房地產信托投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。
二、REITs的分類
REITs因為是壹種信托型基金，所以其有著以基金方式劃分的類別，即權益型和抵押型
權益型REITs，直接投資房地產，藉租金和買賣收入賺取利潤，當前全球大部分REITs都屬這壹類。
抵押型REITs，將募集資金以金融中介的角色，透過貸款給房地產開發商、經營者賺取利息收入，有時也會向其他銀行購買不動產貸款或不動產貸款抵押受益證券，放在投資組合貸給房地開發經營者。
三、我國現有的REITs
1、準私募房地產信托基金:先有資金池 後投項目
在REITs呼之欲出之際,信托公司聯合房地產商推出了壹些基金化運作的房地產信托產品。先有資金池,再投具體項目是近年信托公司創新的類REITs產品。
平安信托最近推出壹款“平安財富·睿石房地產投資(信托)基金”。其投資範圍將涵蓋房地產市場以及房地產相關領域金融市場。
結構分析:某股份制銀行私人銀行部產品經理對記者表示,目前已經存在的房地產信托投資基金與真正意義上的REITs還有相當大的區別,如果壹定要跟REITs比較,那只能是部分相似。這種信托基金實質上類似於主要投向房地產行業的私募基金。
風險:普益財富研究員魏可向記者表示,此類產品壹般采用分級設計,采用分級設計的信托產品,對於優先受益人來說,產品采用的結構化設計相當於受托人可以更大的折扣率處置標的公司股權,這就降低了處置股權的難度。但是,處置股權將使受益人無法按時獲取信托收益。另外若回購方違約,僅可通過處置股權壹種方式保障受益人利益,途徑單壹,也增大了產品投資風險。
收益:信托公司人士透露,這類與私募基金類似的房地產信托產品多數屬於承諾型產品。信托公司承諾投資者尋找合適項目進行投資。投資者的錢並不用馬上打到信托公司賬上,而是先付壹部分定金,等到具體項目確定後,投資者所投的錢才會全部到賬。如果信托公司采用的是這種方式,那麽投資者在等待項目期內還可以運用這筆資金進行其他短期靈活投資,降低資金的流動風險。目前房地產信托產品的年收益率在7%-10%之間。
適合人群:房地產信托產品收益較高,投資標的區商業業態發展、經營態勢和商業收入的穩定性變動都可能影響信托計劃的資金和收益償付,適合風險承受能力強的投資者。
2、銀監會抵押型REITs:非上市流通 或面向機構投資者
去年8月,由銀監會聯合央行草擬完畢並負責解釋的《房地產集合投資信托業務試點管理辦法》已經基本勾勒出這壹款式REITs的雛形。從公開資料看,銀監會版本的REITs類型屬於抵押型。
以浦東新區上報的REITs方案為例。發起公司為陸家嘴(600663)集團、張江集團、外高橋(600648)集團、金橋集團等浦東4家國有企業,這4家企業將提供年租金收入可達4.7億元的工業地產,把這些物業未來10年的租金收益權打包設立信托,然後由發行人委托主承銷商,在銀行間市場向符合條件的機構投資者發行該信托的租金收益憑證,募集資金總額將達35億元。
結構分析:用益信托工作室首席分析師李旸表示,這四家地產公司作為信托發起人,將這些商用物業的租金收益、按揭利息等作為標的委托主承銷商募集基金。投入基金的投資者獲得該信托的每年租金收益、按揭利息等收益憑證,每年按份額分得租金和貸款利息收入。地產公司則可繼續持有物業的所有權。期滿後地產公司再將物業回購。
風險:北大縱橫管理咨詢集團合夥人、房地產專家張健表示,從目前公開出來的REITs方案來看,這些產品幾乎沒有風險。原因是這些地產很早就被地產商買下來,租金早以比買入時上漲多倍。
收益:由於國內REITs還沒出來,在國內沒有先例可參考。由於收入壹部分是貸款利息,因此利率變化對其影響極大。而投資項目的租金收入情況則要看經濟環境以及個體項目素質。投資者可以調查公司的房地產目前租金與市場水平的差距,項目的素質(如地段和租戶的背景等)是否良好等。
投資者群體:業內分析,銀監會版本的REITs可能會屏蔽風險承受能力過低的個人投資者,主要面向國內金融機構,保險資金也可能列入其中。
3、上交所權益型REITs:上市交易 關註資產評估價值
上交所正在研究的權益型REITs是可上市的品種。相關人士預計初步方案將在今年下半年成型,且權益型REITs的交易地點已基本確定為上海證券交易所。
這種版本的REITs可以參考國內企業在海外發行上市的產品。如長江實業發起、在新加坡上市的置富REITs,是亞洲第壹只跨國REITs(第壹個持有香港資產的新加坡房地產投資信托),***集資19.9億港元。
結構分析:權益型R EIT s發行人向投資者募集資金,隨後用於收購寫字樓、購物中心等,這些經營性物業所產生的租金收益等現金流會按投資比重分配給投資人。REITs可直接持有物業,也可透過特殊目的公司(SPV )持有物業。
風險:張健表示,投資REITs之時,投資者要關註宏觀經濟的指標。當失業率增長了,GDP增長下滑了,租金收入下滑了的時候就要警惕了。如果長期的經濟循環是出現下滑的情況,對於REITS的投資就有潛在的風險了。
由於可以上市,REITs在二級市場的買賣價格可能會與評估價值有所偏離。當買賣價格高於或低於評估價值很多時,投資者就需謹防市場風險。
收益:REITs紅利回報率壹般在7%-8%。回報主要是租金和資產升值。但在二級市場上,REITs價格的波動受買賣供求關系影響會偏離評估價值。這跟買賣股票並無差異。從國內房地產到海外發行上市的REITs最近三年的回報來看,股息回報率基本維持在6.5%～7.5%之間浮動。按照相關規定,REITs必須每年將至少90%的應納稅收入分配給股東。
適合人群:海外案例看,REITs面向大眾發行,主要是對REITs有所了解的穩健型投資者。