調研期間，調研組仔細走訪了xx小區物業管理服務中心、恒德物業、新地物業、新世紀物業等多家物業服務企業，深入業主家中了解具體情況。3月25日召開座談會，由區住建局局長主持，部分市區人大代表、CPPCC委員、市住建局系統相關部門負責人、街道辦事處、社區居委會負責人、物業服務企業代表、業主代表參加。座談會上，各方就物業管理服務的現狀、存在的問題及解決方案進行了探討。
(壹)物業管理機構現狀。Xx區2065438+2003年4月65438+2003年7月，xx市xx區物業管理服務中心成立，1名副科級領導獲批。物業管理中心的主要職責是:貫徹執行物業管理的政策、法規和有關規定；負責開展全區物業管理達標考核和項目創優活動；負責指導業主大會和業主委員會的組建和備案；負責房屋專項維修資金的歸集和監督使用；負責物業管理從業人員的培訓；負責協調處理物業管理矛盾和糾紛。實際工作中，住宅專項維修資金的歸集和監管、物業管理從業人員的培訓由市房地產管理局相關職能部門負責。同時，由於種種原因，物業管理服務中心仍直接負責47棟住宅樓的水、電、暖等費用的收繳和二次管網的維護。
(二)物業服務企業的現狀。xx區城區共有物業服務企業46家，其中1取得物業企業資質證書二級資質；具有三級資質的34人；8家暫定為三級，3家正在申請資質。* * *開展物業服務項目123個，服務面積800.8萬平方米，其中托管住宅69個，服務面積680.42萬平方米；托管辦公區物業44.56萬平方米；托管商圈物業服務32.63萬平方米；其他物業服務項目托管431.900平方米。實行物業管理的住宅區有10個業主委員會，占住宅區比例的14.49%。物業服務從業人員1500人。其中企業經理284人，其中持證上崗214人，20人取得了物業經理國家職業資格證書。
(三)物業管理市場現狀。
經過近幾年的不斷規範和完善，xx區的物業管理市場已經逐漸成熟。物業管理市場規模不斷擴大，各類高科技人才逐漸走向物業管理市場。壹些物業公司開始探索多元化發展的渠道。壹些舊的管理模式需要進壹步改進。
1.前期物業管理占比很大，占物業管理服務市場的90%以上。前期物業管理服務企業大多由建設單位前員工或親屬擔任負責人。在實際管理運營中，主要運營費用由建設單位補貼。
2.物業服務企業的經營狀況不容樂觀。在被調查的企業中，只有5家正常經營，其余都是虧損企業。
3.“專”、“精”、“強”的物業企業在市場中所占比例較小，而“雜”、“亂”、“差”的物業企業占據市場主導地位，物業服務市場整體呈現無序狀態。物業服務市場專業、精幹、有實力的企業只有不到20%，更多的物業公司只是被動收取水、電、暖等費用，對於環境衛生、小區綠化、公共設施維護等真正屬於物業公司的服務，是壹種“雜”、“亂”、“差”的現象。
第二，存在的問題。
(壹)管理體制不健全，機制不順暢。主要表現為事權不清、機構不全、運行不暢。
-權限不明。xx市房產管理局的物業管理下放到xx區房產管理局，但部分職責權限沒有同步下放。xx區房地產管理局無權對xx區行政區劃內的產權進行登記、交易和辦理，無權收取、管理和審批住宅專項維修資金，無權審批物業企業資質。
-組織不完整。物業管理服務涉及面廣，管理機構之間嚴重脫節。根據國務院《物業管理條例》等法律法規，街道辦事處、社區居委會在物業管理服務中應承擔相應的責任。但在實踐中，沒有相應的服務機構，沒有專職人員，無法對物業企業的服務行為進行有效監管。
-操作不良。全區物業管理服務中心成立時間短，人員年齡結構偏大，專業文化素質較低，對全區物業管理服務工作的指導性不強。管理上沒有上下聯動機制，沒有必要的獎勵和約束機制。
(二)市政設施配套欠賬較多。Xx因礦而企，因企而城。上世紀七八十年代，由於城市整體規劃建設滯後，老城區大部分房屋沒有收取房屋專項維修資金，也沒有物業服務企業，基礎設施損毀嚴重，房屋得不到及時維護和修繕，出現了很多“失控”的小區。
(3)物業管理服務政策落實不到位。根據2003年6月8日中華人民共和國國務院379號令《物業管理條例》第四十五條規定，在物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取相關費用。受委托收取前款費用的物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。第五十二條“供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施的維修養護責任”，《甘肅省物業管理條例》第三十六條“供水、排水、供電、供氣、供熱等經營單位應當按照下列規定，
(壹)業主終端計量水表等供水設施設備；(二)業主終端計量電表及其他供電設施設備(集中電表、用戶室外供電設施設備)；(三)業主的燃氣器具、連接燃氣器具的軟管以外的燃氣設施和設備；(四)業主的室外家用閥門等供熱設施設備；(五)業主樓外排水設施設備《xx市物業管理暫行辦法》第五十壹條“物業管理服務區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取相關費用，以用戶計量器具顯示的數值為準。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等服務並擁有最終合法家庭產權的用戶。業主專有部分以外的水、電、暖、氣等管線和網絡的損耗由供貨商承擔，不能與業主共擔。在上述相關行業中，未向最終用戶收費造成的損失由供應單位承擔，供應單位不得利用壟斷行業向物業服務企業收取不合理費用。上述單位向業主或者其他使用人收取服務費的，可以委托相關物業服務企業代收，雙方應當簽訂有償服務合同。任何單位不得向車主收取手續費等額外費用。”第五十八條“供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位，承擔物業管理服務區域內管道設施的維護和養護責任。委托物業服務企業代為維修、養護的，應當與物業服務企業簽訂委托合同，並支付維修、養護費用。前款規定的單位因維修等需要臨時占用或者挖掘道路、場地的，應當事先通知業主委員會和物業服務企業，並及時恢復原狀。造成損失的，應當賠償。“在實際工作中，相關業務單位並沒有遵循上述規定。
(四)物業管理服務宣傳不到位。首先，業主參與度不高，物業管理服務市場化運作意識不強。只有60%的社區提供市場化的運營管理服務。還有很多社區是市區企事業單位自建房屋，在街道社區管理服務，有的社區甚至完全脫離管理。但居住在這些小區的業主依賴性很強，總想依靠政府或企業來解決物業問題，對物業服務的市場化運作有很強的抵觸情緒。其次，表現為業主對物業服務企業要求過高，業主與物業服務企業責權利不清，服務內容不明，服務收費依據不公示。三是業主不了解物業服務收費政府指導價和市場調節價的原則，收取的物業費不按要求公示，在業主心中形成了“收費不管用”的印象。物業管理服務宣傳不力，直接導致業主與物業服務企業的極大對立和矛盾的集中。比如安民小區南區李爽物業公司宣傳不到位，導致業主與物業企業矛盾加深，業主拒交物業費，物業企業經營困難，服務質量無法保證，惡性循環。
(五)物業管理人員依法行政能力不強。物業管理服務中心共有7名工作人員，均為工人。平均年齡50歲左右。他們年齡結構大，受教育程度低。他們對物業管理相關的法律法規不是很清楚，不善於運用行政和法律手段解決物業管理中出現的問題。他們依法行政的能力不強，依法行政的意識不高。街道辦事處、社區居委會與物業管理服務相關的工作人員不具備相應的專業知識，人員變動較大，也存在依法行政能力不強的現象。
(六)物業服務企業的服務行為不規範。部分物業服務企業管理松散無序。物業管理服務很少按照企業資質等級標準執行。雖然大多數物業服務企業都制定了壹系列相關的物業服務規章制度，但真正能執行的卻寥寥無幾。物業服務企業面臨的普遍困境是:(1)當前市場價No。2008102低。(2)物價上漲、人工成本與物業收費標準不對稱，物業行業員工工資無法提高，導致物業管理企業留不住人，人員相對不穩定，員工流動性大，尤其是保安人員流動性更大；(3)老舊小區物業管理難度大，物業收費率低；(4)供水、供電、供熱企業職能界定不清，行使不好，服務不到位，導致物業服務企業在這方面虧損較大。