壹、二層高層住宅樓暴露出的消防安全隱患。
(壹)物業管理成為最大的問題。
主要表現在:
第壹，開發商重建輕管理。樓盤建成後，物業管理成了開發商的次要問題，尤其是壹些小開發商，抱著“不讓外人沾水”的想法，自己招了幾個人組成了物業公司，物業管理的不規範給小區安全留下了隱患。比如消防中心值班人員無證上崗，小區消防通道停車費成為顯性問題。
二是私自關閉消防設施。壹些物業為了節約管理成本，私自關閉消防電梯電源和消防供水閥門，埋下了嚴重的消防安全隱患。在這兩起火災中，兩棟高層建築的供水管網都沒有水，極大地影響了滅火。
三是員工消防業務素質不高。主要原因是從業人員沒有經過消防安全培訓，消防中心值班人員持證率低，導致火災發生後人心惶惶，不知道如何處理。
(2)消防電梯的設計和建造有缺陷
《高層民用建築設計防火規範》第6.3.3.11條規定，消防電梯機房前室應設置擋水設施；消防電梯底部應設置排水設施。據調查，由於規範中沒有強制性規定，高層建築消防電梯機房前室幾乎都沒有設置擋水設施。兩次滅火過程中，大量水湧入電梯井。壹棟樓的消防電梯因為進水導致電氣短路罷工，另壹棟樓的物業主動斷電，消防人員不得不爬上高樓滅火，給滅火救援行動帶來諸多不便。
(C)消防泵適配器的設置不合理
第壹，設置數量少。目前大部分高層住宅小區開發面積較小，供水最不利點在消防車壓力範圍內，所以住宅小區基本只在泵房旁設置壹個消防泵適配器。第二，設置的位置不好找。由於小區建設過程中追求環境優美，道路設置復雜，雖然中隊進行了“六熟悉”或消防演練，但由於人員調動或工作不力，往往無法及時找到並使用水泵接合器供水。第三是管理不善。由於人為或管理不善因素，造成管道堵塞或閥門關閉，導致中隊無法正常使用水泵耦合器，延誤滅火時間。
(四)小區業主或居民消防意識薄弱。
第壹，他們只關心自己的利益，對周圍的治安漠不關心。比如室內消防栓變成自己的免費水龍頭，消防通道變成私家車寬敞的停車場，甚至消防設施關閉或報廢。二是自衛自救能力低。壹些居民缺乏消防知識，有的甚至不會使用滅火器，更不用說科學滅火自救了。上面提到的2.28火災就是壹個明顯的例子。如果只是客廳過火，殺兩個人就是小火釀成大禍。然而，3.2名被困在大火中的韓國婦女和兩個孩子卻可以用濕毛巾保護呼吸，用手電筒向陽臺上的消防員呼救，這是壹個鮮明的對比。
(五)救援人員對高層建築使用自有消防設施的技術掌握不理想。
在高層建築火災中，利用自身消防設施滅火應該是最便捷的方式，但目前中隊官兵並不擅長使用這些消防設施。壹個是習慣。很少有高層建築等特殊火災，大部分消防中隊官兵用消防車和車載設備滅火非常方便，所以養成了依賴消防車的習慣；第二，不會用。很多中隊幹部沒有建設自動消防設施的實際工作經驗，不掌握工作原理，不會熟練使用；第三，不敢用。目前消防設施管理維護水平不高，尤其是居民區，消防設施完好，有時不用，怕耽誤滅火時機；導致中隊長無法充分利用樓內的室內消防設施，滅火效率打折扣。
二、高層住宅建築火災預防與管理對策
(壹)加強建築內部消防設施的維護和保養，確保其完好和好用。
壹、高度重視室內消火栓系統的完整性和易用性。在撲救高層建築火災的過程中，室內消火栓系統是實現快速有效撲救的重要且“唯壹”的武器。二是適當提高消防電梯的防水功能。除了增強電梯電機線路等部件的防水性能外，還應強制要求高層建築消防電梯機房前室設置擋水設施，以利於消防電梯充分發揮功能。三是在高層住宅小區設置合理的消防水泵接合器。可以規定每棟高層住宅都要配備單獨的水泵接合器和醒目的標誌，特別是分層供水的標誌。
(二)提高物業公司的消防安全管理能力。
第壹，提高物業公司的準入門檻。應當明確規定，物業管理單位必須配備壹定數量的消防專業技術人員，並將消防專業培訓合格作為頒發物業管理單位資質證書的前提條件。
二是加強對物業公司的監督管理。消防監管部門要把加強物業公司管理作為今後消防管理的壹項經常性工作，與建設、房管等部門建立信息通報制度，將消防安全職責履行情況納入物業管理單位資質申請和等級評定範圍。
三是統壹維修技術標準。借鑒消防安全重點單位的管理模式，物業公司還應定期向消防部門報告建築消防設施的維護狀況。積極推進有自動消防設施的居民小區接入城市遠程監控報警系統，實現自動消防設施24小時遠程監控。
四是提高物業公司員工的消防業務技能。建立持證上崗制度。物業公司必須從提高員工的業務素質入手，通過消防部門的集中培訓和自學，努力提高員工的綜合技能，提高消防設施維護管理的整體水平。
(三)加強法制建設，完善物業公司和業主委員會的管理職責。
壹方面，需要進壹步明確其法律責任和限制措施。新消防法第18條明確了物業公司在住宅區的消防安全管理責任，但物業公司是業主委員會聘用的，業主委員會的法律責任目前還是空白。此外，法律對物業公司的懲戒措施不力。新《消防法》第六十七條明確，物業公司違反規定的，責令限期改正。逾期不改正的，對直接負責的主管人員和其他責任人員依法給予處分或者給予警告處分。另壹方面，要明確消防設施維修資金的來源。在現有的物業管理法律中，物權法規定，建築物及其附屬設施維修資金的收取和使用由業主決定，是否收取應當經全體業主三分之二以上同意。因此，通過地方立法或制定政府規範性文件，將消防設施維護更新和接入城市遠程報警監控系統的費用納入大修基金和物業費用的項目，解決資金來源的最大問題。
提高消防中隊處理高層建築火災的能力。
壹是加強高層建築消防的預案和演練。中隊要建立健全轄區高層建築災害事故處置類型預案，加強高層建築滅火救援演練。可以明確設置高層民用建築利用室內消防系統滅火並快速疏散和搜救被困人員的演練科目。二是加強應對高層建築火災的裝備建設。除各種特勤裝備和特種防護裝備外，中隊還應配備破拆高層居民樓防盜門的專用裝備，以方便滅火行動和人員搜救。三是加強高層建築的技戰術訓練。繼續深化基層執勤崗位訓練，從實戰出發，加強戰鬥訓練幹部和中隊官兵對自動消防設施控制的訓練，達到熟練水平，培養鍛煉高層建築滅火精英隊伍。
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