新城的半年報出來了，有讀者AT我，說分析下新城的半年報，卻發現沒有什麽點開半年報的動力。新城壹直是我的絕對重倉股，過去壹直是第壹大重倉，目前由於微創醫療的上漲，被動變為第二大重倉。但為什麽就是這麽壹個重倉股，連點開半年報的意願都沒有了呢？
壹方面，地產公司的半年報由於結算數量少以及滯後性，本身的意義不大；另壹方面，之前疫情期間，不斷用放大鏡觀察新城的缺點，包括每壹個房開項目以及每壹座吾悅廣場的情況，總結了壹些潛在不確定因素，在不確定性逐漸消除之後，目前又回到了“明牌”的狀態。
當時擔心潛在的缺點如下：
（1）老王事件尚未落地；
（2）新城三四線項目較多，對銷售情況的擔憂；
（3）疫情對商業廣場的影響；
隨著時間的流逝，壹切都明朗了起來：
老王壹審落地，二審即將開庭，老王事件對於上市公司來說將成為永遠的過去，公募基金可以開始逐漸建倉（半年報中可以看到已經有基金進來了）；
今年壹二線以及長三角樓市不錯，拍地除了吾悅以外更加側重壹二線了，上半年新城銷售同比下降，源於去年下半年的停止拿地，屬於短期影響，如今已經恢復拿地，光半年報披露的拿地金額，半年就有547億，為今後的銷售提供基礎；
二季度出租率小幅下滑，由99%下滑到96%，下滑程度以及租金金額可接受，全年55億租金目標不變，另外從直觀觀察（比如實地或抖音搜吾悅廣場）或是票房數據來看，商業廣場的人氣已經逐漸恢復，比如這周上映的八佰，單日票房破2億，八成以上的影院已經復工，基本接近於去年同期的水平了。
因此，以上擔心的因素消失，新城又慢慢進入到了“明牌”的階段。
回到半年報的數據上來：
1.2020年上半年，新城控股實現營業收入377.36億元，同比增長121.15%，歸屬於上市公司股東的凈利潤32.04億元，同比增長23.59%；扣非歸母凈利潤27.47億元，同比增長33.91%。截至報告期末，公司總資產達5066.31億元，同比增長9.63%。
房地產開發項目的毛利率同比下滑10.33%，使得凈利潤的增幅小於營業收入的增幅。有球友指出原因在於結算了低毛利率項目以及提了減值準備，具體我沒細看，從長遠的角度來看，住開的毛利率會進壹步的下滑，這不單單是新城壹家的問題，而是整個地產行業的問題，比如過去用ps大法計算前瞻利潤，按照權益銷售額的10%來測算，目前的地，可能只有6%到8%了，今年有壹個很明顯的趨勢就是，房企手中的錢普遍多了，融資利率下滑了，導致拿地的溢價率很高，進壹步壓縮利潤率，這壹點是未來趨勢，很難改變， 以後房企的投資邏輯越來越往物業和商業靠攏。 龍湖也是我非常喜歡的壹家企業，但是當前的估值下，首選新城。寶龍和中駿未來也有沖擊100座商業廣場的目標，我個人的看法偏中性，商業廣場需要資金的沈澱，新城踩點好，吃到了2016年和2017年地產紅利，賺到了幾百億的真金白銀（按照權益銷售額和利潤率計算），寶龍和中駿現在再想去做擴張，無論是新開商業的選址（已經被新城，萬達掃過兩輪）還是做商業需要的大量本金來說，都有著不小的難度，住開暴利的紅利期已經過去了。
2.截至半年度末，公司資產負債率為87.66%，主要由於銷售房屋產生的合同負債增加至2287.67億元，剔除合同負債和預收款項後的資產負債率為77.47%；同時，凈負債率由2019年同期的76.62%大幅下降41.56個百分點，至35.06%。公司在手現金余649.95億元，短期債務375.81億元，在手現金完全能夠覆蓋短期債務，現金短債比超過1.73倍。
前段時間有個“三條紅線”的傳聞，意在降低房企的有息負債率：
紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；
紅線2：凈負債率大於100%；
紅線3：現金短債比小於1.0倍。
目前新城僅不符合第壹條紅線，這壹條也是非常好規避的壹條，年末公允價值壹增加，利潤壹結算，相信可以控制在70%以內。三條紅線假如真正可以實行，壹定程度上可以限制高負債率的房企拿地，降低土拍市場溢價率，對於新城這樣的穩健型企業來說反而是利好。在上半年重啟拿地之後，凈負債率只有小幅的提升，光披露的拿地金額就有547億，即便如此，截止目前的649億現金依然超過了去年年末。無論是從沈澱資金進商業還是凈負債率的角度，新城變得越來越穩。
未來地產板塊有沒有行情不清楚，作為A股唯壹的優質商業地產標的，希望未來新城能走出獨立行情。
從去年的黑天鵝事件開始持有新城，差不多1年多，從事件驅動的短線套利變成了長線股東，上上下下的過山車也坐了好幾輪，慢慢的只在意結局能到多少而非過程是否顛簸。只要邏輯未變，目標價未到，就壹直持有