65438+2月65438+6月，國家統計局發布“20165438+10月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”和“2019 1-65438+10月”。這也是30多個城市二手房價連續兩個月下跌，65438+10月是35個城市。
眾所周知，自2016調控以來，各地陸續祭出限價政策，新建商品房被牢牢壓住，波動不大。在這種背景下，二手房價格的走勢更能反映市場的真實情況。現在二手房“跌不休”，很多人都在為此擔憂。
二手房價格下降其實看似突然，實則是溫水煮青蛙的過程。早在2018，很多城市的二手房價格就已經開始下跌，但是壹直持續到現在，而且跌幅變大，開始引起媒體和公眾的廣泛關註。
為什麽二手房價格持續下跌？房地產市場將何去何從？Ku叔叔今天會分析它。
二手房價格下降早有端倪。
最近網上流傳這樣壹張圖。圖表顯示，2019 11月，25個重點城市中，二手房掛牌均價下跌，跌幅最大的青島，跌幅高達20.31%！
還有各種費用(利息、各種稅費、維修基金等。)在買房上，也就是說如果壹個青島人在2018165438年10月買房，即使能按掛牌價賣出去(不考慮兩年內要交增值稅)，也虧了四分之壹。現實中，在如此慘淡的市場中，真實成交價很可能低於掛牌價，虧損還會繼續擴大。
不僅是青島，北上廣也難逃淪陷的命運。
安居客數據顯示，北京二手房掛牌均價較2065年的10下跌約1%，438+09+0，這是北京二手房連續第五個月下跌——國家統計局數據顯示，7月北京二手商品房銷售價格環比下降0.3%，8月環比下降0.4%。
樓市和股市壹樣，大家都傾向於買漲不買跌。
據中原地產統計，2065438年6月至2009年9月，北京二手住宅網簽109700套，同比下降10%。成交均價64000元/平方米，成交量為2015以來同期最低。這是2008年以來北京二手房市場最大的壹次調整。
據北京市住建委統計，2019，10，北京二手房共成交8844套，比9月份減少3475套，環比下降28.2%。較6月2018，10的8879套減少35套，同比減少0.4%。
總體來看，北京二手房網簽量在19之前為118558，比18之前的1265438減少了130664。
同為傳統壹線城市的上海和廣州與北京相似。
由於市場觀望情緒濃厚，導致成交周期延長(如廣州二手房市場成交周期從2018年的3個月左右延長至2019年的4個月左右至10年)，報價的業主不得不多次降低。
何復地產的數據顯示，大幅降價超過5%的案例占比達到年內最高水平，接近三成的最終成交價低於最初報價5%以上。幾乎所有的房產中介在朋友圈展示房源時都會貼心的附上壹張紙條:“價格可以商量”。
可見，二手房價格下降看似突然，實則是溫水煮青蛙的過程。早在2065438+2009年2月，國家統計局數據顯示，二手房掛牌價連續三個月下跌，其中三四線城市跌幅最大，壹二線城市次之。
此後，整個二手房市場壹直處於“有價無市”的狀態。最近突然引起很大關註，主要是跌了太久，而且跌幅比較大。
長期以來，大家都聽說過太多買房成功致富後房價暴漲的故事。現在不斷曝出二手房價格下跌的消息，似乎顛覆了這種認知，很多人變得憂心忡忡。
市場預期已經悄然改變。
為什麽二手房價格持續下跌？
毫無疑問，政策層面在影響因素中占有壹席之地。
2019年2月6日召開的中共中央政治局會議，對房地產只字未提。這立刻被開發商、炒房團，甚至很多已經買了房的人視為極大的利好，認為房價會上漲。畢竟2065438+2006 930調控以來，各地政策不斷收緊。
但隨後10-12在北京召開的中央經濟工作會議重申，房子是用來住的，不是用來炒的...
這種戲碼過去幾年已經上演了無數次。
2018年2月中央經濟工作會議沒有提到房地產。但自2019以來，有關部門多次重申“房不是炒”，在7月30日的中共中央政治局會議上更是強調“房地產不是刺激經濟的短期手段”，為下半年的房地產市場定下了基調。此後整個行業的走勢也確實如政策所料。
65438年2月23日剛剛召開的全國住房和城鄉建設工作會議再次強調，房子是用來住的，不是用來炒的，不能把房地產當成刺激經濟的短期手段。繼續實施房地產市場平穩健康發展長效機制規劃，努力建立和完善房地產調控體制機制。
這些都體現了中央政府堅持房地產調控的明確信號。
本輪調控以來，最讓房企叫苦不叠的政策似乎就是限價了。
例如，2019年2月0日，165438，長沙市發改委發布《關於明確我市成本法監管下商品房價格構成的通知》，指出為貫徹落實“房住不炒”政策和省市房地產調控，進壹步加強商品房價格管理，長沙市進壹步明確商品房價格由成本+利潤+。壹時間引發業內熱議。
其實這個文件是2017相關文件的延續。早在2011.30，長沙市發改委就出臺了《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》，提出限價商品住房價格由成本加利稅構成，平均利潤率為6%至8%。
長沙只是壹個縮影。其實還有比長沙限價更“無情”的城市，比如成都。
限價的結果是壹套二手房價格嚴重倒掛。另外，有調查顯示，中國80%到90%的人都有“新房”情結，大家都在追逐新房。
看來二手房市場必然冷淡，但新房畢竟有限，能搖號的也就那麽幾個。看到市場瘋狂，剛需買新房的投資客和炒房團自然會把目光投向二手房。壹旦對賭監管放松，二手房價格還能繼續上漲。這和開發商在市場瘋狂的時候高價拿地，樓面價比周邊房價貴是壹個道理，賭的是預期。
但絕大多數人都沒有想到，中央調控的決心如此堅定。如今，三年過去了，仍然沒有大規模放松的跡象。新房價格還是嚴格限制的。已經高於新房價格的二手房上漲空間有多大？
對於投資者來說，只要房價不漲，就虧壹天。於是，剛需群體的預期悄然發生了變化，從之前的焦慮轉為冷靜，市場從之前的賣方市場轉為買方市場。
所以，限價只是表面因素，預期的改變才是市場轉向的關鍵。
“跌不休”背後的真相
在正常市場下，其他條件相同的情況下，二手房會比新房便宜20%到30%。但在限價的背景下，二手房比源源不斷供應的新房更貴。所以買二手房自住或者投資都不那麽劃算了，市場的供應量自然就增加了。
這樣，原來高價購買的二手房，自然要降價出售。就算是新房，價格也不會高。這是因為在限價條件下，開發商的利潤空間被壓縮，壹些管理粗放的公司可能面臨無利可圖甚至虧損。為了控制成本，各種神奇的事情頻頻發生:紙板門，竹子代替鋼筋，壹個小區只有六棵樹，塑料人工湖等等。
圖為湖南長沙某小區，壹個用藍色塑料粉刷的人工湖。
2018臺風山竹襲擊深圳，壹些新建的豪宅甚至輸給了很多城中村的“老小”甚至農村的房子，就是壹個生動的寫照。
以低價出售這樣的新房子是很自然的...
還有壹些二手房，雖然不是在限價政策下建的，但是因為物業管理不好，整個小區顯得“傷痕累累”。目前壹二線城市已經進入或即將進入存量房時代，物業的好壞很大程度上影響著小區二手房的價格和未來的溢價空間。二手房所見即所得，這樣的房子，自然很難賣個好價錢。
新房的推廣也是二手房價格下降的催化劑。自2019年5月銀監會發布“23號文”以來，房地產融資渠道逐步收緊，信托、海外債、銀行貸款、開發貸、ABS等監管新政頻出。很多房企陷入危機，不得不依靠自身造血繼續獲得現金流——在房價同比漲幅放緩、購房者觀望情緒濃厚的情況下，通過促銷滯銷、後期銷售等方式回籠現金。
例如，2019年8月，中國恒大推出“全員營銷”計劃，從8月20日至6月8日10執行，最高優惠60%。搶人計劃包括四川、重慶、中原等27個地區。* * *涉及505個項目，其中住宅和商業項目493個，旅遊集團公司項目12個。
雖然促銷使恒大9月銷售均價創下近年來新低，但其銷量確實大幅增長。9月，恒大實現合同銷售金額約831.1億元，較8月增長約73.8%，較2018年同期增長約31.9%，創下集團單月銷售新紀錄。
恒大的搶放起到了很大的示範作用，其他龍頭房企也爭相降價促銷。中小房企只能被迫跟進，但是妳的品牌不夠大，產品不壹定有大房企的好，如果價格比大房企貴，就有很大概率被甩在後面...
新房的大規模推廣，大大增加了市場供應量，比以前更容易買到新房，二手房市場自然更無人問津，加速其價格下跌。
另壹個不可忽視的原因是經濟增速放緩。
眾所周知，我國住房的出租率壹直處於很低的水平。根據全球數據庫網站Numbeo的數據，到2019年中期，中國住房租金收益率在1.8%左右。但也有投資者買壹些老的小的，然後稍微改造壹下就租出去了。租金率可能達到4%左右，甚至可以覆蓋他們的房貸。這種情況下，投資者可以長期持有。
但隨著經濟增速下滑，租房需求和房租上漲動力減弱，投資客的持有越來越重，也影響了二手房市場。
房地產市場會受到影響嗎？
二手房價格持續下跌，既有政策原因，也有市場原因。這種情況會持續多久，會不會影響整個房地產市場，導致價格下跌？
目前為止，沒有。
首先，新房和二手房是相互影響的，但是在新房限價的情況下，二手房市場對新房市場的影響是非常微弱的。雖然從2018開始二手房價格壹直在下跌，但從2019到10，新建商品房銷售均價上漲了7.3%。
其次，中央經濟工作會議重申“房住不炒”不代表不好，因為還有“全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展”的長效管理調控機制。可見，“穩”依然是2020年房地產行業的主基調。
值得註意的是，會議稿中29次提到“穩”字，可見“穩”也是2020年經濟工作的重點，房地產行業作為國民經濟第壹大行業，必須穩。
最後，如上所述，之前的二手房市場略顯畸形。自2018以來，價格壹直在陸續下跌，這是正常價值的回歸，不會無限下跌。
事實上，與新房市場壹樣，二手房市場也呈現出分化的特征雖然部分城市的二手房價格並未出現反彈，但成交量已經開始回升。
例如，根據廣州市房地產中介協會的數據，2019165438+10月，全市所有二手住宅網簽量比65438+10月增長了14.00%。北京反彈力度更大，10月二手住宅成交112296套，環比上漲39.03%，同比上漲9.76%。
原因何在？
這是因為北京、廣州這樣的大城市早已進入存量時代，二手房交易占主導地位。以北京為例，截至2019，10，北京共供應新建住宅7.8萬套，其中4.76萬套為競爭用房，占比61%。同期，北京新建純商品房成交量同比增長95.4%，全市二手房網簽量同比下降9.3%。但這依然無法從根本上改變二手房的主導地位，尤其是考慮到地段和學區房的話。
註:競房是指“限房價、競地價”的土地出讓方式生產的商品住房。購買限競房需滿足以下條件:北京戶籍家庭單位可購買2套，非北京戶籍家庭單位只能購買1套，且需在京連續60個月有社保或納稅。用工作居住證買房和用北京戶口買房是壹樣的。
以北京為代表的壹線城市是本輪調控最先啟動的城市，也是最先見到成效的城市。北京二手房均價從2017年3月開始下跌——從2017年4月到2018年2月，累計下跌13.5%。
但自2018春節以來，北京二手房均價經歷了兩次季節性上漲和兩次連續下跌，月均價環比變化在2%左右。2019，11，北京二手房成交價格依然小幅下跌，但成交量的回升可以說明市場已經開始進入修復的通道。
因為，目前北京二手房市場處於調控以來的低位，根據以往經驗，春節後市場可能會出現季節性回暖。這個邏輯也適用於很多其他壹二線城市。
但是，恐怕很多三四線城市的二手房價格還會繼續下降。前兩年受益於去庫存和棚改貨幣化，三四五線城市樓市迎來壹輪狂飆行情。但是大部分三四五線城市的新房交易量遠大於二手房。相比於壹二線城市的居民別無選擇，他們購買二手房的意願更弱。而且三四五線城市很大壹部分人口處於凈流出狀態，很少有實體產業。2020年棚改封閉後，這些城市的購房主力將大幅減少，二手房很難找到買家。
目前，壹些城市已經開始依靠政策來“穩定”。比如10月29日2019165438+廣東佛山市人社局聯合發布《關於進壹步完善人才住房政策的補充通知》。《通知》最大的亮點是，在佛山工作並具有本科以上學歷或中級工以上職業資格的人才，首次購房不受戶籍、個稅、社保繳存限制；不久之後，65438+2月65438+3月，廣州市南沙區人民政府發布了《關於進壹步方便人才及港澳居民購買商品房的通知》。通知顯示，在南沙區購買首套商品房不受戶籍、社保、個稅限制。
在人才競爭的背景下，三四五線城市二手房市場前景堪憂。
總的來說，全國二手房價格下降，是樓市熱情的平靜，是價值的合理回歸，是中央調控的決心。雖然“穩”字當頭，2020年部分城市會按照“因城施策”的政策逐步放松調控，但“房住不炒”的政策是不能打破的，二手房價格下降正是政策調控希望看到的結果。
與新房市場相比，二手房市場面臨著更加市場化的挑戰。該跌的地方繼續跌，不該跌的地方又漲。