“要不要提前還房貸”成為近期的熱門話題。很多人都有提前還貸的經歷，聲稱省下來的幾十萬元相當於理財。目前提前還貸的主要原因是房貸與其他理財產品或貸款的利差。重點看三個方面，壹個是房貸和理財產品的利差；第二是商業貸款和公積金的利差；第三是房貸和其他貸款的利差。
財富管理和抵押貸款之間的利差
王傑是提前償還抵押貸款的“贏家”之壹。她告訴21世紀經濟報道，去年在廣州海珠區買了壹套房，貸款280萬左右，其中60萬是公積金貸款，220萬是商業貸款。該商業貸款利率為5.15%，抵押期限為10年，還款方式為等額本息。
“我從2021開始第壹次還款。第壹個月還款金額約23282元，其中本金1.4萬，利息9356元。以此計算，我第壹年的貸款利息超過了65438+萬，對我來說相當沈重。後來到了年底，壹筆定期存款到期，我壹次性還清了所有貸款，但6個多月還的利息差不多6萬。”
王傑說他必須為提前還貸向銀行支付壹定的罰金。按照貸款銀行的規定，壹年內提前還款的話，需要支付1%的還款額，1-2年內提前還款的話，需要支付0.5%的還款額，兩年以上不用還。但因為她是銀行的VIP客戶，所以申請後免交這筆違約金。
“主要是剛有錢回來。我存了壹張3年期的存款單，利率大約是4.5%。到期後發現很難找到利率更好的同類產品，大部分產品的年化利率都在4%以下。此時如果繼續做理財，我和銀行貸款的利差超過1.15%，肯定不劃算，所以決定提前還款。去年65438+2月20日結算後，壹下子感覺輕松了很多。畢竟每個月要給銀行付9000多的利息，也不是個小數目。”王傑告訴21世紀經濟報道記者。根據王傑的借款金額和還款情況，原利息總額為61.95萬元，為王傑節省了50多萬元。
“如果普通人沒有每年5%以上的穩定投資收益，可以考慮提前還貸。”中原地產首席分析師張大偉表示，他承認身邊有很多朋友提前還貸。
公積金與商業貸款的利差
據了解，目前有三種方式可以選擇提前還貸。壹種是提前還貸，適合資金充足的人；另外兩種是部分提前還款，但是根據收入和消費需求，我們會選擇兩種方式:縮短貸款期限或者減少還款額。
對於提前還款的原因，大部分貸款人表示，由於前兩年樓市火爆，為了抑制市場的投機行為，銀行不約而同的上調了房貸利率，全國房貸利率普遍在4.6%-6%之間，造成了還款成本的居高不下。提前還款是為了降低成本。
此外，提前還款的另壹個重要原因是近期沒有太多合適的投資產品。年初後，受美聯儲“收水”影響，全球資本市場大幅回調，股票和基金均出現壹定程度的浮虧；此外，銀行理財、大額存單等風險較小的固定收益產品收益在下降，市場上5%以上收益的理財產品已經難覓蹤影。常規投資收益無法覆蓋房貸利率。對於小投資者或者謹慎的投資者來說，與其存錢定期買理財，不如提前還房貸。
林明也是提前還款。他告訴21世紀經濟報道，他采取的是部分提前還款的方式。“前年買了壹套結婚用的小戶型婚房，貸款金額大概是654.38+0.6萬。我采取的是商業貸款+公積金的形式，其中商業貸款的金額大概是654.38+0萬，但是我的公積金賬戶大概可以提取35萬，所以我辦理了商業貸款之後，從公積金賬戶中取出來，提前還了壹部分商業貸款。畢竟相比商業貸款，公積金的利率優惠很多。”
根據林明的計算，如果商業貸款65438萬+0萬，利率5.3%，本息相等20年，利息將高達62.4萬元。如果總額為65萬元，利息減少到40.6萬元，利息減少到265.438+0.8萬元。
其他貸款和抵押貸款之間的利差
各種貸款產品之間的利差也是提前還款的誘因之壹。廣州民營企業家劉謙告訴265438+20世紀經濟報道記者，她有壹套房子還剩下近50萬貸款，因為有兩套，所以利率是5.6%。如果她提前還貸房子並抵押，抵押貸款可以降到3.9%(先還利息，後還資金)，利差1.7%。不過，劉謙表示，需要提醒的是，只有在個人名下有註冊公司的情況下，才能實現這壹優惠利率。
除了上面提到的原因，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，還有壹個重要的考慮是，去年以來，為了限制炒房，很多地方不斷出臺嚴厲的調控措施，之前突發的房價情況得到了控制，壹些地方的房價甚至已經見頂，使得高杠桿的投資者購房熱情消退。“比如當地房價每年上漲10%，貸款利率為5%，購房者貸款購房的沖動就會增強，願意增加杠桿。但如果房價不漲，甚至出現回調，購房者此時就會想著收縮杠桿，於是就出現了提前還貸的現象。但提前還貸的前提是手頭有充足的資金。"
265438+20世紀經濟報道記者發現，分擔提前還貸的人群多集中在“80後”和“90後”群體。
壹組數據也可以看出，今年以來購房者的放貸意願有所降低。央行2022年2月金融數據顯示，住戶貸款減少3369億元，其中短期貸款減少291654.38+0億元，中長期貸款減少459億元。
中長期貸款以房貸為主，減少是指當月新增貸款額低於當月還款額。這壹數據自2007年開始統計以來首次出現負增長。
5月13日，央行發布4月份金融數據。住房貸款與家庭貸款分開列出，而不是中長期貸款。這個更直接的數字減少了605億元，同比多增4022億元。家庭貸款主要包括住房貸款、消費貸款和商業貸款。
(應采訪對象要求，王傑、林明、劉謙均為化名。)