上海西鐵城裝飾監理有限公司
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入學註意事項和程序
1.房屋驗收入住前查看房屋質量保證書、房屋使用說明書、竣工驗收記錄表: <面積測量表>
管道分布圖
——檢查交付給妳的商品房是否與合同簽訂的待購商品房壹致，其結構是否與原設計圖紙壹致。房屋面積是否經過房產部門實測，是否與合同約定面積有差異。
-查看所購商品房整棟《北京市建設工程竣工驗收備案表》。只有有了這份表格，才能說明該建築通過了相關部門的驗收。
-與開發商* * *共同驗收並移交所購商品房。請註意以下幾點:
壹、詳細檢查房屋質量，包括墻體、門窗、陽臺等部位是否有裂縫；
二是檢查買賣合同中註明的設施設備是否遺漏，品牌和數量是否壹致；
目前，現房已確定開發商未按合同履行項目。某開發商承諾集中供暖、熱水、天然氣分戶計量——但現有住宅無法分戶計量；b .開發商承諾在每個戶主的臥室和客廳預留電話插孔、寬帶網絡插孔和有線電視插孔――但現有房屋的主臥室沒有寬帶網絡插孔和有線電視插孔；c開發商承諾供水系統使用北新牌PPR冷熱水供水管――而現有房屋使用鍍鋅管；根據【合同第十三條】開發商應在交房時補償業主差價，並預估補償因無法單獨計量供暖造成的無形損失。補償費為:安裝分戶計量設備的價格+邀請政府相關部門驗收的費用+裝修時需要開槽換線的寬帶網絡插孔和有線電視插孔(即線路長度的變化*每米開槽換線費。見開發商推薦的裝修公司東易日盛報價做證明)+PPR管與鍍鋅管的差價(即房屋內露出地面的管道長度與地下部分及共用部分長度之和*兩種管道每米差價+無形損耗)。
三、檢查水、電、氣/天然氣、給排水管道是否暢通，能否正常使用；
各種手表的實際度數
除了滲水，還有壹個問題，就是墻體是否開裂。
測量建築物的高度。
3招:門窗靈活，嚴整，明亮。
試試門窗是否靈活開啟，目測門窗與門框、窗與窗框是否平行，關好門窗聽聽隔音效果，同時了解其密封程度。檢查密封條是否完整牢固。
6招:陽臺裂縫危險。
7招:保溫不好，墻面滴水。
冬天的時候，如果房間裏的墻壁上有露水凝結(類似夏天冰鎮的瓶裝啤酒，常溫下瓶子外壁上有水珠)，那這種墻壁的保溫層壹定有問題。
8招:打開水龍頭檢查漏水。
盡量讓水流大壹點，急壹點。壹是看水壓，二是試試排水速度。
防水的驗收方式是:用水泥砂漿做底梁堵住廁所的門，然後用塑料袋蓋住汙水/出水口，然後綁好，再把廁所裏的水放掉，淺壹點就好(約2cm高)。然後預約樓下的主人24小時後檢查他家廁所的天花。
管道是指排水/汙水管道。尤七是陽臺等排汙口。驗收時，事先拿壹個盛水容器，然後將水倒入排汙口。看水流走是否順暢。
10招數:暖氣管要套好。
暖氣管應穿過墻壁和地板。
11竅門:關閉電源至關重要。。電線檢查，除了看是否通電，主要看電線是否符合國標質量。然後就是導線的截面積是否符合要求。
當開關和電表在室外時，應檢查它們是否能控制室內的燈具和插座。方法是打開開關後室內電源是否完全切斷；如果室內有開關，還應檢查每個開關是否完全控制每條支線。
13招數:馬桶插座有很多規矩。
衛生間的電源插座要防潮防濺？衛生間的照明座壹定是磁口安全燈座？洗臉盆上方不應該有插座。
15招數:拉開關接口。
檢查開關和插座的牢固程度，特別是不要忘記打開電話和電視的線路接口，用力拉壹下，看是否是空的。
第四，發現的問題要在驗房單上詳細註明。如果確實無法收樓，應詳細說明不收樓的原因，並要求開發商簽字蓋章。
-向開發商索要《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日後出現質量問題按要求維修。
竣工驗收記錄表上的每壹項都要報主管部門備案，缺壹項不能留。
二
2。開發商有資格收“契稅”嗎？什麽時候收？
3。開發商有資格領取“公共維修基金”嗎？什麽時候收？
4。面積增加的依據和細節(室內和泳池)
5。物業管理費明細(電梯房與非電梯房的區別)
6。收取流動資金(200元)的依據是什麽？交了這筆費用是不是意味著業主再也不用交水費了？
7。收取電纜安裝費的依據。收費依據為144元。用戶有權選擇有線電視的開放時間。
8。收房過程的倒置。在支付所有費用之前檢查房間是商業常識。
2.只有房地局有權在房屋過戶時收取公共維修基金。3.契稅只能在過戶的時候交。4.房產證中介費沒有法律依據，合同中也沒有約定，不需要支付。
商品住宅購房者在辦理契證過戶手續時，應向房地局全額繳納維修基金；房地局在收取維修基金時，應向買受人開具由北京市財政局統壹監制的北京市住宅維修基金專用發票。
北京市契稅管理條例
第八條契稅納稅義務發生的時間，為納稅人簽訂土地、房屋所有權轉讓合同的當天，或者納稅人取得合同、協議、契約、文件、確認書等具有合同效力的文件的當天。
第十二條根據征收管理的需要，合同征收機關可以委托有關單位代收代繳合同。具體辦法由市財政局另行制定。
作者註:催收機構應出具催收單位的委托書。
電纜和光纜初裝費
作者註:
這項費用應該是合同規定的標準設施，不應重復征收。
有線電視收視費
作者註:
用戶有權選擇有線電視的開放時間。
三
第十條物業管理合同應當明確:
(1)管理項目；
(二)管理內容；
(3)管理費用；
(四)雙方的權利和義務；
(五)合同期限；
(六)違約責任；
(7)其他。
第十條物業管理服務收費應當明碼標價，並在經營場所或者收費場所公布收費項目和標準以及收費方式。
物業管理單位應當定期(壹般為6個月)公布向住戶收取的收支賬目，公布物業管理年度計劃和小區管理的重大措施，接受小區管理委員會或者物業使用人的監督。
如何簽訂物業管理合同
根據《城市新建住宅小區管理辦法》及相關物業管理法律法規，物業管理合同是物業管理的依據和標準，其條款如下:
(1)雙方名稱和住所
本合同的甲方(委托人)為某壹物業的業主或使用人選舉產生的物業管理委員會，乙方(委托人)為物業管理公司。
(2)管理項目
即所管理的不動產的名稱、位置、面積、界線。
(3)管理內容
也就是具體的管理事項。包括:房屋、消防、電梯、機電設備、路燈、自行車房(棚)、園林綠化、溝、渠、池、井、道路、停車場等公共設施的使用、維護、養護；清潔和衛生；駕駛和停放車輛；公共秩序；房地產行政主管部門規定或者委托管理合同約定的其他物業管理事項。
(4)管理費用
即物業管理公司向業主或使用人收取的管理費。物業管理的收費情況比較復雜，針對不同的管理事項，收費標準也不壹樣。條例中明確規定了壹些收費項目，比如季節性取暖費。有些收費項目是和物業管理委員會協商的，比如停車費。這些費用應該在合同中明確規定。
(五)雙方的權利和義務
(六)合同期限。即合同的開始和結束日期。
(七)違約責任。雙方都應認真履行合同規定的義務，任何壹方違反合同，都應承擔違約責任。
(8)其他。雙方可根據自身需要在合同中約定其他事項，如仲裁、風險責任、合同補充等。
(10)對於半地下室，不考慮采光井的結構，不計入建築面積。
公共建築面積分攤原則:
1.商品房的公共建築面積由建築物分攤。分攤的公共建築面積為本樓內的公共建築面積，與本樓不相連的公共建築面積不得分攤到本樓內。
2.服務於整棟商品房的公共建築面積由該樓內每套商品房分攤；服務當地範圍的公共建築面積由受益商品房分攤。公共建築面積多次分攤的，分攤系數另行計算。每套商品房分攤的公共建築面積為分攤的公共建築面積之和。
3.分攤公共建築面積後，每套商品房分攤建築面積的具體部位不再分割，但任何人不得占用或改變原設計的使用功能。
可分攤的公共建築面積:
1、大堂、公共廁所、走廊、過道、公共廁所、電(樓)電梯大堂、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾隧道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、制冷機房、消防通道、供配電間、燃氣調壓室、衛星電視接收間。
2.套房與公共建築空間之間的隔墻和外墻(包括山墻)水平投影面積的壹半。
不應進入的公共建築空間:
1、倉庫、機動車車庫、非機動車車庫、車道、供暖鍋爐等。，分別作為人防工程的地下室和具有單獨功能的獨立使用空間。
2.出售單位自營自住的房屋。
3.警衛室和管理(包括物業管理)室服務於多個房屋。
其他原則:其他購房人受益的其他非經營性房屋需要分攤的，應當在銷售(預售)合同中載明房屋名稱和分攤的總建築面積。
商品房預售前，售房單位應當向商品房預售管理部門提交商品房預售面積測量報告。預售商品房設計變更涉及預售房屋面積的，應當重新提交面積測算報告。
銷售單位銷售(預售)商品房時，應當在銷售(預售)合同(含補充協議)中約定該商品房的銷售面積、分攤的公共建築面積和公共建築部位。
作者:硬石
1\收房向開發商要使用說明書和合格證。
2\驗收應按合同及其附件的規定進行。
3\面積以有資質的測繪單位出具的證明為準。註意，使用面積和建築面積不同。
4\層高以合同為準。實際樓層高度低於標示值是正常的。
5\花園面積是否大於其承諾的最小值。
6\門窗安裝是否正確，與墻壁的接縫是否密封牢固？門窗是否合格(平整度、緊密度、牢固度等)。)?
7\所有層都是防水的嗎？(可以從天花板是否有水漬來判斷)
8\了解各種管道的作用，比如空調管道的保溫。
9\內外墻面是否有裂縫，地面墻面是否平整。
10\陽臺外露地磚是否牢固，有無破損、裂紋等。
11\安裝的安全護欄是否牢固。
12\電路水路通了嗎？
13\電、水、暖、氣等儀表、電器是否齊全的指示號是多少？
14\空調運行冷熱試驗。
15\合同規定的贈送設備是否齊全？
16電視電話的寬帶接口是否齊全？
17\廚衛有通風孔嗎？
18\郵箱安裝好了嗎？
19\燃氣火災報警窗遙控、磁門磁等控制和安全設施是否安裝到位？
20\合同中的社區環境和其他規定。
驗房前，還應查看房屋質量保證書、房屋使用說明書、竣工驗收記錄表。
“住宅質量保證書”是開發商對房屋質量、保修期限和範圍做出的承諾。《住宅使用說明書》是對房屋設計、施工、驗收中的具體技術指標，如抗震指標、墻體結構類型等的相關說明。業內人士表示，目前我國房地產行業在“質量保證書”和“使用說明書”方面形成了大體統壹的標準，問題較少；目前房屋交付存在諸多問題，主要是《竣工驗收備案表》。壹些開發商甚至在沒有將消防等關鍵環節送主管部門備案的情況下，就通知業主入住。根據有關規定，竣工驗收記錄表上的每壹項都必須報主管部門備案。如果缺少任何壹項，該建築就是“黑暗建築”，不能被占用。消防是關鍵環節，壹旦出了問題，就是影響人民生命的大事故。對於業主來說，人身安全是第壹位的。因此，購房者在驗房時，不僅要看開發商是否有這份“備案表”，還要仔細查看是否所有分項都已備案。《竣工驗收備案表》對房地產開發商具有嚴格的約束力。只要項目報主管部門備案，開發商就必須對樓盤終身負責。即使十年二十年後出現問題，如果是開發商的過錯，也可以追究其責任。
此外，“兩本兩表”增加了實測面積登記表。
新房驗房三十六招
買房時，最重要的是保證所購房屋的質量。否則，無論價格多麽便宜，無論多麽理想，都會給妳的生活帶來無盡的煩惱和困擾。如何檢查房屋內部質量，這裏有36個簡單的檢查房屋質量的方法，都是新樓容易出現的問題。妳不妨記著，壹個壹個查。
關於門
1.門開關是否順暢？
2.門插片太小，門縫隙太大嗎？(尤其是門鎖的壹邊)
3.門的四邊是否緊貼門框，開關門時是否有特殊的聲音？
4.大門和門的插銷和插銷是否過長過緊？
關於windows
5.窗戶和混凝土界面有沒有縫隙？窗框好打，框墻接縫壹定要密實，不能有縫隙。
6.開關窗口是否太緊？開合是否順暢？
7.窗戶玻璃完好嗎？
8.窗臺下有水漬嗎？如果有，可能是窗戶漏了。
關於地板
9.地板是否松動、開裂或凹陷？走路的時候會嘎吱作響嗎？
10.離地間隙是否過大？
11.柚木地板上有大塊黑色水漬嗎？
12.接地線接口是否合適，有無松動？
13.地面和沙子上有裂縫嗎？
關於天花板
14.頂部有裂縫嗎？最好是沒有裂縫的，也要看有什麽樣的裂縫。壹般來說，平行於房梁的裂縫是目前常見的質量問題。雖然有質量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁垂直，說明房子沈降嚴重，結構質量問題嚴重。
15.看上面有沒有坑。這種麻點叫“石灰爆點”，是石灰水沒有熟化足夠時間造成的。如果上面有坑，會給室內裝修帶來很大的不利影響。
16.天花板上有水漬或裂縫嗎？如果有水漬，說明有漏水。如果妳住在頂層公寓，妳壹定不要忘記觀察頂樓是否漏水。
17.特別要註意馬桶天花板是否有掉漆、發黴的現象。
18.墻的天花板有沒有凸起的部分？用木棒敲壹下看有沒有空音？
19.墻體和吊頂地面有無特殊的傾斜、彎曲、波浪、凸起或凹陷？
20墻面和墻角接縫有無水漬和裂縫？21.內墻有沒有石灰爆點？
關於廚房和衛生間
22.馬桶和浴缸有裂縫嗎？包括浴缸、馬桶、臉盆等。裂縫有時細如發絲，要仔細觀察。
23.馬桶運行是否順暢，沖水聲音是否正常，沖水箱是否漏水？
24.浴缸、面盆與墻壁或櫥櫃接口處的預防
水合適嗎？
25.廚房瓷磚和馬賽克是否松動不平整？廚房、衛生間墻面磚砌築合格，磚不能有裂縫，不能空鼓，必須補砌。
26.磚縫之間有滲水現象嗎？
27.廚具、瓷磚、下水管道都是用水泥粘的，沒有清洗幹凈嗎？
28.泳池的水龍頭是否合適，出水是否順暢？
29.衛生，廚房是否有地漏，坡度是否合適，千萬不要向門口傾斜，否則水會流入室內。
30.出水口是否通暢，出水口是否會留下更多建築垃圾？
31.妳房間下面的鄰居家漏水嗎？不然妳家就不好過了。
其他的
31.廚櫃體是否變形，壁櫥門是否牢固直立，門能否順利開關？
32.嘗試所有的開關、插座和主開關。有什麽問題嗎？各種電路、閉路電視、電話插座的位置也要仔細了解。30%的火災是由電氣事故引起的，這與電氣線路的設置有相當大的關系。為了安全、方便地用電，國家出臺了《住宅設計規範》，規定每棟住宅的回路數不應少於5個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災事故的發生。
33.供水管是什麽材料的？上海市建委發文禁止使用鍍鋅管作為住宅給水管。目前大部分供水管采用銅管。銅管可以安全使用50年。還有壹個無可比擬的好處就是凈化管道裏的水。銅可以抑制細菌的生長，增加水中的銅含量，有益健康。
34.燃氣熱水器開關是否正常？
35.客廳和客廳有沒有管線裸露在外？是否有暖氣回水或其他管線穿過，因為穿過房間的管線較多，會造成裝修困難，視覺障礙，影響整體感覺。
36.自來水的質量怎麽樣？