的培訓，能夠適應社區管理工作，在各自的崗位上發揮作用，基本能夠滿足物業管理的需要。
(3)具有壹定的管理經驗。
雖然社區物業管理與市場化物業公司還有差距，但在內部管理和運營方面有自己成熟的經驗，基本可以滿足油田物業服務發展的需要。
(D)居住在社區的人口相對集中。
社區物業管理企業規模化發展，適合人口相對集中的居住區。環衛、綠化、保安、房屋維修等小區物業管理服務費用相對較低，便於小區專業物業管理和服務。
三，社區物業管理體制改革的好處
壹是符合集團公司和油田的發展戰略目標。將公共道路、房屋等設施的國有資產劃入物業管理企業，這些資產得到有效維護和利用，同時將大量人員從油田分流到改制企業，既能減輕油田企業辦社會的沈重負擔，又能使油田集中精力進行生產建設，有利於油田發展。
二是社區環境將得到有效改善。雖然油田減少了對社區的資金投入，但通過物業管理企業的市場化運作和企業化管理的發展，
可以走向市場，自負盈虧，可以爭取更多的建設資金，更快的改善小區環境。
三是小區物業管理專業化程度提高。通過物業管理企業的專業化重組，社區物業管理將從人員、設備、服務、管理等方面逐步走向專業化、市場化，實現物業管理壹體化。
第四，員工收入將穩步增長。物業管理企業將通過市場化運作和社會化服務的原則，不斷優化和提高服務質量，拓寬服務內容，增加創收渠道，使員工收入的增加得到保障。
對物業管理公司員工工作的合理化建議和意見4 1。物業管理服務既有壹般服務業的特點，又有其獨特的個性，表現為:(-)限制:1，政策因素2。所有者因素；3.開發者因素；4.技術因素；5環境因素。(2)相對長期；(3)雙方滿意。(4)差異(5)情緒密集。
2.服務第壹是任何服務企業不變的宗旨。物業管理企業所從事的壹切活動的核心是提供優質服務，讓業主真誠、滿意。管理中的服務工作是長期性和群眾性的。因此，重要的是物業管理始終貫徹“精致服務，責任到人”的理念，將管理融入各項服務之中。
3.(1)承諾是服務的重中之重。首先，我們應該根據我們的承諾做我們能做的。我們建議公司檢查壹下目前的服務項目標準是否超出了我們的能力範圍，如果是，修改或者想其他簡單有效的方法。其次，要努力落實已經做出並公開的承諾，建議對照既定的工作要求和標準，每天逐壹落實。
(2)細節決定服務的效果。樹立自己的重要意識，從自己的言行做起，從禮儀、儀容、工作效果等方面為自己列出各種應該註意的細節，分析哪些是重要的細節，哪些是導致不好結果的細節。並加以糾正和克服。為了防止過於註重細節而影響工作和服務，還應該刪除與工作目標不壹致或不必要的細節和壞習慣，讓自己說話做事快，提高效率。
4.公司是服務型行業，員工的每壹個行為都會影響公司的形象。對待客戶的態度要熱情誠懇，目的是為業主創造壹個安全舒適的居住環境。設身處地為業主著想，凡事註重細節，決定成敗。讓大家科學認真的工作，用心思考，換位思考，共創公司的美好未來！
5.在物業管理中，企業的員工，尤其是管理處的壹線員工，直接面對業主，業主對服務過程的不滿和投訴是非常直接的。我們在接到客戶投訴的時候，壹定要給業主壹個比較具體的處理時間的方法，讓業主有所期待，同時也要進行相應的服務回訪，了解業主對我們的意見和建議，這樣我們的服務管理才能得到改善。
6.不僅要註重服務的熱情，更要註重服務的技巧。要做到這壹點，在與客戶打交道時，要善於觀察客戶的眼神、精神、感情、言語，善於在合適的時間說合適的話，做合適的事。只有這樣，客戶才能真正欣賞我們的服務，認可我們的服務，算到位。
7.(1)讓公司的每壹位員工真正理解服務在物業管理企業管理中的重要性。還有服務是什麽，怎麽做？
(2)從企業內部入手，要加強員工自身服務意識的培養。沒有意識，怎麽談服務？
(三)改變企業內部機制，增強員工的市場競爭意識。
(D)加強部門之間的溝通，嚴禁部門之間相互排斥工作。
(五)監督公司總部服務培訓內容，加強培訓。
(六)做好宣傳工作，加強與業主的正常溝通。
8.只有提升服務，才能創新效益。所以，從自己做起，踏踏實實的工作，不要出現服務不到位的現象。
我是2004年搬進來的。當時的小區幹凈整潔多了，人當然也少了，但這不應該成為小區亂的借口。現在小區管理混亂，不僅影響了我們的居住環境，也影響了所有業主房產的價值。在國外，即使有人隨便曬衣服，也會被視為影響整個小區物業的價值，傷害大家的利益。
建議新的物業公司要有壹定的外資背景，不是說外資就壹定好，但是他們的問責制確實強很多，紀律性強，社會關系也不復雜。
最終目標應該是建設壹個安靜的純居住區，沒有商業色彩，這是壹個很好的基礎。我們的住宅硬件好，變成了學區房，就要好好經營，才能實現良好的居住環境和住宅地產的真正價值。謝謝妳的工作和幫助。
以下建議:
1.關於小區各個大門的管理:現在整個小區都是收費停車場，任何車輛都可以隨意進入，很吵。建議封閉管理，禁止外地車輛無故進入。如有問題，可在進入前通過門衛聯系業主。還建議降低地下車庫停車費，禁止在小區道路停車。
2.純住宅小區:小區要建成純住宅小區。現在幾乎到處都是各種各樣的小店。建議把他們安排在壹個地方，比如會所。
3.關於電梯和樓梯的廣告:建議全部拆除。我們不是靠這個賺錢的，也不想被打擾。
4.關於賣房中介:建議全部趕走，禁止此類人員進入。這些人就像蒼蠅壹樣。比如在F1區507樓2門1B的麥田房產，每天早上都有人集體唱歌喊口號，好像在搞傳銷。另外，這些人隨便出入各種門道，影響小區安全。
5.關於綠化:現在的綠化已經越來越像壹個大院子的綠化了。沒有規劃，植被種類雜亂。建議重新安排規劃，建立及時養護制度，用圍欄保護草坪。
以上問題不僅影響居住環境，也影響每個業主的財產價值。