二手房交易個人所得稅必須要交嗎？

壹、個人住房交易中涉及範圍：住宅和非住宅。　　對房屋買賣、繼承、贈與、交換、典當等行為均納稅征收範圍。　　二、個人住房交易中涉及稅種、稅率　　根據《中華人民***和國營業稅暫行條例》、《中華人民***和國個人所得稅法》、《中華人民***和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民***和國城市維護建設稅暫行條例》、《中華人民***和國印花稅暫行條例》、《征收教育費附加暫行規定》、《貴州省教育經費籌措管理辦法》、《貴陽市價格調節基金征集管理辦法》、《財政部國家稅務總局關於土地增值稅壹些具體問題規定的通知》(財稅[1995]48號)、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發〔2005〕26號)、《國家稅務總局財政部建設部關於加強房地產稅收管理的通知》(國稅發[2005]89號)、《財政部、國家稅務總局關於調整房地產市場若幹稅收政策的通知》(財稅[1999]210號)、《財政部、國家稅務總局、建設部關於個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》(財稅[1999]278號)、《財政部、國家稅務總局關於營業稅若幹政策問題的通知》(財稅[2003]016號)、《國家稅務總局財政部建設部關於加強房地產稅收管理的通知》(國稅發[2005]89號)、《國家稅務總局關於房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發[2005]172號)、《國家稅務總局關於加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》(國稅發[2006]74號)、《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發[2006]108號)等政策規定，個人住房交易中將會涉及向地方稅務部門繳納的營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、價格調節基金等這樣八個方面稅費及基金。　　1、營業稅：個人銷售住房適用稅目為銷售不動產，適用稅率5%，計稅營業額為納稅人銷售不動產向對方取得的全部價款和價外費用。　　2、個人所得稅：個人出售自有住房取得的所得屬於財產轉讓所得**，以售房收入減除住房原值和合理費用後的余額為應納稅所得，適用20%的比例稅率。　　3、土地增值稅：個人出售自有住房行為屬轉讓地上建築物及構築物行為，土地增值稅的計稅依據為納稅人轉讓房地產所取得的增值額，增值額為轉讓房地產所取得的收入減除允許扣除**的余額。扣除**金額為《土地增值稅暫行條例》第六條所列舉的成本、費用和稅金。　　稅率：應納土地增值稅，按四級超率累進稅率計算：　　(1)增值額未超過扣除**金額50%的土地增值稅稅額=增值額?30%。　　(2)增值額超過扣除**金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額?40%-扣除**金額?5%。　　(3)增值額超過扣除**金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額?50%-扣除**金額?15%。　　(4)增值額超過扣除**金額200%的土地增值稅稅額=增值額?60%-扣除**金額?35%。(以上公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數)　　4、印花稅：對個人銷售住房時，按產權轉移書據稅目，以合同所載金額依0.5?計征印花稅。對房管部門頒發給個人的房屋產權證，取得住房所有權人，按每件按五元繳納印花稅。　　5、城市維護建設稅：以個人銷售住房時實際繳納的營業稅為計稅依據，納稅人在市區的，稅率為7%;在縣城、建制鎮的，稅率為5%;納稅人不在市區、縣城或建制鎮的，稅率為1%，並與營業稅同時繳納。　　6、教育費附加：以個人銷售住房時實際繳納的營業稅為計稅依據，征收率為3%，並與營業稅同時繳納。　　7、地方教育費附加：以個人銷售住房時實際繳納的營業稅為計稅依據，征收率為1%，並與營業稅同時繳納。　　8、價格調節基金：以個人銷售住房時實際取得的價款和價外費用為計稅依據，征收率為1?，並在營業稅繳納時，同時繳納。　　二、個人住房交易中相關稅收政策尺度及計算方法　　1、營業稅政策執行尺度及計算方法　　購房計稅依據(收入)的確認：從2006年6月1日起，對個人購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅;個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業稅;對個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其銷售收入減去購買房屋價款後的差額征收營業稅[營業稅=(銷售某非普通住房收入-該非普通住房購入原價)?5%]。　　購房時間標準確認：個人購買住房以取得的房產證或契稅完稅憑證上註明的時間為購買時間。(如：2006年6月2日某個人出售其住房，其取得房產證或契稅完稅憑證的時間必須是2001年6月2日以前的才具備超過5年(含5年)標準，對該個人出售其住房超過5年(含5年)的，其出售的普通住房免征營業稅，非普通住房營業稅按售價與購入價之差價，依5%的稅率計算征收);房屋產權證和契稅完稅證明二者所註明的時間不壹致的，按照孰先的原則確定購買房屋的時間;個人通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定;根據國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上註明的時間，按照孰先的原則確定購買房屋的時間。　　住房標準的確認：自2006年6月1日起，售房人所售住房凡符合當地政府確定的普通住房標準的，可享受稅收優惠政策。貴陽市的普通住房須同時滿足以下三個標準：住宅小區建設容積率在1.2以上;單套建築面積在144平方米以下;實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。　　相關個人銷售住房政策執行標準的確認：對個人購買並居住超過1年的普通住宅，銷售時免征營業稅;個人購買並居住不足1年的普通住宅，銷售時營業稅按銷售價減去購入原價後的差額計征;個人自建自用住房，銷售時免征營業稅;單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額;從2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅;個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免征營業稅;對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其銷售收入減去購買房屋價款後的差額征收營業稅等稅收政策中，涉及個人銷售住房營業稅的政策規定停止執行。對個人銷售住房營業稅政策執行標準，均按《國家稅務總局關於加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》(國稅發[2006]74號)文件規定的內容執行。　　2、個人所得稅政策執行尺度及計算方法　　計稅依據及標準的確認：參看國稅發[2006]108號　　①個人出售除已購公有住房以外的其他自有住房，其應納稅所得額按照個人所得稅法的有關規定確定(即：個人出售公有住房以外的其他住房，以轉讓該住房的收入減除該住房原值(購入該住房原價)和合理費用(包括轉讓該住房所繳納的各項稅費基金)後的余額，為個人出售該住房應納稅所得額，並按20%的稅率計算繳納個人所得稅。個人所得稅=(住房銷售收入-該住房購入原價-轉讓該住房所發生合理費用)?20%);　　②個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售已購公有住房(已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級(含縣級)以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價(或標準價)購買的公有住房)的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法規定的合理費用後的余額，為個人出售該住房應納稅所得額，並按20%的稅率計算繳納個人所得稅(個人所得稅=(住房銷售收入-住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益-轉讓該住房所發生合理費用)?20%);　　③職工個人以成本價(或標準價)出資的集資合作建房、安居工程住房、經濟適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應納稅所得額，計算繳納個人所得稅。　　購房時間標準確認：個人購買住房以取得的房產證或契稅完稅憑證上註明的時間為購買時間;房屋產權證和契稅完稅證明二者所註明的時間不壹致的，按照孰先的原則確定購買房屋的時間;個人通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定;根據國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上註明的時間，按照孰先的原則確定購買房屋的時間。　　3、土地增值稅政策執行尺度及計算方法　　轉讓地上建築物並取得收入的個人按規定繳納土地增值稅;個人自用住房居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅;個人自用住房經向稅務機關申報核準，居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅;個人自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅。　　三、各類不同類型房屋轉讓征繳稅種及政策執行尺度　　1、普通住房銷售：　　(1)營業稅及附征：　　普通住房認定標準：貴陽市的普通住房須同時滿足以下三個標準：住宅小區建設容積率在1.2以上;單套建築面積在144平方米以下;實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。　　普通住房征免尺度：對個人購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅;個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業稅;　　確認轉讓房屋時間標準：以取得的房產證或契稅完稅憑證上註明的時間為購買時間。　　計算方法及稅率：營業稅=應納稅營業額?5%;　　城建稅=營業稅?7%　　教育費附加=營業稅?3%　　地方教育費附加=營業稅?1%　　價格調節基金=住房銷售收入額?1?　　(2)個人所得稅：　　征免標準：對出售自有住房並擬在現住房出售1年內，按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅，購房金額大於或等於原住房銷售額(原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規定向財政或原產權單位繳納的所得收益)的，全部退還納稅保證金;購房金額小於原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫;對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯壹生活用房取得的所得，免征個人所得稅。　　確認轉讓房屋時間標準：以取得的房產證或契稅完稅憑證上註明的時間為購買時間。　　計算方法及稅率：個人出售已購公有住房：個人所得稅=(住房銷售收入-住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益-轉讓該住房所發生合理費用)?20%　　個人出售公有住房以外的其他住房：個人所得稅=(住房銷售收入-該住房購入價款-轉讓該住房所發生合理費用)?20%　　個人出售住房以外的其他房屋：個人所得稅=(房屋銷售收入-該房屋購入價款-轉讓該房屋所發生合理費用)?20%　　(3)土地增值稅　　征免標準：對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。(財稅字[1999]210號)　　2、非普通住房銷售：　　(1)營業稅及附征：　　非普通住房認定標準：貴陽市的普通住房三個標準以外的其他住房。　　非普通住房征免尺度：對個人購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅;對個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其銷售收入減去購買房屋價款後的