& ltP & gt上海物業管理協會會長嶽尊賢最近工作量增加了好幾倍。自從2005年6月5438+10月1日《上海市住宅物業分級收費管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)正式實施後，他的工作節奏就被徹底打亂了。“每天都有無數咨詢電話打進來，問如何申請參加超標聽證會，如何填寫超標申請材料。”根據《辦法》規定，2.3元/平方米是五級物業收費體系的最高上限，目前物業收費水平超過2.3元/平方米的樓宇(居民樓)均應由其物業公司申報，保安、保潔、綠化等超標收費項目。應按物業管理協會提供的統壹表格單獨列出，並出示實際經營費用的相關憑證(如發票)；對於尚未管理的項目(如剛剛接手的預售項目)，物業公司擬收取高於2.3元/平方米的物業費的，應提供相應的計算依據。& lt/P & gt；
& ltP & gt超標物業費審核流程由上海市房地產資源局和物價局共同管理，委托上海市物業管理協會組織專家組進行審核。據參與專家評審組的上海仁恒物業管理有限公司經營管理部副經理陳安明介紹，目前參與物業費超標認證評審的專家有88人。& lt/P & gt；
& ltP & gt“超標的單位會上報信息，專家分組審核，表明意見，通過的去物價局備案。”陳安明解釋了超標收費的審核過程。“也就是說，允許妳多收2.3元，但妳必須證明妳的物業服務水平也超過這個標準。只有超標準的價格，沒有超標準的服務，沒有“. & lt/P & gt；
& ltP & gt& ltSTRONG & gt“審計風暴”
& ltP & gt毫無疑問，這是壹場針對上海住宅物業管理行業的“審計風暴”。據相關數據統計，最高峰時，上海約有2500家大小物業管理公司，目前這壹數字維持在1，000家以上。據陳安明介紹，小區物業費2.3元的上限是“根據上海80%物業公司的收費水平確定的。”其余20%收費過高的單位多為外資物業管理公司。& lt/P & gt；
& ltP & gt“外地物業公司管理的大多是高端物業，2.3元裏的收費標準甚至不夠。”世誠怡安(上海)物業管理有限公司市場部高級經理高表示，分類收費辦法的頒布，勢必會對像他們這樣的外資物業管理企業造成很大沖擊。& lt/P & gt；
& ltP & gt作為新加坡最大的地產公司怡安產業在中國的特許經營企業，怡安獅城是壹家100%的外商獨資控股企業。目前公司全權委托物業管理面積已達570萬平方米，剛剛獲批壹級資質外資物業管理公司。據高介紹，雖然公司目前的物業管理類型涉及寫字樓、商鋪、別墅等多種業態，但三分之二的業務集中在住宅物業。由於這些小區物業多為高檔小區，目前的物業管理費標準已超過3元/平方米，物業費限價政策正擊中其“軟肋”。& lt/P & gt；
& ltP & gt“如果管理費降到2.3元，如何保持原有的管理質量和管理水平？即使達到五級標準，2.3元也不夠。”高告訴記者，理論上他們也可以申請超標準評估認證，但現在最讓他們頭疼的是壹些小區業主以此為由拒交物業費。高說，他們做了大量的解釋工作，希望執行原收費方案到年底，但業主只認可2.3元/平方米的收費標準，完全不為所動。& lt/P & gt；
& ltP & gt怡安獅城並不是唯壹壹家受到這壹新規定影響的外國房地產公司。第壹太平戴維斯咨詢(上海)有限公司物業管理部工作人員張小姐在電話中明確告訴記者，公司的小區物業管理業務也受到了很大影響。然而，張聲稱他不能代表公司面對媒體，並拒絕透露細節。& lt/P & gt；
& ltP & gt此前，該公司物業管理部總監唐在接受壹家全國性媒體采訪時表示:第壹太平戴維斯在上海管理著很多高檔樓盤，其中10直接超過收費標準。“如果我們都按照這個標準來計算，那麽我們在上海的高端市場就相當於完全放棄了。”上海高力國際物業服務有限公司是被譽為全球五大物業顧問公司之壹的加拿大高力(CMN)公司的全資子公司。該公司物業管理部執行董事蔡誌聰在接受本報記者電話采訪時表示，雖然分類收費方式對公司的直接影響目前還不明顯，但就整個物業管理行業而言，未來至少可以預見三種影響。& lt/P & gt；
& ltP & gt“首先，對於小企業主來說，消費趨於透明；第二，對於業委會來說，分級定價提供了壹種措施，有利於他們對物業公司的服務進行監督；第三，對於壹貫規範運營的物業公司，未來會有更明確的運營標準，明確公司的責任和義務。”高力國際目前的小區物業管理費遠遠超過2.3元/平方米，大部分都在7元/平方米。但蔡誌聰表示，這壹新頒布的規定對煤礦工人影響不大，因為煤礦工人此前已“規範作業”。& lt/P & gt；
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& ltP & gt& ltSTRONG & gt國外物業管理淡出？& lt/STRONG & gt；& lt/P & gt；
& ltP & gt據業內相關人士介紹，目前上海約有250個高檔樓盤，其中約有200個需要進行超標申報。這些大多由外國公司管理。新規無疑觸動了他們的那塊“奶酪”。& lt/P & gt；
& ltP & gt但對於原本就趨於“微利”的小區物業管理業務，指望外企虧本降低收費標準是不可能的。那麽唯壹的出路就是瞄準分類收費制度的“突破口”——向物業管理協會申請超標審查聽證會。& lt/P & gt；
& ltP & gt但是申請聽證容易嗎？嶽尊賢並沒有明確告訴本報記者，到目前為止，上海* * *有多少家物業管理公司參加了聽證會。只是說申報工作已經按照植物區系的劃分進行了。& lt/P & gt；
& ltP & gt記者在采訪中了解到，這項從2005年6月65438+10月1開始實施的分類收費規定，已經實施了兩個多月，進展並不順利。據知情人士透露，聽證會期間，“拍桌子”現象屢有發生。& lt/P & gt；
& ltP & gt即便如此，申報工作仍在按部就班地進行。& lt/P & gt；
& ltP & gt“我們正在按步驟向物業管理協會、市房產局、物價局申報，但到目前為止，還沒有壹個樓盤申請獲批...但是，專家認同我們的計算方法。”上海仁恒物業管理有限公司營業管理部副經理安辰說。& lt/P & gt；
& ltP & gt但2006年，每年的物業合同都要結算，壹些外企顯然已經對這種“蝸牛般”的申報流程失去了耐心。“自2006年起，我們公司的發展方向將轉向非住宅物業...非住宅物業目前沒有限價政策。”獅城怡安的高告訴記者，該公司已逐步計劃“淡出住宅物業管理業務”。& lt/P & gt；
& ltP & gt新規頒布兩個月以來，“小區物業淡出”的氛圍始終在上海多家外資物業公司中蔓延。據高介紹，在此前政府部門主辦的壹次研討會上，不少外資企業提出“住宅物業不能做”。壹方面是“想給政府部門施加壹些壓力”，另壹方面也不是沒有他們的真實想法。& lt/P & gt；
& ltP & gt“小區物業管理本身利潤不高。再加上這個限價，市場趨於透明，難免會有壹些外企考慮退出。”安辰明道，上海仁恒置業有限公司有壹個行業常識。& lt/P & gt；
& ltP & gt外企逐漸淡出住宅物業會是大趨勢嗎？對此，高力國際物業執行董事蔡誌聰給出了肯定的回答。蔡誌聰告訴記者，目前海外物業公司以“世界五大銀行”為代表。“他們都有轉向非住宅地產的趨勢。”“但嚴格來說，我們不能說退出了。本來我們公司強調均衡發展，商業、零售、住宅都在做。但未來住房的份額會逐漸減少，過剩的精力和資源會轉移到非居住區。”蔡誌聰表示，以高力國際為例，強調均衡發展的外資物業公司壹般不會輕易關上住宅物業市場的大門。“因為住宅物業是最大眾化、最傳統的，對於這個業務，企業不能完全考慮以盈利為導向，更重要的是壹種社會責任。”食之無味棄之可惜。用“雞肋”來形容上海小區物業管理業務在國外物業公司眼中的價值，似乎並不為過。& lt/P & gt；
& ltP & gt小區物業可以搭建壹個與公眾聯系的平臺，產生商業機會，形成物業公司穩定的現金流，這是大多數外企不願意放棄的原因。但住宅物業的收入遠不如商業、酒店、別墅，這也是客觀現實。在權衡方面，壹些“急功近利，別無選擇”的國外物業公司已經拿定了主意。& lt/P & gt；
& ltP & gt“我們想退出，但不會壹下子全部退出。”獅城怡安的高向記者解釋道。對高來說幸運的是，他們現在手裏有三分之壹的非住宅物業，其中盈利能力較好的別墅物業不在新限價範圍內(只有容積率高於0.5的房子才限價)。& lt/P & gt；
& ltP & gt“這是我們進入非住宅物業領域的基礎。”高自信地說。& lt/P & gt；