物業管理區域設備的管理和維護。
1.根據《住宅建築使用的設備設施維修基金管理辦法》(京合資字[1998]第213號)？* * *房屋使用部位是指房屋的主要承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等。)、室外墻面、廳門、樓梯間、走廊等。的規定。上述部分的管理和維護應屬於物業管理單位。因為物業管理的基礎是物業，物業是指已經建成並投入使用的各類建築物及其場地，作為物業管理單位，不得脫離物業基礎從事其他經營管理，只能是專業公司，不能是物業公司，雖然現在有些物業公司是由原房管所和企事業單位下屬的房管部門改制而來；有些是開發公司的子公司；有的是社會物業公司，但他們的管理應該是以各類建築為基礎的。因此，房屋各部分的管理和維修責任應由物業管理單位承擔，而不是其他專業管理單位。在計算物業服務費的成本構成時(小修平均費用壹般在65438+現行建築成本的0%以下)，應將維修費用計入物業管理成本。需要小修保養時，從物業服務費中支付；房屋* * *部位需要大中修及以上時，物業管理單位應當向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位住宅質量保證書、工程預算、維修資金撥付情況說明等材料，經業主大會審議通過，並形成書面決議，向市房產局申報使用專項維修資金。物業管理單位應當加強對房屋* * *部位的日常管理，定期檢查勘查，發現損壞及時維修，不因小修保養不及時而影響業主正常使用；為了避免小修保養不及時造成的中修和大修項目。
二、物業管理區域內* * *設施管理和維護範圍的界定
根據京合字[1998]第213號《住宅區* * * *使用的設施設備維修基金管理辦法》的規定，下列設施設備屬於公園* * * *使用的設施設備:
1供電線路及設備設施管理維護範圍界定
供電線路和設備設施管理維護範圍的界定，應當由供電單位、物業管理單位和業主共同實施。
從集中電表箱(含電表)到業主家的管理由業主負責。本區段線路或設備設施發生故障或損壞時，由業主自行維修或賠償。
從箱式變壓器(變電站)輸出端的總開關到單元控制櫃到單元。
電表箱的輸入端由物業管理單位管理，當該段線路或設備設施發生故障或損壞時，由物業管理單位負責維護；當該段線路或設備設施需要中修或大修時，物業管理單位應向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位住宅質量保證書、工程預算、維修資金分配情況說明等材料，經業主大會審議通過，並形成書面決議，向市房產局申報使用專項維修資金。
供電幹線至箱式變壓器(變電站)輸出端的總開關(含開關)由供電部門管理。本段線路或設備設施發生故障或損壞時，由供電部門負責維修，費用由供電部門自行解決。
2 .供水管道和設備設施管理維護範圍的界定
供水管道、設備和設施管理維護範圍的界定，應當由供水單位、物業管理單位和業主共同實施。
業主應負責從機組給水立管三通到用戶總閥、水表及終端部件的管理。當這些部件泄漏或損壞時，車主應自行維修或進行有償維護。相鄰房屋損壞或影響使用的，應積極維護。
水泵房總閥出口至各單元的供水管道及立桿由物業管理單位負責管理。該路段的供水管道或者立桿發生泄漏或者故障時，由物業管理單位負責維修。該路段管線需要中修、大修時，物業管理單位應當向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位出具的住宅質量保證書、工程預算、維修資金撥付情況說明等材料，經業主大會審議通過，並作出書面決議。
供水單位負責從供水幹線輸出至水泵房(含水泵房設備設施、水箱)的總閥(含總閥)的管理。該段供水幹線或設備設施發生泄漏或損壞時，由供水單位負責維修，費用由供水單位自行解決。
3 .供熱設備設施管理維護範圍的界定
壹個物業管理區域內的供熱工作，應當實行誰供熱、誰管理、誰收費、誰維護的原則。供熱單位不僅要管理和維護鍋爐房內的設備設施，還要負責供熱幹線和供熱末端設備(散熱器)的維護。供熱、管理、收費、維護應該是壹個整體，缺壹不可。目前部分物業管理區域供熱工作割裂，導致供熱質量下降，設備設施維護不及時，服務不到位，相互推諉扯皮。
4排水管道(包括溝、塘、井)管理和維護範圍的界定
劃定排水管道的管理和維護範圍，分段落實排水單位、物業管理單位和業主的責任制。
業主應負責從下水豎桿三通開始的地漏、衛生間、洗臉盆、洗菜盆等部位的管理。當這些部位出現漏水或損壞時，業主應自行維修或進行有償維修。相鄰房屋損壞影響使用的，應積極維修。
物業管理單位負責管理本單位的排水管(雨水排水管)、窨井和化糞池。該路段排水管道堵塞或溢流時，由物業管理單位負責維護。該路段管線需要中修時，物業管理單位應當向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位的房屋質量保證書、工程預算和維修資金撥付情況說明。
除化糞池以外的排水管道和沙井，由市政部門負責管理。該路段管道、沙井堵塞或溢流時，由市政部門負責維修，維修費用由市政部門自行解決。
5消防設備設施管理和維護範圍的界定
消防供水管道和設置在管道上的地下消防井、消火栓等消防設施，由供水單位負責管理和維護，公安消防部門負責監督檢查；公園內的消防給水系統，包括給水管道、室內消火栓、消防水箱、消防泵等。公園內的供電系統，包括消防控制櫃、電機等，應由物業管理單位負責管理和維護，並接受公安消防部門的監督檢查。消防設施設備的管理費用應當納入物業服務費的構成成本。
6燃氣管道管理和維護範圍的界定
燃氣管道的管理和維護範圍，以燃氣管理單位統壹管理和維護、分段承擔維護費用為原則。業主自住部分損壞的，由燃氣經營單位負責維修，費用由業主承擔；公園場地損壞的，由燃氣經營單位負責維修，並承擔費用；工程為中修以上的，由燃氣經營單位負責維修，費用從維修資金中支付。
7電梯管理和維護範圍的定義
具有電梯維護保養資質的物業管理單位，應當自行管理維護保養和維修；物業管理單位不具備電梯維保資質的，應當委托具有相應資質的電梯維保單位。電梯保修期內，物業管理單位負責其日常管理，安裝單位負責其維護保養；保修期滿後，物業管理單位應當自行負責管理和維護；委托養護單位的，由養護單位負責。日常維護費用從業主收取的電梯運行費中支付，中修和大修費用從維修基金中支付。以沈陽目前的電梯運行費，很難維持電梯的正常運行。
8公園綠化工作
公園的綠化應由開發建設單位按規定和規劃設計的要求進行種植。相關部門驗收合格後，應當移交給物業管理單位進行日常管理。物業管理單位在核算物業管理成本時，應將綠化管理費用納入物業管理服務成本。
公園路9號(包括硬地)
公園道路(含硬覆蓋)應由開發建設單位按規劃設計要求建設，經相關部門驗收合格後移交給物業管理單位。物業管理單位進行日常管理，物業管理單位在核算物業管理成本時，應將道路的維護費用(含硬覆蓋)納入物業管理服務成本。
三、其他設備設施管理維護範圍的界定
根據《住宅區使用的設施設備維修資金管理辦法》(京房字[1998]第213號)的規定，下列設施設備不計入園區使用的設施設備:
1有線電視線路及設備設施管理維護範圍界定
有線電視線路、設備、設施和信號應由有線電視臺管理。有線電視線路、設備、設施、信號出現故障時，應當由有線電視臺進行維修，產生的維修費用由有線電視臺自行解決。
2 .衛星電視廣播地面接收設施和設備
根據國務院1993 129？個人不得安裝使用衛星地面接收設施？。但現在很多公園都有個人或開發商安裝的衛星電視廣播地面接收設施。這些設施應實行誰使用(誰收費)誰管理維護的原則，維護費用由使用者(收費單位)自行解決。在擅自安裝過程中，造成屋頂和相鄰房屋損壞的，應當負責維修。
3寬帶網絡管理和維護範圍的定義
寬帶網絡管理和維護範圍的界定應本著誰安裝誰收取管理和維護費用的原則。寬帶網絡設備設施使用園區供電的，應當根據其使用用途向物業管理單位繳納電費，占用園區房屋的，應當向物業管理單位繳納房費。進入公園進行維護、維修的，應當征得物業管理單位的同意。
4 .電信管道和設備設施管理維護範圍的界定
電信管道、設備和設施的管理和維護由電信部門負責。電信部門不僅要負責通信線路的維護，還要負責電信設備設施的維護，不僅要維護室外通信線路，還要維護室內預埋管線。
四、其他幾項工作管理範圍的界定
1環境衛生管理範圍的界定
物業管理區域內的環境衛生由物業管理單位負責。
居民生活垃圾由業主(或使用人)投入各單元門前的生活垃圾桶(桶)內，物業管理單位從生活垃圾桶(桶)內取出生活垃圾裝袋後清運至生活垃圾中轉站，環衛部門從生活垃圾中轉站清運至生活垃圾場。
2物業管理區域的除雪
除雪是全社會的責任，每個人都有除雪的義務。我們不能認為公園有物業管理單位，除雪工作屬於物業管理單位。物業管理單位只是公園內除雪工作的壹部分，但其他部分(如公園業主、服務單位等專業管理單位)以後都會參與除雪工作，所以會被誤認為是物業管理單位的工作。即使物業管理單位與業主委員會簽訂的物業服務合同有除雪承諾條款，其他人員也應積極參與除雪工作。
以上討論是指保修期滿後的物業管理區域，只是個人的粗淺看法，不壹定符合各專業管理單位的實際情況。討論的目的壹是引起全社會的廣泛關註，二是希望政府有關部門盡快出臺關於物業管理區域內各專業管理部門的管理職責和維護範圍的政策法規，更好地做好物業管理工作。