二是社會上物業管理企業棄管現象嚴重。新建住宅小區，商品房基本銷售完畢後，開發商不再為小區的物業管理投入輸血，物業管理企業自身也無力回天，入不敷出；另壹種情況是，住宅小區的“最佳管理期”已經過去，即原始資金已經花完，住宅小區使用的部件和設施開始老化，壹些物業管理公司不再願意管理小區；棄管現象非常突出。近年來，江城小區、新發小區、濱海小區等幾百萬平方米的住宅小區被原物業管理企業棄用。其中濱海物業小區管理於2001年3月9日棄管，無供熱、供水。樓房冷得像冰室，業主根本住不下，被迫走親訪友或另租房子住，引發社會矛盾。原新發物業公司移交物業時表示:“現行福利物業管理制度作為企業無法維持，只能交給政府。”在不得已的情況下，政府只能將這些“由來已久”的住宅小區交給房管部門(即所謂的房管“正規軍”)進行管理，從而增加了房管部門(其實也是企業)的負擔。
第三，近年來，電梯使用和管理的矛盾日益突出。隨著高層住宅的增多，特別是國家的明確要求，七層住宅必須安裝電梯，使得電梯的使用日益普遍。除了安裝電梯，他們需要花很多錢，在日常使用和管理中，需要四大開支，即電費、管理費、維修費和折舊費。電梯的使用壽命在十年左右，政府相關部門也沒有出臺收費標準，所以業主不交費的情況非常普遍。
四是部分物業管理公司服務理念差，人員素質低，技術差，規模小，部分物業管理公司管理服務質量低；大部分物業管理公司入不敷出，處於管理不好、搬不動背又扔不掉的尷尬境地。
上述問題的出現，我們認為主要原因如下:
第壹，對物業管理存在誤區。物業管理作為壹個新生事物，有些人甚至單位和部門還不清楚。壹些政府部門甚至把物業管理企業當成過去的房管所，是福利性的公益事業，往往會把壹些社會公益事業強加給企業，比如粉刷樓房、小區環境治理、供熱供水、管網維護等。有的業主認為，買房的時候已經花了錢，應該交哪些物業費？只要業主有權力，就拒絕承擔責任和義務；此外，壹些業主希望得到最好的服務，但他們只願意支付很少的費用，甚至拒絕支付服務費用，這使得物業管理企業的損失更加普遍，特別是在普通住宅小區。
二是物業收費標準低，影響了小區物業管理，物業管理企業難以為繼。目前普通小區服務多，標準高，但收費標準低，價格與價值背離。其中:舊非住宅房屋(如“改造房”)中，收費標準僅為每月0.1-0.15元/平方米；老舊住宅小區月收費標準為0.25-0.3元/平方米。住宅小區的物業服務多達22個。按照實際計算，22項中只有1(如化糞池清汙疏通)可以按照這個收費標準完成，其他服務根本沒有資金來源。服務多，收費低，客觀上導致物業管理公司無法完成規定的物業服務。但不管收費標準低不低，服務不到位業主就投訴妳，導致投訴不斷，媒體曝光頻繁，物業管理成為投訴熱點。對於物業管理公司來說，物業費是物業公司的主要資金來源，物業公司的管理和服務依賴於物業費。物業收費標準低不僅使得物業公司服務不到位，也直接影響了物業公司的生存和發展。物業收費標準低，看似對業主有利，實際上卻拖累了物業公司，業主深受其害。(小區裏管理層的棄用很能說明這壹點。)
三是維修基金不落實，維修沒有資金來源。文件編號建設部、財政部[1998]213明確規定:“商品房銷售時，買受人應當按照購房款2-3%的比例向出賣人繳納維修基金”。“舊公房出售時，購房人按照購房款2%的比例向出售單位繳納維修基金”。“維修基金應當存入專用銀行賬戶，專款專用，嚴禁挪作他用”。但我市並沒有落實，導致很多小區的* * *二手部件、* *二手設施設備得不到及時的維護、檢修、更新和改造，於是壹些新建小區出現了壹年新、兩年舊、三年壞的現象。
此外，國家和地方立法滯後。房管所轉型緩慢，部分物業企業體制單壹，機制不活，管理粗放，也是導致物業管理諸多問題的原因之壹。
二，加強物業管理的壹些對策
1.我們應該提高對物業管理的認識。它是壹種不同於以往房地產管理的新型管理模式，其管理是社會化、專業化、市場化的。
文化的特征。物業管理的核心是為業主提供高質量的有償服務。做好物業管理，有利於提高城市管理的社會化和專業化；有利於住宅小區和各類房屋的整體功能；有利於發揮投資效益，延長房屋使用壽命，為居民生活創造便利條件；有利於促進房地產市場的發展。近年來，我國壹些大中城市，如上海、大連等，非常重視物業管理，並將其納入城市總體規劃和建設。壹些城市積極加大對舊城區的前期投入，讓舊城區具備物業管理條件後，以招投標的方式招聘物業公司實施管理。結果城市美了，小區美了，政府放心了，業主滿意了。
2.應根據物業管理的服務內容和保本微利的原則，確定合理的物業收費標準。社會化、專業化、市場化是物業管理的特點。物業公司為業主提供的服務是有償的，不同於以前住房福利制度下的房管單位。物業收費標準過低，不符合物業管理的市場化特征。也不利於物業管理的發展。因此，要在兼顧業主和物業管理企業雙方利益的前提下，按照保本微利的原則，根據物業的服務內容和範圍逐項測算，制定客觀可行的收費標準。初步測算，我市非住宅小區物業收費標準應為0.35元/平方米左右，普通住宅小區為0.6元/平方米左右；高檔住宅小區和非住宅小區的物業管理費由雙方協商定價。
3.完善相關制度，規範企業行為，保障物業管理健康有序發展。根據《住宅部位、設施、設備和維修基金管理辦法》和《物業管理招標投標管理辦法》，結合我市實際情況，盡快制定相應的實施細則和規定。首先，要制定住宅小區、設施設備和維修基金的籌集和使用管理辦法，完善物業管理的長效機制。其次，制定相關措施，推動物業管理企業與房地產開發商分離，使其成為獨立的企業；嚴格審批物業管理企業資質，實行嚴格的市場準入制度，堅決淘汰那些規模小、不合格的企業。第三，通過招投標選擇物業管理企業，加快物業管理市場化進程。第四，通過改變管理機制，加強培訓，提高物業管理從業人員的專業素質和職業道德，加快建立物業管理專業人員的職業資格制度，等等。
4.物業管理企業應當加快機制轉換步伐，加強內部管理，不斷提高服務水平。物業管理企業必須加快體制創新和機制創新的步伐，通過改體制、轉機制、達標、提升水平，不斷提高企業的整體經營能力。所謂體制改革，就是通過產權制度改革，把單壹的國有企業變成股份制、股份合作制和私營企業，充分調動企業經營者和職工的積極性。所謂轉崗機制，就是用人單位和職工競聘上崗，幹部能上能下，職工能進能出；分配以崗位工資和效益工資制為基礎，多勞多得，少勞少得，多勞少得。同時，建立激勵約束機制，完善各項規章制度。換人管人，最大限度調動員工積極性。達標就是引入ISO9000質量保證體系，抓質量，抓管理，增效，求發展。所謂“達標”，就是通過培訓等方式不斷提高員工的企業素質和素質，使企業通過兼並重組擴大經營規模，實現資本擴張，從而做大做強。
做好住宅小區的物業管理，必須充分調動三個方面的積極性。首先，政府部門必須高度重視，及時出臺相關政策法規，確保物業管理健康有序發展。二是物業管理企業要不斷規範行為，提高素質，以品牌、信譽、技術、質量等實力參與市場競爭，使企業立於不敗之地。第三，廣大業主要積極配合。支持物業管理企業工作，民主參與管理，形成聯動互動機制。