集體建設用地流轉價格是市場價格嗎？集體建設用地價格如何確定？

集體建設用地流轉價格是市場價格，是供需雙方在權衡各自利益的基礎上達成的交易價格。土地價格應根據市場規則和估價原則進行評估。具體可以采用法定補償擴大法和準建設用地剩余法。壹、法定補償擴展法近年來，我國通過試點，在征地制度改革的實踐中積累了不少經驗。根據理論研究結果會發現，集體土地的轉讓價格實際上是國家征收集體土地時的補償價格。《土地管理法》的補償標準是按照農業生產用地的原用途，按倍數計算征地補償。問題是沒有考慮土地的潛在收益和價值，沒有考慮市場因素。只把土地當作農民的生產資料，沒有考慮土地對農民的多重功能，沒有考慮農民土地的產權。壹方面，由於不同作物品種和價格波動的影響，很難科學地衡量同壹土地上不同種類植物和不同畝產值所造成的征地補償差異。另壹方面，集體建設用地被征用時，其補償標準無法科學計算。因此，如果征地補償僅僅局限於提高原有的征地補償標準，只是“治標不治本”的做法。充其量只是在壹定程度上滿足了部分現有被征地農民的不平衡心理，難以勝任長遠的、根本性的任務。1、法定補償擴展公式根據《土地管理法》的規定，現行的農用地征收補償價格只能是“法定補償價格”，而不能是市場價格。所以只能按照過去的思路，在原有農用地用途的基礎上，將法定補償的含義擴展到集體建設用地，將同壹供求圈內的農用地或集體建設用地的價格全部補償給農民，得到壹個類似於成本法的法定補償擴展法來計算征地價格。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗及附著物補償費。集體建設用地價格參照集體農用地價格計算。公式如下:征地價格=農用地基準地價+最低生活保障地價≈農用地質量價格+農用地保障價格=土地補償費+安置補助費+青苗及附著物補償費。2.土地補償費主要補償土地征收後原有的農用地收入，與已經無限期修正的農用地基準地價基本壹致。農用地基準地價的內涵是:在評估基準日，設施配套程度已達到該級別內的平均水平，正常市場條件下農用地價格使用30年。所謂正常市場條件，是指農用地在當前農業技術水平(灌溉技術、農業科技、管理技術)和利用狀況下，永久作為農用地使用時，從農業社會角度評估的地價。可見，農用地基準地價代表了農用地的質量價格，相當於土地補償費。3.安置補貼安置補貼是對被征地農民進行合理安置，確保農民生活水平不降低，至少達到最低生活保障水平的支出。安置補助費等於被安置人口的最低生活標準，相當於農業用地的保護價。農地的存在對農民具有社會保障功能，農民有了土地才有了生存的物質基礎，所以社會保障功能的價值直接關系到農民人均耕地面積和耕地生產力水平。人均耕地面積越大，單位面積耕地對農民的社會保障效應越小，社會保障價值越小。在人均耕地面積壹定的前提下，耕地生產力水平越高，農民收入水平和生活水平越高，單位面積耕地對農民的社會保障功能越大。現行補償制度的根本問題是以被征收土地僅用於農業生產為目的來計算集體土地征收補償，而沒有考慮土地征收造成的集體土地所有權的喪失和被征收後失地農民的生活保障。因此，對集體土地的補償應包括兩部分:壹是對集體土地所有權喪失的補償，二是征收後對農民最低生活保障的補償。事實上，農地不僅是農民的生產生活資料，也是集體土地所有者的合法財產。失去土地意味著失去集體所有權，農民也失去了生活來源和保障。因此，征地補償應著眼於失去集體土地所有權的農民，以保證他們的生計，而不應只著眼於土地本身。4.青苗及附著物補償青苗及附著物補償是指因征地等原因，拆除占用土地上的各種地上、地下建築物、構築物，砍伐農作物，國家應對業主進行補償。主要包括:青苗、電力線、果樹、防滲管道、地上建(構)築物、機井、壹般樹木、墳墓。補償標準應根據相關法律法規和當地實際情況科學制定，並及時修訂。二、準建設用地標準地價剩余法“準建設用地”，即按照土地利用總體規劃和城市規劃劃定的建設用地和目前為集體所有土地的面積，稱為“準建設用地”。征收價格的計算應以規劃用途的準市場價格為基礎。1，準建設用地標準地價盈余法公式集體土地征收價格=準建設用地綜合標準地價-國家綜合投資回收-轉換成本稅-征地調節基金。綜合基準地價是指在基準地價的基礎上，按照商業、工業、住宅和輔助用地的比例以及商業、工業和住宅區的分類定級等級計算的綜合地價。馬克思主義認為，地租是土地使用者因使用土地而支付給土地所有者的超過平均利潤的剩余價值。根據地租產生的原因和條件，地租分為級差地租、絕對地租和壟斷地租三類。中國的土地分為集體所有和國家所有。農村集體所有的土地轉為非農建設用地後，土地收益遠高於經營農業的收益。如果這種“增值收益”無條件歸農村集體經濟組織或國家所有，是不符合經濟學原理的，必須在集體和國家之間進行合理分配。這種合理的分配機制是建立在實現集體土地權利和收回土地投資的基礎上的。2.土地權利的實現就集體土地權利而言，它是壹個權利束，包括對農地的占有、使用、收益和處分。這些權利在集體土地征收過程中必須得到充分補償。農地的地租屬於農民集體所有。農村集體經濟組織作為土地所有權人，有權取得征收前農地的全部絕對地租和級差地租ⅰ、ⅱ，是對集體土地權利束中農地占有、使用、收益和處分權的補償。由於土地用途的改變和征收後土地區位的不同，“準建設用地新級差地租I”的征收權應在集體和國家之間合理劃分，而不是自然歸農村集體經濟所有。原因在於集體經濟單位土地地位的優劣是原始的，是客觀自然存在的；其次是外生型，依賴於城鎮、交通幹線建設等外部輻射投資(即改變農地的相對經濟地位)。總之不是農村集體經濟單位自己付出代價的結果。因此，壹方面要承認其現實性，即承認農村集體經濟單位有權獲得“準建設用地”的部分級差地租I。另壹方面，需要承認其原始性和外部性，即承認國家也有權獲得部分級差地租I，集體土地所有者的份額可以稱為“準建設用地”級差地租Ia。國家共享部分可稱為“準建設用地”級差地租Ib，由國家暫時保管，用於征地調節基金，實現地租再分配。3.收回土地投資土地投資收回是指農地所有者對農地投資形成的土地資本應當收回，與土地結合在壹起的不可分割部分已經包含在農地地租中，理論上已經收回。向準建設用地輻射的社會基本建設投資形成的對外輻射土地資本，也應收回歸國家所有。這部分投資已計入準建設用地租金，理論上已收回，用於征地調節基金。大型市政府為將農用地轉為建設用地，實現四通壹平，形成土地固定資產的直接、典型配套費用，由政府綜合投資回收。因為綜合基準地價的構成包含了準建設用地轉為建設用地中的轉換成本稅，所以在計算購買價款時應予以扣除。