熟悉的證券基金是投資於股票、債券，REITs基金是投資於不動產，且是經過資產證券化／ABS等金融手段處理之後的不動產。具體來說，REITs（RealEstate InvestmentTrusts）全稱為不動產投資信托基金。REITs基金在產品結構上，並不是直接以購買不動產產權的方式來擁有資產，而是買下不動產發行的證券產品，再通過證券產品間接持有資產的份額。
REITs投資的不動產標的包括：基礎設施、寫字樓、酒店、商場、工業和數據中心等。根據征求意見稿，投資標的是在基礎設施領域，當前字樓、酒店、商場等“房地產”領域不在試點範圍內，目前已發行及申報的產品集中於基礎設施領域，包括：產業園、高速公路、倉儲物流。
對於投資者來說，REITs基金收益主要來源於分紅收益與基金買賣差額的波動收益；
根據目前各家基金公司的產品說明，REITs成立後之後，基金80%以上的資產都將投資於ABS之上，穿透取得基礎設施項目完全所有權。因此，REITs的收益來自於不動產管理運作得到的收入。
REITs基金收益，對於不同資產類型，其收益來源不同，產業園ruits收入以租金收入、物業收入、停車費收入為主；高速公路ruits收入主要來源於過路費收入。從本質上看，不動產的長期收益來自經濟增長，和貨幣增長，即資產增值收益。越穩定、越賺錢的不動產項目其回報更高。